Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 26-10-2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:4674, 16/03959 en 16/03960
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 26-10-2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:4674, 16/03959 en 16/03960
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 26 oktober 2017
- Datum publicatie
- 3 november 2017
- ECLI
- ECLI:NL:GHSHE:2017:4674
- Zaaknummer
- 16/03959 en 16/03960
Inhoudsindicatie
Het Hof is van oordeel dat de Heffingsambtenaar bevoegd was de WOZ-beschikkingen te geven en dat hij aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarden niet te hoog zijn.
Uitspraak
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 16/03959 en 16/03960
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 17 november 2016, nummers SHE 16/57 en SHE 16/1387 in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant,
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende de hierna vermelde beschikkingen en aanslagen.
1 Ontstaan en loop van het geding
De Heffingsambtenaar heeft bij, in één geschrift vervatte, beschikkingen met dagtekening 28 februari 2015 krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde per de waardepeildatum 1 januari 2014 (hierna: de waardepeildatum) voor het belastingjaar 2015 vastgesteld voor de volgende onroerende zaken:
-
[a-straat] 2 te [vestigingsplaats] op € 1.431.000; en
-
[a-straat] 3 te [vestigingsplaats] op € 2.191.000.
In het geschrift zijn tevens, onder meer, voor genoemde onroerende zaken de aanslagen onroerende zaakbelastingen voor het kalenderjaar 2015 bekend gemaakt.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de Heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken van 25 november 2015 de in 1.1 bedoelde beschikkingen en aanslagen gehandhaafd.
Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep met nummer SHE 16/57 heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 331. De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Het hoger beroep betreffende [a-straat] 2 is geregistreerd onder kenmerk 16/03959 en het hoger beroep betreffende [a-straat] 3 onder kenmerk 16/03960. Ter zake van het hoger beroep met kenmerk 16/03959 heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 497. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De Heffingsambtenaar heeft op verzoek van het Hof vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn op 30 augustus 2017 bij het Hof ingekomen en op 1 september 2017 in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 6 september 2017 te ‘s‑Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord de heer [A] , belastingadviseur te [B] , alsmede, namens de Heffingsambtenaar, mevrouw [C] en de heer [D] (taxateur).
Aan het einde van de zitting heeft het Hof het onderzoek gesloten.
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.
2 Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:
Belanghebbende is op de waardepeildatum eigenaar van de onroerende zaken [a-straat] 2 en [a-straat] 3 te [vestigingsplaats] . Beide onroerende zaken zijn gelegen op het zogenaamde Automotive park in de buurt “Verspreide huizen Beukelaar-Ham” te [vestigingsplaats] .
[a-straat] 2
De onroerende zaak [a-straat] 2 is gebouwd in 2001 en sindsdien in gebruik als showroom, garage en werkplaats. In 2013 is [a-straat] 2 uitgebreid met een wasstraat. Het perceel heeft een totale kadastrale oppervlakte van 4.990 m². Het bedrijfsobject heeft een vloeroppervlakte van in totaal 3.143 m² en bevat, op de waardepeildatum, drie showrooms, twee opslag-/magazijnruimtes, een werkplaats, een autowasstraat, een keuken, een kantine, een kantoorruimte, twee sanitaire ruimtes en een luifel. Tot het object behoort tevens een parkeerterrein met een oppervlakte van 1.591 m².
De Heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van [a-straat] 2 per de waardepeildatum bij beschikking vastgesteld op € 1.431.000. In het door de Heffingsambtenaar in de bezwaarfase overgelegde taxatieverslag is de wasstraat van 370 m2 opgenomen voor een waarde van € 15.910, uitgaande van een huurwaarde per m2 van € 43.
De Heffingsambtenaar heeft bij zijn verweerschrift bij de Rechtbank voor [a-straat] 2 een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 28 april 2016 door de heer [D] RDMW (hierna: de taxateur). De taxateur heeft de waarde van [a-straat] 2 per de waardepeildatum getaxeerd op € 1.893.000.
Het taxatierapport bevat gegevens en beeldmateriaal van de volgende referentieobjecten:
[b-straat] 119 te [vestigingsplaats] , welke onroerende zaak op 31 december 2013 is verkocht; en
[c-straat] 2/a te [G] , welke onroerende zaak op 27 december 2013 is verkocht.
Het taxatierapport bevat voorts gegevens en beeldmateriaal van gerealiseerde huurprijzen per m2 rond 1 januari 2014 van de volgende objecten:
[a-straat] 4 te [vestigingsplaats] , met een huurovereenkomst die is ingegaan op 1 juni 2013, waarbij een huurprijs van € 174.000 is overeengekomen voor een vloeroppervlakte van in totaal 2.427 m2; en
[d-straat] 4 te [vestigingsplaats] , met een huurovereenkomst die is ingegaan op 1 maart 2012, waarbij een huurprijs van € 260.000 is overeengekomen voor een vloeroppervlakte van in totaal 4.321 m2.
Het taxatierapport bevat een staffel voor de prijs van extra grond bij niet-woningen.
De taxateur heeft de waarde van [a-straat] 2 per de waardepeildatum bepaald op € 1.893.000, uitgaande van een kapitalisatiefactor van 10,5. Daarin is voor het objectonderdeel wasstraat een waarde van € 175.750 opgenomen.
[a-straat] 3
De onroerende zaak [a-straat] 3 is gelegen vrijstaand naast [a-straat] 2. De onroerende zaak is gebouwd in 1996 en sindsdien in gebruik als showroom, garage en werkplaats. In 2006 is [a-straat] 3 uitgebreid met een showroom op de eerste verdieping. Het perceel heeft een totale kadastrale oppervlakte van 5.404 m2. Het bedrijfsobject heeft een vloeroppervlakte van in totaal 3.164 m2 en bevat, op de waardepeildatum, twee showrooms, vier opslag-/magazijnruimtes, een werkplaats, een kantine, twee kantoorruimtes en een sanitaire ruimte.
De Heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van [a-straat] 3 per de waardepeildatum bij beschikking vastgesteld op € 2.191.000.
De Heffingsambtenaar heeft bij zijn verweerschrift bij de Rechtbank voor [a-straat] 3 een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 28 april 2016, wederom door de heer [D] RDMW (hierna: de taxateur). De taxateur heeft de waarde van [a-straat] 3 per de waardepeildatum getaxeerd op € 2.210.000.
Het taxatierapport bevat eveneens gegevens en beeldmateriaal van referentieobjecten. Het betreft dezelfde referentieobjecten als die van [a-straat] 2 (zie 2.4.2).
Het taxatierapport bevat voorts gegevens en beeldmateriaal van gerealiseerde huurprijzen per m2 rond 1 januari 2014 van twee objecten. Het betreft dezelfde twee objecten zoals vermeld in het taxatierapport betreffende [a-straat] 2 (zie 2.4.3).
Het taxatierapport bevat een staffel voor de prijs van extra grond bij niet-woningen. Het betreft dezelfde staffel als die vermeld in het taxatierapport betreffende [a-straat] 2.
De taxateur heeft de waarde van [a-straat] 2 per de waardepeildatum bepaald op € 2.210.000, uitgaande van een kapitalisatiefactor van 10,7.
Belanghebbende heeft geen taxatierapport in het geding gebracht.
3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
Het geschil betreft het antwoord op de volgende vragen:
-
Zijn de WOZ-beschikkingen bevoegd genomen?
-
Zijn de Gemeenschappelijke Regeling, het Aanwijzingsbesluit en het Mandaatbesluit correct bekendgemaakt?
-
Staat het de Heffingsambtenaar vrij meermaals de gegevens in de taxatierapporten te wijzigen dan wel aan te vullen?
-
Levert de grondstaffel een onjuiste waarderingsmaatstaf op?
-
Is de kapitalisatiefactor te hoog vastgesteld?
-
Heeft de Heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening gehouden met de ligging van onderdelen op onderscheiden verdiepingen?
-
Heeft de Heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden met de beperkte aanwendingsmogelijkheden van [a-straat] 2, nu deze, anders dan de referentieobjecten, beschikt over een wasstraat?
-
Is de werktuigenvrijstelling toegepast ten aanzien van de pompen en andere aandrijfmaterialen in de wasstraat?
Belanghebbende is van mening dat de vragen a, b, c en h ontkennend en de overige vragen bevestigend moeten worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Voor hetgeen hieraan ter zitting is toegevoegd, wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraken op bezwaar en vermindering van de beschikkingen, in die zin dat de kapitalisatiefactor 8 dient te bedragen. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.