Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 07-09-2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:3842, 16/03705
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 07-09-2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:3842, 16/03705
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 7 september 2017
- Datum publicatie
- 8 september 2017
- ECLI
- ECLI:NL:GHSHE:2017:3842
- Zaaknummer
- 16/03705
Inhoudsindicatie
Het Hof stelt de waarde van de onroerende zaak (een tussenwoning zonder garage) in goede justitie vast, nu geen van beide partijen de door hen verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt.
Uitspraak
Team belastingrecht
Enkelvoudige Belastingkamer
Kenmerk: 16/03705
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 18 juli 2016, nummer SHE 16/476, in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Reusel -De Mierden,
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende na te noemen beschikking en aanslag.
1 Ontstaan en loop van het geding
Aan belanghebbende is in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gezonden waarbij de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] 14 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2014, voor het tijdvak 1 januari 2015 tot en met 31 december 2015, is vastgesteld op € 203.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting (hierna: OZB) 2015 bekend gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft, na daartegen gemaakt bezwaar, bij in één geschrift vervatte uitspraken, het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof.
Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 124. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 2 juni 2017 te ‘s-Hertogenbosch.
Aldaar zijn toen verschenen en gehoord de heer [A] , adviseur te [B] , als gemachtigde van belanghebbende, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, mevrouw [C] en de heer [D] .
Aan het einde van de zitting heeft het Hof het onderzoek gesloten.
Van de zitting is geen proces-verbaal opgemaakt.
2 Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.
De onroerende zaak betreft een tussenwoning, gebouwd in 1970. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 331 m3 en een vrijstaande berging/schuur van 20 m3. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 150 m2.
Ter onderbouwing van de door hem bij beschikking vastgestelde waarde heeft de Heffingsambtenaar de onroerende zaak laten taxeren door mevrouw [C] (hierna: mevrouw [C] )), werkzaam bij [E] B.V.. Zij heeft ter zake op 19 april 2016 een matrix opgesteld.
In de matrix, opgesteld door mevrouw [C] , is de waarde van de onroerende zaak bepaald op € 203.000. De onroerende zaak is vergeleken met vier in [woonplaats] gelegen referentieobjecten, te weten [adres 2] 3 (hoekwoning), verkocht op 31 januari 2014 voor € 212.500, [adres 2] 17 (tussenwoning), verkocht op 13 december 2013 voor € 200.000, [adres 2] 18 (tussenwoning), verkocht op 28 februari 2014 voor € 219.000 en [adres 1] 20 (hoekwoning), verkocht op 30 september 2013 voor € 199.500.
In de bezwaarfase heeft belanghebbende ter onderbouwing van de toen door hem bepleite waarde van € 153.000 een taxatierapport met waardematrix laten opstellen door een taxateur van [F] B.V. te [B] . De onroerende zaak is hierbij inpandig opgenomen. In beroep bij de Rechtbank heeft belanghebbende ter onderbouwing van de toen door hem bepleite waarde van € 172.000 de waardematrix door een andere taxateur van [F] B.V. te [B] laten aanpassen. In hoger beroep is deze waardematrix op twee onderdelen aangepast en is de waarde van de onroerende zaak bepaald op € 173.000. De onroerende zaak is in deze matrix vergeleken met drie in [woonplaats] gelegen referentieobjecten, te weten de objecten [adres 1] 20 en [adres 2] 3, die ook door de taxateur van de Heffingsambtenaar zijn gehanteerd, en [adres 3] 9 (tussenwoning), verkocht op 2 maart 2015 voor € 166.000.
3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum te hoog heeft vastgesteld.
Belanghebbende is van mening dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord.
De Heffingsambtenaar is de tegengestelde mening toegedaan.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden, die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Ter zitting hebben zij daaraan het volgende, zakelijk weergegeven, toegevoegd:
Belanghebbende (gemachtigde):
- Ik betwist dat huizen uit de jaren ‘70 standaard scheuren en lekkages hebben. Dat is heus niet standaard bij dergelijke huizen.
- [adres 1] 20 heeft dezelfde ligging en dezelfde bouwoverlast als de onroerende zaak. Maar het betreft een hoekwoning en is dus gewilder dan de onroerende zaak.
- De bouwwerkzaamheden 50 meter verderop zijn weliswaar afgerond in 2010, maar op het grasveld ervoor staat nog steeds een groot bord op palen dat er (andere) nieuwbouw komt. Een potentiële koper houdt daar rekening mee.
- De Heffingsambtenaar heeft gesteld dat het een feit van algemene bekendheid is dat bij een familieverkoop eerder een te lage dan een te hoge koopsom wordt betaald. Ik betwist dat; er kunnen diverse omstandigheden zijn op grond waarvan de ene keer een te hoge koopsom en een andere keer juist een te lage koopsom wordt betaald. Verder staat in de notariële akte dat er 164 m2 grond is verkocht. De Heffingsambtenaar is uitgegaan van 144 m2 grond. Ook dat klopt dus niet.
- Ik zoek naar referentiepanden zonder garage. De Heffingsambtenaar vindt € 12.000 al te hoog bij [adres 2] 17, maar ik vind dat die garage wel € 17.000 waard is. De onroerende zaak heeft geen garage, daarom zoek ik ook naar referentiepanden zonder garage.
- De verschillen in onderhoud heb ik aangetoond en onderbouwd met foto’s. Mijn taxateur is bij belanghebbende binnen geweest, die van de Heffingsambtenaar niet.
- In de bezwaarfase heeft een inpandige opname plaatsgevonden en is in opdracht van belanghebbende een taxatierapport opgemaakt. Ik beroep mij voor de kostenvergoeding op de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven, Stcrt. 2012, 26039 (hierna: de Richtlijn). In de beroepsfase is een nieuwe waardematrix opgesteld, zie de nota van € 90. Reden voor die nieuwe matrix was dat de Heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar met andere referentiepanden kwam. Ik zie af van een kostenvergoeding voor het aanpassen van de matrix in hoger beroep.
De Heffingsambtenaar:
- De door mij gehanteerde referentiepanden zijn rond de waardepeildatum verkocht. De verkopen van twee van de drie referentiepanden die belanghebbende hanteert, zijn veel verder verwijderd van de waardepeildatum.
- Het onderhoud is bij alle panden gelijk. De kwaliteit van de onroerende zaak is hetzelfde als bij [adres 2] 3 en 18 en [adres 1] 20. [adres 2] 17 is wel van mindere kwaliteit; dat betreft een woning met oude elementen zoals bruine deuren en schroten. Dat pand is verkocht aan één van de kinderen maar heeft ook te koop gestaan. De koopprijs ligt in lijn met de andere panden. Er is zeker niet teveel betaald. Te weinig ook niet, want er zijn nog twee andere kinderen. Dit verkoopcijfer is dus wel degelijk bruikbaar. De kwestie van 144 m2 dan wel 164 m2 heb ik uitgelegd in mijn verweerschrift. Het is op een andere wijze verwerkt in de matrix. De waarde van het perceel, waarop de garagebox staat, is in de waarde van de garage zelf verdisconteerd en is dus niet in de kavelwaarde opgenomen. Daarom valt de garage daar wat hoger uit. Het perceel is dus 164 m2. Er is voor de garage gerekend met € 12.000 en dat is zeker niet te laag.
- Het verkoopcijfer van het pand [adres 3] 9 is te ver van de waardepeildatum gerealiseerd. We hebben betere referentiepanden om te hanteren. Dat pand heeft bovendien een vlizotrap naar de zolder. Het is een oudere variant van een rijtjeswoning, waarbij de zolder niet, dan wel minder, bruikbaar is. Ik acht dat pand derhalve niet geschikt als referentiepand en indien er wel rekening mee wordt gehouden, moet de mindere kwaliteit ook in ogenschouw worden genomen en dat gebeurt nu niet in de matrix van belanghebbende.
- [adres 1] 20 is een andere variant. Het heeft een L-vormige kamer en het toilet ligt achter de keuken. Dat is natuurlijk niet handig. De onroerende zaak van belanghebbende heeft het toilet in de hal en een doorzonkamer van voor tot achter. Net als [adres 2] 3, 17 en 18. Daarom ook zijn deze panden het best vergelijkbaar.
- Wij zijn wel degelijk bij belanghebbende binnen geweest. Weliswaar niet in het kader van de waardering voor de WOZ, maar in het kader van planschade. We kennen de staat van de onroerende zaak dus wel goed; er zijn geen verschillen met [adres 2] 3, 17 en 18.
- Ik ben van mening dat belanghebbende, bij een gegrond hoger beroep, geen recht heeft op vergoeding van de nota van € 90. Dat wordt geacht in die 4 uur, genoemd in de Richtlijn, te zitten.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraken van de Heffingsambtenaar en vermindering van de waarde tot € 173.000.
De Heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep.