Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 21-12-2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:5849, 16/03387
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 21-12-2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:5849, 16/03387
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 21 december 2017
- Datum publicatie
- 30 januari 2018
- ECLI
- ECLI:NL:GHSHE:2017:5849
- Zaaknummer
- 16/03387
Inhoudsindicatie
Waardebepaling woning gebouwd op voormalige vuilstortplaats. Kosten sanering komen niet voor rekening van belanghebbende. Heffingsambtenaar maakt waarde niet aannemelijk omdat onvoldoende rekening is gehouden met het zogenaamde rompslompforfait. Hof wijst verzoek belanghebbende om een deskundige aan te stellen en verzoek Heffingsambtenaar om een getuige op te roepen, af.
Uitspraak
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 16/03387
Uitspraak op het hoger beroep van
[erfgenaam] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Limburg (hierna: de Rechtbank) van 3 mei 2016, nummer AWB 15/1242 in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen Limburg,
gevestigd te Roermond,
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende na te melden beschikking en aanslag.
1 Ontstaan en loop van het geding
Aan belanghebbende is in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) een beschikking gegeven, waarbij de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] 116 te [plaats] per de peildatum 1 januari 2013 voor het tijdvak 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014 is vastgesteld op een bedrag van € 238.000. Tegelijkertijd zijn, voor zover hier van belang, aan belanghebbende ter zake van de onroerende zaak voor het jaar 2014 een aanslag in de onroerende-zaakbelasting opgelegd, welke aanslag in één geschrift is verenigd met de beschikking. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de Heffingsambtenaar, bij in één geschrift vervatte uitspraken, de waarde van de onroerende zaak en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende, althans haar enig erfgename mevrouw [A] , is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 45.
De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de waarde van de onroerende zaak verminderd tot € 220.000, de Heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende van € 49,50 en gelast dat de Heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 45 aan haar vergoedt.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof.
Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 124.
De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Op grond van artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht hebben partijen vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
De zitting heeft plaatsgehad op 10 november 2017 te ‘s-Hertogenbosch.
Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, [B] en [C] .
Belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij.
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
Van het onderzoek ter zitting is geen proces-verbaal opgemaakt.
2 Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.
De onroerende zaak betreft een twee-onder-één-kap-woning van bouwjaar 1962, met een inhoud van 600 m³ en een perceelsoppervlakte van 1.072 m². De woning is gelegen op het terrein van een voormalige vuilstortplaats, als gevolg waarvan sprake is van ernstige bodemverontreiniging. Door inklinking van de bodem zijn de woning en de garage verzakt en daardoor beschadigd geraakt. De kosten van herstel van de woning en garage zijn door een bouwbedrijf becijferd op € 121.255,19. In de door het bouwbedrijf uitgebrachte offerte blijkt dat in voormeld bedrag niet het verwijderen en afvoeren van asbest is begrepen.
De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2013 onderbouwd met een taxatierapport van 18 september 2015 opgesteld door [C] , WOZ-taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak onderbouwd met een drietal referentieobjecten, te weten [adres 1] 39, verkocht op [datum 1] 2015 voor
€ 267.500, [adres 2] 4, verkocht op [datum 2] 2014 voor € 405.000 en [adres 1] 124, verkocht op [datum 3] 2015 voor € 174.000.
In de leveringsakte van elk van de referentieobjecten is om en nabij vermeld dat het de verkoper niet bekend is dat het verkochte enige verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het hiervoor door koper beoogde gebruik of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning, dan wel tot het nemen van andere maatregelen.
3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak tot een te hoog bedrag is vastgesteld.
Belanghebbende is van mening dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
Zij hebben hieraan ter zitting het volgende toegevoegd:
Belanghebbende
- -
-
De uitspraak op bezwaar en de uitspraak van de Rechtbank moeten worden vernietigd omdat pas in beroep een taxatierapport is overgelegd;
- -
-
In de onroerende zaak zijn olietanks aanwezig, dat is negatief van invloed op de waarde;
- -
-
Ik verzoek het Hof een deskundige aan te stellen die het waardedrukkend effect van de negatieve gevolgen van de inklinking zal bepalen;
- -
-
Ik heb geen verletkosten gemaakt voor het bijwonen van de zitting. Ik heb alleen reiskosten gemaakt.
- -
-
Omdat mijn aanvullende gronden als conclusie van repliek zijn aangemerkt, heb ik niet meer kunnen reageren op het verweerschrift van de Heffingsambtenaar. Maar ik ben tijdens deze zitting voldoende gehoord en hoef daarom niet meer in de gelegenheid te worden gesteld om schriftelijk te reageren op het verweerschrift.
- -
-
Het bewijsaanbod inzake het rapport van [D] trek ik in. Dit rapport is nu door de Heffingsambtenaar overgelegd.
- -
-
Hetzelfde geldt voor het rapport van de GGD, daarvan is de eindconclusie overgelegd. Het aanbod om het integrale rapport over te leggen, trek ik in.
Heffingsambtenaar
- -
-
De kosten van sanering komen voor rekening van de provincie Limburg. De kosten komen niet voor rekening van belanghebbende. In casu is er echter geen plicht tot sanering, het is niet urgent.
- -
-
Ik verzoek het Hof de makelaar op te roepen om als getuige te worden gehoord over de wetenschap die de kopers hadden met betrekking tot de bodemverontreiniging.
Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraak van de Heffingsambtenaar en vermindering van de waarde tot nihil. De Heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep.