Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 10-08-2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:3563, 16/03812
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 10-08-2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:3563, 16/03812
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 10 augustus 2017
- Datum publicatie
- 30 augustus 2017
- ECLI
- ECLI:NL:GHSHE:2017:3563
- Zaaknummer
- 16/03812
Inhoudsindicatie
WOZ-waarde vrijstaande bungalow. Hof stelt de waarde in goede justitie vast.
Uitspraak
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 16/03812
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Limburg te Roermond (hierna: de Rechtbank) van 1 september 2016, nummer AWB 16/404 in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Sittard-Geleen,
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende de na te melden beschikking en aanslag.
1 Ontstaan en loop van het geding
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering
onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2015 de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] 36 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2014 voor het belastingjaar 2015 vastgesteld op € 407.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het kalenderjaar 2015 bekendgemaakt (hierna: de aanslag OZB).
Na tegen voormelde beschikking gemaakt bezwaar heeft de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak verminderd naar € 374.000 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.
Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof.
Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van
€ 124. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 26 juli 2017 te ’s-Hertogenbosch.
Aldaar zijn toen verschenen en gehoord de heer [A] , als gemachtigde van belanghebbende, tot bijstand vergezeld van de heer [B] , alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heer [C] , taxateur.
Aan het einde van de zitting heeft het Hof het onderzoek gesloten.
Van de zitting is geen proces-verbaal opgemaakt.
2 Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een vrijstaande bungalow uit 1972 met een inhoud van 500 m³ en een perceeloppervlakte van 808 m², gelegen in de wijk ‘ [D] ’ te [woonplaats] .
Tot de gedingstukken behoort een in opdracht van de Heffingsambtenaar opgemaakt taxatierapport van taxateur [C] van 2 juni 2016. Het rapport bevat objectgegevens en foto’s van de onroerende zaak en drie vergelijkingsobjecten, namelijk [adres 2] 8, [adres 2] 15 en [adres 3] 6, alle gelegen in de wijk ‘ [D] ’ te [woonplaats] (hierna: de vergelijkingsobjecten). Tevens bevat het rapport een vergelijkingsmatrix, waarin de gegevens van de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten zijn opgenomen. In het taxatierapport wordt de WOZ-waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 374.000.
Bij het hoger beroepschrift heeft belanghebbende als bijlage 6 een (herziene) taxatiekaart met vier referentieobjecten overgelegd, namelijk [adres 2] 8, [adres 4] 15, [adres 5] 28, en [adres 1] 49, alle gelegen te [woonplaats] . Op deze taxatiekaart wordt de WOZ-waarde van de onroerende zaak berekend op € 296.294.
3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak per de peildatum 1 januari 2014 te hoog is vastgesteld.
Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Ter zitting hebben zij hieraan het volgende, zakelijk weergegeven, toegevoegd:
Belanghebbende:
Als bijlage bij het hoger beroepschrift heb ik alleen een matrix meegezonden. Het oude taxatierapport geldt niet meer. Het gaat vooral om de door de Heffingsambtenaar in de beroepsfase overgelegde matrix. De Heffingsambtenaar hanteert overal dezelfde eenheidsprijs, namelijk € 426 per m³.
Bij het referentieobject [adres 2] 8 wordt de waarde € 11.000 hoger gewaardeerd dan de geïndexeerde verkoopprijs. Dit is niet correct, omdat het een verkoop betrof uit een nalatenschap. Een verkoop is geschikt of niet. Ik weet niet waar deze correctie van € 11.000 vandaan komt. Het object heeft een kwaliteitscijfer van 1. In de opmerking bij de foto van het object is vermeld dat de fundering en muren nog goed waren, zodat het object geen kwaliteitscijfer 1 kan hebben. Ik heb de waarde nagerekend, uitgaande van kwaliteitscijfer 3 en dan kom ik op een prijs van € 317 per m³. Dit is fors lager dan de gecorrigeerde m³-prijs van € 340.
Het referentieobject [adres 2] 15 heeft de hoogste prijs per m³ in de matrix. Dit was ook een verkoop uit een nalatenschap, waarbij er 32 verkopers waren. De taxateur past op dit object een extra correctie toe van 1,20. Indien ik deze correctie van 1,2, dat is 20%, doorbereken op de in de matrix vermelde gecorrigeerde m³-prijs van € 442, dan kom ik niet uit op een prijs € 426 per m³ maar lager, namelijk € 394.
Bij het referentieobject [adres 3] 6 zijn er geen bijzonderheden.
Het gemiddelde van de drie m³-prijzen, € 317, € 394 en € 331, is € 348 per m³. Deze prijs vermenigvuldigd met het aantal m³ van de onroerende zaak, geeft een lagere waarde.
De bij het hoger beroepschrift overgelegde taxatiekaart onderbouwt de waarde beter.
Het referentieobject [adres 5] 28 is volgens de Heffingsambtenaar uit een nalatenschap verkocht, maar dat zijn twee van de door hem gebruikte referentieobjecten ook.
[adres 1] 49 heeft een andere bouwstijl, maar het is wel een goed vergelijkingsobject.
Van het referentieobject [adres 4] 15 is de koopakte getekend op 30 december 2014, zodat het binnen de scope valt en meegenomen kan worden in de waardering.
In de taxatiekaart is rekening gehouden met de KOLDU-score. Bij de calculatie van de eenheidsprijzen is er tussen de onroerende zaak en het referentieobject een verschil van 4 punten. Vermenigvuldigd met 4 is dit 16. Op de m³-prijs van € 330 wordt een correctie toegepast van 16%, dat is € 277 en vervolgens een correctie van 4%, dat is € 266.
Dit gebeurt bij de vier referentieobjecten en daarvan wordt het gemiddelde genomen.
[adres 3] 6 is een kleiner object met meer grond en, inclusief de aanbouw, meer inhoud. Dit object, dat is verkocht voor € 350.000, onderbouwt niet de waarde van € 374.000 voor de onroerende zaak. [adres 4] 15 is volgens de Heffingsambtenaar te nieuw qua bouwjaar, maar [adres 3] 6 is bijna 15 jaren ouder.
De Heffingsambtenaar
De bouwtekeningen die op 18 januari 2017 naar het Hof zijn gestuurd kan ik niet plaatsen, ik heb daar geen toelichting op. U kunt deze stukken buiten beschouwing laten.
[D] is een zeer exclusieve wijk. De oudere bungalows met grote kavels die in slechte toestand verkeerden zijn niet onder een prijs van € 300.000 verkocht. Deze bungalows zijn vaak verkocht voor de locatie en werden op een later tijdstip verkocht dan de verkopen uit een nalatenschap. Ik heb contact gehad met één van de erven van [adres 2] 8, die de bungalow zo snel mogelijk wilde verkopen. In de markt zou de verkoop hoger zijn geweest. Dit verklaart het verschil van € 11.000. De onroerende zaak was in relatief goede toestand, zodat deze in de vrije markt voor een hogere prijs zou zijn verkocht. Bij het vaststellen van de m³-prijs wordt een correctie toegepast voor de factoren kwaliteit en onderhoud. Er wordt geen gemiddelde m³-prijs genomen.
De door belanghebbende voorgestane waarde van € 296.000 is een vreemd bedrag, dat niet is onderbouwd. [adres 4] 15 heeft het bouwjaar 1993 en valt bij mij af als referentieobject, het behoort tot een andere bouwstroom omdat bijvoorbeeld de isolatie al veel beter was.
Het uitgangspunt is het bouwjaar en de verschillen in inhoud en oppervlakte.
Bij [adres 2] 15 is een correctie van 20% toegepast, omdat het qua inhoud een kleine bungalow is. In verband met het verschil in bouwjaar met de onroerende zaak is een correctie van 0,9 toegepast. Bij [adres 3] 6 is ook een correctie in verband met het bouwjaar toegepast. Dit staat onder “extra correctie”.[adres 2] 15 is gesloopt. Bij deze verkoop zit de meeste waarde in de grond. De kavelwaarde is bepalend. De opstal was niets waard, maar ik moest rekening houden met het model om de waarde te bepalen. De inhoud van dit object heb ik opnieuw gecontroleerd en de inhoud, zoals die is vermeld in de matrix, is juist.
Bij de onroerende zaak is sprake geweest van normaal onderhoud. In de kelder is een badkamer en een toilet gebouwd. De kwaliteit van de onroerende zaak heeft een kwaliteitscijfer 3 en niet 2, zoals bij het referentieobject [adres 3] 6.
[adres 4] 15 is niet vergelijkbaar met de andere bungalows, het object [adres 3] 6 sluit er beter bij aan.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de Heffingsambtenaar en tot vaststelling van de WOZ-waarde van de onroerende zaak op
€ 296.000. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.