Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 06-07-2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:3069, 14/00967
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 06-07-2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:3069, 14/00967
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 6 juli 2017
- Datum publicatie
- 16 augustus 2017
- ECLI
- ECLI:NL:GHSHE:2017:3069
- Zaaknummer
- 14/00967
Inhoudsindicatie
In geschil is de waarde per 1 januari 2010 van een geschakelde twee-onder-een-kapwoning (bouwjaar 1995) in Nuenen, met een aanbouw, een garage en een perceel grond van ongeveer 274 m² (Heffingsambtenaar € 355.000 – belanghebbende € 303.000).
De Heffingsambtenaar is met het door hem overgelegde taxatierapport geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum niet te hoog is. De door belanghebbenden gehanteerde rekenmethode van de waarde kan niet worden gevolgd, omdat die waarde is gebaseerd op een taxatierapport dat betrekking heeft op de waardering van de onroerende zaak op de waarde per 1 januari 2012 en niet op de waardepeildatum 1 januari 2010. De overige grieven leiden niet tot een lagere waarde.
Het hoger beroep is ongegrond.
Uitspraak
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 14/00967
Uitspraak op het hoger beroep van
de erven van [belanghebbende] ,
laatst gewoond hebbende te [woonplaats] en overleden te [plaats] op [datum] 2011,
hierna: belanghebbenden,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 4 september 2014, nummer SHE 14/1065, in het geding tussen
belanghebbenden
en
de Heffingsambtenaar van de gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten,
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende de onder 1.2 te noemen WOZ-beschikking.
1 Ontstaan en loop van het geding
De Heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) aan [belanghebbende] te [woonplaats] , voornoemd, op 28 februari 2011 een beschikking gezonden waarbij de waarde van de onroerende zaak [adres 1] 5 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) per de waardepeildatum 1 januari 2010 voor het tijdvak 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011 is vastgesteld op € 355.000. Tegelijkertijd heeft de Heffingsambtenaar aan haar ter zake van de onroerende zaak een aanslag in de onroerendezaakbelasting voor het jaar 2011 opgelegd.
Op verzoek van belanghebbenden heeft de Heffingsambtenaar met dagtekening 4 april 2013 aan hen een beschikking gezonden waarbij de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2010 voor het tijdvak 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011 is vastgesteld op € 355.000 (hierna: de WOZ-beschikking).
Na hiertegen gemaakt bezwaar heeft de Heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar van 6 februari 2014 de WOZ-beschikking gehandhaafd.
Belanghebbenden zijn van deze uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbenden een griffierecht geheven van € 45.
De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak hebben belanghebbenden hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbenden een griffierecht geheven van € 122.
De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Op grond van artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) hebben belanghebbenden bij brief van 11 maart 2017 nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 23 maart 2017 te ‘s-Hertogenbosch.
Aldaar zijn toen verschenen en gehoord de heer [A] , gemachtigde van belanghebbenden, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heer [B] , taxateur WOZ.
Aan het slot van deze zitting heeft het Hof het onderzoek gesloten en een schriftelijke uitspraak aangekondigd.
2 Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.
De onroerende zaak betreft een geschakelde twee-onder-een-kapwoning met bouwjaar 1995. De woning heeft een inhoud van 329 m³, een aanbouw van 135 m³ en een garage van 57 m³. Het perceel waarop de woning is gelegen heeft een oppervlakte van ongeveer 274 m².
De onroerende zaak is op verzoek van de Heffingsambtenaar in beroep getaxeerd door [B] , taxateur WOZ (hierna: taxateur [B] ).
In zijn taxatierapport van 12 mei 2014 taxeert taxateur [B] de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2010 op een waarde in het economische verkeer van € 355.000. Dit taxatierapport wordt ondersteund door verkoopcijfers van vier met de onroerende zaak vergeleken objecten. Dit betreffen - naast de onroerende zaak - de volgende in [woonplaats] gelegen geschakelde woningen:
|
adres |
bouwjaar |
kavel |
woning |
garage |
aanbouw |
berging |
transactiedatum |
transactieprijs |
|
[adres 1] 5 |
1995 |
274 m² |
329 m³ |
57 m³ |
135 m³ |
- |
- |
- |
|
[adres 1] 3 |
1995 |
322 m² |
285 m³ |
57 m³ |
135 m³ |
- |
01-10-2009 |
€ 395.000 |
|
[adres 1] 18 |
1995 |
270 m² |
290 m³ |
62 m³ |
105 m³ |
- |
01-02-2011 |
€ 310.000 |
|
[adres 2] 2 |
1991 |
199 m² |
310 m³ |
- |
91 m³ |
30 m³ |
01-09-2010 |
€ 312.000 |
|
[adres 3] 20 |
1988 |
277 m² |
352 m³ |
108 m³ |
58 m³ |
- |
01-11-2010 |
€ 381.000 |
In het taxatierapport wordt de waarde van de onroerende zaak onderbouwd door middel van een waardematrix, waarin objectonderdelen van de onroerende zaak en de referentieobjecten zijn opgenomen. Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van zowel de onroerende zaak als van de referentiepanden en van een luchtfoto.
De onroerende zaak is op verzoek van belanghebbenden op 2 april 2013 getaxeerd door [C] , verbonden aan [D] te [plaats] (hierna: taxateur [C] ).
In het taxatierapport van 10 april 2013 taxeert taxateur [C] de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2012 op een waarde in het economische verkeer van € 290.000.
Op pagina 8 van het taxatierapport wordt het volgende vermeld:
‘De waarde per datum 01-01-2012 is op 2 manieren tot stand gekomen, enerzijds op basis van de vergelijkende methode en anderzijds op basis van calculatie. De vergelijkende methode zit in de bijlage.’
In de aanhef van genoemde bijlage is het volgende vermeld:
‘Vergelijkende methode:
*Halfvrijstaande woningen met garage in [woonplaats] , verkocht tussen 01-07-2011 en 01-07-2012
*Waarde teruggerekend naar 01-01-2012 met behulp van de prijsindexcijfers van het CBS.
*Verschillen in inhoud, perceeloppervlakte en afwerking verrekend.’.
In de bijlage worden de volgende negen met de onroerende zaak vergeleken objecten genoemd:
-
de geschakelde woning [adres 4] 84 te [woonplaats] (transactieprijs per 22 juli 2011 € 235.000),
-
de hoekwoning [adres 5] 110 te [woonplaats] (transactieprijs per 13 juli 2012 € 250.000),
-
de vrijstaande woning [adres 6] 8 te [woonplaats] (transactieprijs per 4 november 2011 € 285.000),
-
de twee-onder-een-kap woning [adres 7] 32 te [woonplaats] (transactieprijs per 15 augustus 2012 € 259.200),
-
de hoekwoning [adres 8] 15 te [woonplaats] (transactieprijs per 10 januari 2012 € 280.000),
-
de hoekwoning [adres 9] 14 te [woonplaats] (transactieprijs per 14 november 2011 € 290.000),
-
de half vrijstaande woning [adres 10] 1 te [woonplaats] (transactieprijs per 16 januari 2012 € 300.000),
-
de woning [adres 11] 14 te [woonplaats] (transactieprijs per 3 mei 2012 € 285.000), en
-
de hoekwoning [adres 8] 5 te [woonplaats] (transactieprijs per 8 februari 2012€ 285.000).
Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van zowel de onroerende zaak als van de negen genoemde objecten, een plankaart en bouwtekeningen van de onroerende zaak.
3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de voor de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2010 vastgestelde WOZ-waarde van € 355.000 te hoog is.
Belanghebbenden zijn van mening dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
Ter zitting hebben zij hun standpunten nader toegelicht.
Belanghebbenden concluderen in hun nadere stukken van 11 maart 2017 tot gegrondverklaring van het hoger beroep, tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de Heffingsambtenaar en tot vermindering van de beschikking tot een waarde van € 303.000. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.