Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 03-03-2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:874, 15/01168
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 03-03-2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:874, 15/01168
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 3 maart 2017
- Datum publicatie
- 3 mei 2017
- ECLI
- ECLI:NL:GHSHE:2017:874
- Zaaknummer
- 15/01168
Inhoudsindicatie
Naar het oordeel van het Hof hebben zowel de Heffingsambtenaar als belanghebbende de waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk gemaakt. Het Hof stelt de waarde in goede justitie vast op een bedrag van € 80.000.
Uitspraak
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 15/01168
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Limburg (hierna: de Rechtbank) van 30 september 2015, nummer AWB/ROE 15/512, in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [K],
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende na te noemen beschikking en aanslag.
1 Ontstaan en loop van het geding
Aan belanghebbende is voor het tijdvak 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014 in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) een beschikking (hierna: de beschikking) afgegeven, waarbij de waarde van de onroerende zaak [adres 1] 13 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2013 is vastgesteld op een bedrag van € 115.000. Tegelijkertijd met de beschikking is aan belanghebbende een aanslag in de onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2014 (hierna: de aanslag) opgelegd ter hoogte van € 188,72 (eigenarendeel). De beschikking en de aanslag zijn, na daartegen gemaakt bezwaar, bij in één geschrift vervatte uitspraken van de Heffingsambtenaar gehandhaafd.
Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 45. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof.
Ter zake van dit hoger beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 123. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 20 januari 2017 te ’s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord de gemachtigde van belanghebbende, de heer [A] , verbonden aan [B] B.V. te [C] , alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heren [D] en [E] (registertaxateur).
De Heffingsambtenaar heeft ter zitting, zonder bezwaar van de wederpartij, een kopie overgelegd van het ‘Aanwijzingsbesluit heffingsambtenaar’.
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
2 Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.
De onroerende zaak is in eigendom bij belanghebbende en betreft een vrijstaand bedrijfspand dat gelegen is op een kleinschalig bedrijventerrein in het buitengebied van [woonplaats] . Het pand wordt door de zoon van belanghebbende (hierna: de zoon) gehuurd voor de uitoefening van een, voorheen door belanghebbende en haar echtgenoot gedreven, bedrijf waarin fietsen verkocht, verhuurd en gerepareerd worden. De zoon betaalt een huur van € 400 per maand aan belanghebbende. De onroerende zaak heeft de bestemming “Bedrijfsdoeleinden; Detailhandel” (hierna: bestemming detailhandel).
De onroerende zaak heeft als bouwjaar 1994, heeft een oppervlakte van 171 m² en maakt deel uit van een perceel van 1.347 m².
De Heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de door hem in de beschikking bepaalde waarde van € 115.000 mede naar het door de heer [E] (hierna: taxateur [E] ) op 28 mei 2015 opgestelde taxatierapport. In dit taxatierapport waardeert taxateur [E] de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2013 op een bedrag van € 115.000. Hij berekent op grond van de huurwaarde-kapitalisatiemethode de waarde van de winkelruimte op € 82.080 en kent daarnaast aan 368 m² van het perceel (de extra grond) een waarde van € 33.120 toe. Hij draagt, ter onderbouwing van de door hem gehanteerde huurwaarde en de kapitalisatiefactor, een viertal referentiepanden gelegen aan de [adres 2] 9 te [F] (hierna: [adres 2] 9), [adres 3] 35 te [G] (hierna: [adres 3] 35), [adres 4] 3 te [G] (hierna: [adres 4] 3) en [adres 5] 13a te [G] (hierna: [adres 5] 13a) aan. Van deze referentiepanden zijn geen omstreeks de waardepeildatum 1 januari 2013 overeengekomen huurprijzen beschikbaar. Taxateur [E] heeft de verkoopprijzen van deze referentiepanden herleid tot huurprijzen per m².
Ter onderbouwing van de waarde van de aan de onroerende zaak toegekende extra grond verwijst taxateur [E] naar de verkoopprijzen van percelen gelegen aan de [adres 6] 61a te [H] (hierna: [adres 6] 61a), [adres 7] 56 te [J] (hierna: [adres 7] 56), [adres 8] 2 te [J] (hierna: [adres 8] 2) en [adres 9] 16 te [J] (hierna: [adres 9] 16). Voornoemd taxatierapport bevat voorts beeldmateriaal en waardematrices van zowel de onroerende zaak als van de referentiepanden gelegen aan de [adres 2] 9, [adres 3] 35, [adres 4] 3 en [adres 5] 13a. Voorts is als bijlage bij betreffende taxatierapport een “Berekening extra grond bij bedrijfsvastgoed: [adres 1] 13” gevoegd. Bij het taxatierapport zijn bovendien luchtfoto’s van de onroerende zaak, delen uit het “Bestemmingsplan Buitengebied” versie november 2009 van de gemeente Horst aan de Maas en een “Vergelijking grondprijzen per 1 januari 2012” ter zake van Venray, Horst aan de Maas, Deurne, Uden, Boxmeer, Peel en Maas en Venlo opgenomen.
Ter onderbouwing van de in de beschikking opgenomen waarde van € 115.000 verwijst de Heffingsambtenaar in hoger beroep bovendien naar de verkoopprijs van het pand gelegen aan de [adres 10] 5 en 5a te [G] (hierna: [adres 10] 5 en 5a) en naar de jaarlijkse huursommen van de panden gelegen aan de [adres 11] 4 te [F] (hierna: [adres 11] 4) en [adres 11] 60 te [F] (hierna: [adres 11] 60). De Heffingsambtenaar heeft ter zake van deze referentiepanden waardenmatrices overgelegd. Met betrekking tot het pand aan de [adres 10] 5 en 5a heeft de Heffingsambtenaar bovendien een akte van levering met dagtekening 1 juni 2015 overgelegd. Voorts heeft de Heffingsambtenaar in hoger beroep verwezen naar de gevraagde huurprijs voor het pand gelegen aan de [adres 12] 4 te [M] (hierna: [adres 12] 4).
Belanghebbende verwijst ter onderbouwing van de door haar in hoger beroep voorgestane maximale waarde van de onroerende zaak van € 55.000 mede naar het door de heer [N] (hierna: taxateur [N] ) op 26 mei 2014 opgestelde taxatierapport. In dit taxatierapport waardeert taxateur [N] de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2013 op een bedrag van € 41.000. Bij de waardering van de onroerende zaak maakt taxateur [N] gebruik van de huurwaarde-kapitalisatiemethode. Er zijn geen referentieobjecten opgenomen in dit rapport omdat deze er volgens taxateur [N] niet zijn. Als bijlage bij het taxatierapport is een uittreksel per 1 augustus 2013 van het Kadaster ter zake van de onroerende zaak en een taxatiekaart van de onroerende zaak gevoegd. In de beroepsfase heeft belanghebbende een gecorrigeerde taxatiekaart overgelegd, waarin de onroerende zaak gewaardeerd wordt naar een bedrag van € 55.862. In hoger beroep heeft belanghebbende eveneens een gecorrigeerde taxatiekaart overgelegd. In laatstgenoemde taxatiekaart wordt geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak van € 53.000.
Ter onderbouwing van de door belanghebbende in hoger beroep voorgestane waarde heeft belanghebbende in hoger beroep bovendien verwezen naar de ((gevraagde) huurprijzen van) panden gelegen aan de [adres 13] 13 te [C] (hierna: [adres 13] 13), [adres 14] 12 te [P] (hierna: [adres 14] 12) en [adres 15] / [adres 16] te [woonplaats] (hierna: [adres 15] / [adres 16] ).
3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
In geschil is of de waarde van de onroerende zaak, zoals bedoeld in artikel 17 van de Wet WOZ, per waardepeildatum 1 januari 2013 niet te hoog is vastgesteld.
Belanghebbende verdedigt in hoger beroep een waarde van € 55.000. De Heffingsambtenaar verdedigt in hoger beroep de, bij de beschikking vastgestelde, waarde van € 115.000.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden, die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke de stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat hij van belanghebbende vernomen heeft dat de onroerende zaak in het kader van de aanvraag, omstreeks 1 januari 2016, van een Bbz-lening, op grond van een minnelijke taxatie, gewaardeerd is op een bedrag van € 85.000. De gemachtigde van belanghebbende heeft aangegeven hier echter geen schriftelijk bewijsstuk van te kunnen overleggen. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat hij van mening is dat belanghebbende, bij de onderbouwing van de door haar voorgestane waarde van de onroerende zaak, te sterk de nadruk legt op de huidige exploitatiewijze en op de door de zoon betaalde huur. De Heffingsambtenaar heeft verklaard dat, zijns inziens, de onroerende zaak, gelet op de ligging in een toeristische en landelijke regio, in overeenstemming met de bestemming detailhandel op andere wijze geëxploiteerd zou kunnen worden. De Heffingsambtenaar heeft verwezen naar de exploitatie als landwinkel, natuurwinkel of bloemen- of tuinzaak. Voorts heeft de Heffingsambtenaar erop gewezen dat de door de zoon betaalde huursom slechts een fractie van de omzet van de door hem gedreven onderneming bedraagt. Normaliter bedraagt de huursom 15% tot 20% van de omzet. De gemachtigde van belanghebbende heeft betwist dat een andere exploitatie binnen de bestemming detailhandel denkbaar is en heeft betwist dat de door de zoon betaalde huur onzakelijk is. Voorts heeft de gemachtigde van belanghebbende onbetwist verklaard dat de percelen aan de [adres 6] 61a, [adres 7] 56, [adres 8] 2 en [adres 9] 16 bouwgrond voor bedrijven zonder de bestemming detailhandel betreffen. Taxateur [E] heeft ter zitting verklaard dat van de panden aan de [adres 2] 9, [adres 3] 35, [adres 4] 3 en [adres 5] 13a een rond de waardepeildatum overeengekomen huursom ontbreekt. Voorts heeft taxateur [E] verklaard dat hij ter zake van deze panden huursommen heeft getaxeerd op basis van de huursommen van panden die vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak, maar bijvoorbeeld gelet op de datum van het sluiten van de huurovereenkomst of de oppervlakte van het pand niet bruikbaar zijn als referentiepand. Taxateur [E] heeft met betrekking tot de berekening van de huurwaarde per m² van het pand aan de [adres 3] 35 verklaard dat hij een factor van 1,5 heeft toegepast op de huurwaarde van € 40 per m² van de opslagruimte en de werkplaats om te komen tot een huurwaarde van € 60 per m² van de kantoorruimte en de winkelruimte. De gemachtigde van belanghebbende heeft betwist dat het pand aan de [adres 3] 35 een echt winkelpand betreft en heeft voorts verklaard dat er gelet op de ligging van de onroerende zaak en de bestemming detailhandel geen bruikbare referentiepanden te vinden zijn. Met betrekking tot de panden aan de [adres 10] 5 en 5a, [adres 11] 4 en [adres 11] 60 heeft de Heffingsambtenaar verklaard dat hij met deze panden aannemelijk wenst te maken dat de huursom van panden met de bestemming detailhandel aanmerkelijk hoger is dan de huursom van andere bedrijfspanden. Gelet op de ligging van de onroerende zaak op een bedrijventerrein heeft de Heffingsambtenaar, zo hij ter zitting heeft verklaard, echter aansluiting gezocht bij de huurwaarde van een kleinschalig bedrijf zonder de bestemming detailhandel. De gemachtigde van belanghebbende heeft verklaard dat belanghebbende in het jaar 2010/2011 een stuk grond van 500 m², dat voorheen tot het perceel van de onroerende zaak behoorde, verkocht heeft aan een naastgelegen onderneming voor een bedrag van € 40.000. De koper beoogde de bestemming van dit stuk grond te wijzigen. Taxateur [E] heeft voorts ter zitting verklaard dat het als projectiegrond aangemerkte perceeloppervlakte (1.591 m²) van het pand aan de [adres 3] 35 ongeveer 2,5 keer groter is dan de bebouwde oppervlakte van dit pand (610 m²). Indien deze factor van 2,5 toegepast zou zijn op de onroerende zaak had, volgens taxateur [E] , ongeveer een oppervlakte van 900 m² als extra grond aangemerkt moeten worden. Voor het overige hebben partijen ter zitting gepersisteerd bij de reeds door hun ingenomen standpunten.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken op bezwaar, tot vaststelling van de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2013 op een bedrag van € 55.000 en tot een dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.
De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.