Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 21-12-2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:5852, 16/03659
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 21-12-2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:5852, 16/03659
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 21 december 2017
- Datum publicatie
- 25 januari 2018
- ECLI
- ECLI:NL:GHSHE:2017:5852
- Zaaknummer
- 16/03659
Inhoudsindicatie
WOZ-waarde kantoorpand. Het Hof stelt, evenals de Rechtbank, de waarde in goede justitie vast.
Uitspraak
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 16/03659
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
hierna: belanghebbende,
en het incidenteel hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] ,
hierna: de Heffingsambtenaar,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 14 juli 2016, nummer SHE 15/6202, in het geding tussen
belanghebbende,
en
de Heffingsambtenaar,
betreffende de hierna te noemen beschikking en aanslag.
1 Ontstaan en loop van het geding
Aan belanghebbende is voor het tijdvak 1 januari 2015 tot en met 31 december 2015 in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) een beschikking gegeven, waarbij, voor zover relevant voor de onderhavige procedure, de waarde van de onroerende zaak [vestigingsplaats] 134 te [plaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2014, is vastgesteld op € 9.404.000. Met de beschikking is, voor zover relevant voor de onderhavige procedure, in één geschrift bekendgemaakt de voor het jaar 2015 ter zake van de onroerende zaak opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (hierna: de aanslag) ten bedrage van € 18.599,23 (eigenarenbelasting). De beschikking en de aanslag zijn, na daartegen gemaakt bezwaar, bij in één geschrift vervatte uitspraken van de Heffingsambtenaar gehandhaafd.
Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 331. De Rechtbank heeft het beroep van belanghebbende gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd, de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 6.500.000, de aanslag dienovereenkomstig verminderd, de Heffingsambtenaar opgedragen het betaalde griffierecht van € 331 aan belanghebbende te vergoeden en de Heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende in bezwaar en beroep tot een bedrag van € 1.939.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 503. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De Heffingsambtenaar heeft incidenteel hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de Rechtbank. Belanghebbende heeft omtrent het incidentele hoger beroep haar zienswijze ingebracht.
Op grond van artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht hebben partijen vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 31 augustus 2017 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord de heer [A] , als gemachtigde van belanghebbende, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heer [B] en de heer [C] (taxateur).
Belanghebbende heeft te dezer zitting een nader stuk ingebracht en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. De Heffingsambtenaar heeft verklaard geen bezwaar te hebben tegen overlegging van dit stuk.
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.
2 Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.
Belanghebbende was op de waardepeildatum eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een kantoorpand gelegen in het zakendistrict van [plaats] , nabij het centraal station. De onroerende zaak is gebouwd in 1977 en in 2013 compleet gerenoveerd. De onroerende zaak bestaat uit tien verdiepingen en heeft een oppervlakte van in totaal 6.976 m². De onroerende zaak heeft een ondergrondse parkeergarage van twee verdiepingen met in totaal 105 parkeerplaatsen.
Belanghebbende heeft op 6 april 2016 een overeenkomst gesloten ter zake van de verkoop van de onroerende zaak. De onroerende zaak is bij akte van levering van [datum 1] 2017 overgedragen. De verkoopprijs bedroeg € 6.500.000.
Ter onderbouwing van de door hem in hoger beroep aan de onroerende zaak toegekende waarde van € 8.636.000, heeft de Heffingsambtenaar een taxatierapport van 15 november 2016 van taxateur [D] overgelegd. In dat rapport is de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2014 gesteld op € 8.636.000. Deze waarde is bepaald door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode (hierna: HWK-methode).
Bij de bepaling van de waarde is de volgende waardeopbouw gehanteerd (waarbij ‘Kf’ staat voor kapitalisatiefactor):
|
Kantoorruimte |
6.976 m² |
€ 121/m² |
Kf. 9.1 |
€ 7.681.273 |
|
Parkeerplaatsen |
105 stuks |
€ 1.000/st |
Kf. 9.2 |
€ 955.500 |
|
Totale waarde |
€ 8.636.773 |
De toegepaste kapitalisatiefactor heeft de taxateur afgeleid uit verkooptransacties van drie referentieobjecten. Het betreft, samengevat, de volgende verkooptransacties:
|
Adres |
Totale oppervlakte |
Datum transactie |
Koopsom |
Kf |
Kf gecorrigeerd |
|
[adres 1] 131-135, [plaats] |
1.245 m² kantoorruimte, 197 m² opslagruimte en 13 parkeerplaatsen |
[datum 2] 2014 |
€ 1.725.000 |
11.1 |
10.9 |
|
[adres 2] 34, [plaats] |
1.972 m² kantoorruimte en 78 parkeerplaatsen |
[datum 3] 2014 |
€ 1.900.000 |
8.6 |
8.8 |
|
[adres 3] 17, [plaats] |
2.734 m² kantoorruimte, 71 m² opslagruimte en 46 parkeerplaatsen |
[datum 4] 2015 |
€ 2.750.000 |
9.7 |
8.1 |
3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
Het geschil betreft het antwoord op de volgende vragen:
I. Welke waarde dient aan de onroerende zaak te worden toegekend?
II. Is de door de Rechtbank toegekende proceskostenvergoeding in verband met het bijwonen van de zitting door de deskundige te laag?
Belanghebbende bepleit dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden vastgesteld primair op € 4.571.000 en subsidiair op € 5.442.960 en is voorts van mening dat vraag II bevestigend moeten worden beantwoord. De Heffingsambtenaar bepleit een waarde van € 8.636.000 en is ten aanzien van vraag II de tegenovergestelde opvatting als belanghebbende toegedaan.
Niet in geschil is dat voor de waardering van de onroerende zaak de HWK-methode moet worden gehanteerd. Partijen zijn ter zitting tot overeenstemming gekomen dat een huurwaarde van € 119 per m² voor de kantoorruimtes moet worden gehanteerd. Slechts de aan de parkeerplaatsen toe te kennen huurwaarde en de kapitalisatiefactor is tussen partijen in geschil.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Voor hetgeen hieraan ter zitting is toegevoegd, wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraken op bezwaar, vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak primair tot een bedrag van € 4.571.000 en subsidiair tot een bedrag van € 5.442.960 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. Voorts concludeert belanghebbende tot vaststelling van de proceskostenvergoeding voor het bijwonen van de zitting bij de Rechtbank op € 260. De Heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, behoudens het oordeel over de proceskostenvergoeding, vernietiging van de uitspraken op bezwaar, vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot een bedrag van € 8.636.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.