Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 03-02-2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:361, : 15/00705 tot en met 15/00710, 15/00712 tot en met 15/00717 en 15/00719 tot en met 15/00723
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 03-02-2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:361, : 15/00705 tot en met 15/00710, 15/00712 tot en met 15/00717 en 15/00719 tot en met 15/00723
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 3 februari 2017
- Datum publicatie
- 6 april 2017
- ECLI
- ECLI:NL:GHSHE:2017:361
- Zaaknummer
- : 15/00705 tot en met 15/00710, 15/00712 tot en met 15/00717 en 15/00719 tot en met 15/00723
Inhoudsindicatie
WOZ-waarde van schoolgebouwen is vastgesteld op de gecorrigeerde vervangingswaarde.
Bij de waardebepaling van de grond van de schoolgebouwen dient, gelet op de in artikel 4 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ opgenomen uitgangspunten, te worden uitgegaan van het totaal aantal vierkante meters grond dat belanghebbende tot haar eigendom rekent en niet van het aantal m² brutovloeroppervlakte (BVO).
Ten aanzien van één van de schoolgebouwen overweegt het Hof dat de Heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, omdat ten aanzien van dit perceel op de waardepeildatum een verkoopplan bestaat ten behoeve van de bouw van nieuwbouwappartementen. Naar het oordeel van het Hof maakt de Heffingsambtenaar ten aanzien van de overige schoolgebouwen met de ‘Kaderbrief grondprijzen’ en door hem aangehaalde verkooptransacties de door hem verdedigde waarde van de grond niet aannemelijk. Naar het oordeel van het Hof kan niet gezegd worden dat een uitgifteprijs van € 225 exclusief btw per m² een reële afspiegeling is van de marktwaarde. Ook de drie verkooptransacties bieden daartoe onvoldoende steun.
Belanghebbende maakt de door haar verdedigde waarde van de grond evenmin aannemelijk. Belanghebbende heeft voor de grond een waarde in aanmerking genomen van € 135 exclusief btw per m². Dit bedrag is (ongeveer) het gemiddelde van grondwaardes per m² van 9 Brabantse gemeenten. Het Hof acht dit een te globale benadering en daar komt bij dat in de berekening ook waardes zijn betrokken van aanzienlijk kleinere gemeenten. De verkooptransactie die belanghebbende ter onderbouwing heeft aangedragen acht het Hof niet geschikt.
Het Hof stelt in 15 van de 17 in geschil zijnde zaken de WOZ-waarde op de waardepeildatum in goede justitie vast.
Uitspraak
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 15/00705 tot en met 15/00710, 15/00712 tot en met 15/00717 en 15/00719 tot en met 15/00723
Uitspraak op het hoger beroep van
Stichting [belanghebbende] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant te Breda (hierna: de Rechtbank) van 17 maart 2015, nummers AWB 14/2808 tot en met 14/2813, 14/2815 tot en met 14/2820, 14/2822 tot en met 14/2825 en 14/2982 in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [C] ,
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende de hierna vermelde beschikkingen.
1 Ontstaan en loop van het geding
Aan belanghebbende zijn in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) in één geschrift vervatte beschikkingen gezonden waarbij onder andere de waarde van [adres 1] 2 te [A] , [adres 2] 1 te [B] en [adres 3] 14, [adres 4] 10, [adres 5] 33, [adres 6] 385, [adres 7] 2, [adres 8] 52A, [adres 9] 35, [adres 10] 46, [adres 11] 1, [adres 12] 348, [adres 12] 350, [adres 12] 414, [adres 13] 10, [adres 14] 2, [adres 15] 8, [adres 16] 33 en [adres 17] 4 te [C] (hierna: de onroerende zaken) per de waardepeildatum 1 januari 2012 (hierna: de waardepeildatum) is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013 (hierna: de WOZ-beschikkingen).
Naar aanleiding van het door belanghebbende gemaakte bezwaar heeft de Heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken met dagtekening 24 maart 2014 de WOZ-waarde van de onroerende zaken [adres 3] 14, [adres 10] 46, [adres 12] 350 en [adres 12] 414 verlaagd en het bezwaar voor het overige ongegrond verklaard. Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft ter zake van het door belanghebbende ingestelde beroep negentien zaken aangelegd ter zake waarvan de griffier van belanghebbende éénmaal griffierecht heeft geheven van € 328.
De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Het Hof heeft ter zake van het door belanghebbende ingestelde hoger beroep negentien zaken aangelegd ter zake waarvan de griffier van belanghebbende éénmaal griffierecht heeft geheven van € 497.
De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Op grond van artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) heeft belanghebbende vóór de eerste zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
De eerste zitting heeft plaatsgehad op 18 maart 2016 te ‘s-Hertogenbosch.
Aldaar zijn toen verschenen en gehoord de heren [D] , verbonden aan [E] en [F] , taxateur, verbonden aan [G] , als gemachtigden van belanghebbende, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heer [H] . Op deze zitting zijn de hoger beroepen van belanghebbende, bij het Hof bekend onder kenmerknummers 15/00705 tot en met 15/00723, gelijktijdig behandeld.
Belanghebbende (gemachtigde) heeft ter eerste zitting een uittreksel uit het handelsregister betreffende Stichting [belanghebbende] en een volmacht overgelegd. De Heffingsambtenaar heeft ter eerste zitting een volmacht overgelegd.
Het Hof heeft het onderzoek ter zitting geschorst en daarbij bepaald dat het vooronderzoek wordt hervat. Het Hof heeft de Heffingsambtenaar een termijn gegeven om te reageren op de onder 1.4 bedoelde stukken.
Van de eerste zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.
Belanghebbende heeft bij brief met dagtekening 30 juni 2016, bij het Hof ingekomen op 1 juli 2016, het hoger beroep in de zaak met kenmerknummer 15/00711 ( [adres 7] 2) ingetrokken.
Op grond van artikel 8:58 van de Awb hebben partijen vóór de nadere zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
Het nadere onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 17 november 2016 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord de heren [D] , verbonden aan [E] , [F] en [J] , verbonden aan [G] , als gemachtigden van belanghebbende, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heren [K] en [H] . Op deze zitting zijn de hoger beroepen van belanghebbende, bij het Hof bekend onder kenmerknummers 15/00705 tot en met 15/00710 en 15/00712 tot en met 15/00723, gelijktijdig behandeld.
Bij aanvang van de zitting zijn partijen erop gewezen dat de meervoudige Belastingkamer tijdens het onderzoek ter zitting op 18 maart 2016 was samengesteld uit V.M. van Daalen-Mannaerts, J.W.J. Huige en P. Fortuin, en dat de zaak verder wordt behandeld in een gewijzigde samenstelling van de Kamer door V.M. van Daalen-Mannaerts, J.W.J. Huige en W.P.J. Schramade. Partijen hebben verklaard daar geen bezwaar tegen te hebben.
De Heffingsambtenaar heeft ter nadere zitting een volmacht overgelegd.
Belanghebbende heeft ter nadere zitting het hoger beroep in de zaak met kenmerknummer 15/00718 ( [adres 16] 33) ingetrokken.
Het Hof heeft aan het einde van de nadere zitting het onderzoek gesloten.
Van de nadere zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.
2 Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:
Belanghebbende is eigenaar en/of gebruiker van de onroerende zaken die zijn gelegen te [C] , [A] of [B] . [A] en [B] behoren tot de gemeente [C] . Het betreft scholen voor beroeps- en/of voortgezet onderwijs.
De Heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarden van de onroerende zaken als volgt vastgesteld dan wel bij uitspraak op bezwaar verminderd:
|
Onroerende zaak |
Beschikte waarde |
Uitspraak op bezwaar |
Kenmerk Hof |
|
[adres 3] 14 |
€ 2.783.000 |
€ 2.427.000 |
15/00719 |
|
[adres 4] 10 |
€ 1.778.000 |
gehandhaafd |
15/00708 |
|
[adres 5] 33 |
€ 6.508.000 |
gehandhaafd |
15/00717 |
|
[adres 6] 385 |
€ 1.808.000 |
gehandhaafd |
15/00723 |
|
[adres 8] 52A |
€ 1.075.000 |
gehandhaafd |
15/00712 |
|
[adres 9] 35 |
€ 3.372.000 |
gehandhaafd |
15/00709 |
|
[adres 1] 2( [A] ) |
€ 17.203.000 |
gehandhaafd |
15/00705 |
|
[adres 10] 46 |
€ 5.267.000 |
€ 5.128.000 |
15/00720 |
|
[adres 11] 1 |
€ 1.964.000 |
gehandhaafd |
15/00707 |
|
[adres 12] 348 |
€ 3.216.000 |
gehandhaafd |
15/00710 |
|
[adres 12] 350 |
€ 12.115.000 |
€ 10.727.000 |
15/00721 |
|
[adres 12] 414 |
€ 12.591.000 |
€ 11.089.000 |
15/00722 |
|
[adres 13] 10 |
€ 11.037.000 |
gehandhaafd |
15/00715 |
|
[adres 14] 2 |
€ 8.885.000 |
gehandhaafd |
15/00716 |
|
[adres 15] 8 |
€ 3.250.000 |
gehandhaafd |
15/00713 |
|
[adres 2] 1( [B] ) |
€ 2.297.000 |
gehandhaafd |
15/00706 |
|
[adres 17] 4 |
€ 961.000 |
gehandhaafd |
15/00714 |
De Heffingsambtenaar heeft, ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarden van de onroerende zaken, verwezen naar de op 17 juli 2014 opgemaakte taxatierapporten van [K] , WOZ-taxateur, en op de nadere taxatierapporten die zijn opgemaakt ten aanzien van: [adres 9] 35 (rapport van 15 september 2015), [adres 4] 10 (rapport van 22 september 2015), [adres 14] 2, [adres 5] 33 en [adres 12] 414 (rapporten van 29 september 2015), eveneens van [K] (hierna: de rapporten [K] ). Tot elk van de rapporten [K] behoort een foto van het schoolgebouw alsmede een taxatiekaart. In elk van de rapporten [K] is de waarde in het economische verkeer van de desbetreffende onroerende zaak per de waardepeildatum vastgesteld op een hogere waarde dan de waarde van de onroerende zaak na de uitspraak op bezwaar. De Heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de onroerende zaken bepaald op de zogeheten gecorrigeerde vervangingswaarde. Bij de waardebepaling is onder andere gebruik gemaakt van de ‘Taxatiewijzer en kengetallen Algemeen deel voor de waardepeildatum 1 januari 2012’, de ‘Taxatiewijzer Onderwijs voor de waardepeildatum 1 januari 2012’ (hierna: de Taxatiewijzers) en de ‘Kaderbrief Grondprijzen [C] 2011’ (hierna: de Kaderbrief).
In de onder 2.3.1 vermelde Kaderbrief wordt – onder meer – het volgende vermeld:
“Tot de maatschappelijke voorzieningen behoren onder andere de volgende soorten vastgoed; scholen, sport, zorg en cultureel. Voor deze categorieën zijn onderstaande vaste grondprijzen bepaald per m² BVO132. In veel gevallen wordt binnen de Gemeente [C] door het Grondbedrijf grond geleverd aan andere directies van de gemeente ten behoeve van de realisatie van sportvoorzieningen, basisonderwijs en andere maatschappelijke voorzieningen.
(………)
|
Vaste grondprijzen maatschappelijke voorzieningen per m² BVO Opgenomen prijzen zijn exclusief btw en gebaseerd op prijspeil 2011 |
|
|
(…….) |
|
|
Overige |
|
|
Middelbaar en hoger onderwijs |
€ 225 |
132 in bepaalde gevallen kan de te realiseren m² BVO lager uitvallen dan de m² uitgeefbaar terrein. Mocht dat het geval zijn dan zal de grondprijs ook berekend worden op basis van de m² uitgeefbaar terrein. Bij sportparken wordt de prijs over het uitgeefbaar terrein bepaald.”.
Belanghebbende heeft, ter onderbouwing van de door haar verdedigde waarden van de onroerende zaken verwezen naar de op [datum 1] 2016 opgemaakte taxatierapporten van [F] RT, register-taxateur (hierna: de rapporten [F] ). In de rapporten [F] is de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaken per de waardepeildatum bepaald door toepassing van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Tot elk van de rapporten [F] behoort een foto van het schoolgebouw alsmede een taxatiekaart (opgenomen na pagina 27 van ieder rapport).
3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaken op de waardepeildatum tot een te hoog bedrag is vastgesteld.
Belanghebbende is van mening dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
Voor hetgeen hieraan tijdens de zittingen is toegevoegd, wordt verwezen naar de van de zittingen opgemaakte processen-verbaal.
Belanghebbende concludeert tot vermindering van de WOZ-beschikkingen. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank, behalve voor zover dit de waarde van de onroerende zaak [adres 11] 1 betreft.
Tussen partijen is niet in geschil:
- Dat de waarde van de onroerende zaak [adres 11] 1 op de waardepeildatum moet worden vastgesteld op € 1.952.000;
- Dat voor wat betreft de waarde die aan de opstal moet worden toegerekend bij de hierna te noemen onroerende zaken dient te worden uitgegaan van de waarden die daaraan zijn toegekend in de rapporten [K] :
* [adres 4] 10
* [adres 6] 385
* [adres 8] 52A
* [adres 9] 35
* [adres 1] 2
* [adres 10] 46
* [adres 12] 350
* [adres 13] 10
* [adres 14] 2
* [adres 2] 1
* [adres 17] 4
- Dat voor wat betreft de waarde die aan de opstal van [adres 5] 33 moet worden toegerekend moet worden uitgegaan van de door belanghebbende getaxeerde waarde, rekening houdend met een correctiepost voor sloopkosten.
- Dat voor wat betreft de waarde die aan de opstal van [adres 12] 414 moet worden toegerekend moet worden uitgegaan van een waarde van € 4.427.000 (inclusief omzetbelasting).