Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 26-04-2018, ECLI:NL:GHSHE:2018:1825, 17/00295
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 26-04-2018, ECLI:NL:GHSHE:2018:1825, 17/00295
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 26 april 2018
- Datum publicatie
- 18 juli 2018
- ECLI
- ECLI:NL:GHSHE:2018:1825
- Zaaknummer
- 17/00295
Inhoudsindicatie
Waardering van een winkelruimte in het centrum van [plaats]. Nu de Heffingsambtenaar noch belanghebbende de waarde aannemelijk heeft gemaakt, stelt het Hof de waarde in goede justitie vast op € 405.000.
Uitspraak
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 17/00295
Uitspraak op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente Venray ,
hierna: de Heffingsambtenaar,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Limburg (hierna: de Rechtbank) van 28 maart 2017, nummer ROE 16/253, in het geding tussen
[belanghebbende] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
hierna: belanghebbende,
en
de Heffingsambtenaar,
betreffende de hierna vermelde aanslag en beschikking.
1 Ontstaan en loop van het geding
Aan belanghebbende is in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) een beschikking gezonden, waarbij de waarde van de onroerende zaak [adres 1] 5 te [plaats] (hierna: de onroerende zaak) per de waardepeildatum 1 januari 2014 (hierna: de waardepeildatum) is vastgesteld op € 442.000 voor het tijdvak 1 januari 2015 tot en met 31 december 2015 (hierna: de WOZ-beschikking). Tegelijkertijd is aan belanghebbende ter zake van de onroerende zaak een aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: ozb) voor het jaar 2015 opgelegd (hierna: de aanslag ozb). De Heffingsambtenaar heeft de WOZ-beschikking en de aanslag ozb, na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar, bij uitspraken gehandhaafd.
Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 334. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd, de WOZ-waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum verminderd tot € 396.000, de aanslag ozb dienovereenkomstig verminderd, de Heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten tot een bedrag van € 1.879 en gelast dat de Heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht vergoedt.
Tegen deze uitspraak heeft de Heffingsambtenaar hoger beroep ingesteld bij het Hof. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
De Heffingsambtenaar heeft schriftelijk gerepliceerd en belanghebbende heeft schriftelijk gedupliceerd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 16 maart 2018 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord de heer [A] , als gemachtigde van belanghebbende, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heren [B] , verbonden aan [C] , en [D] .
De Heffingsambtenaar heeft te dezer zitting een machtiging overgelegd aan het Hof. Verder heeft hij een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij.
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
2 Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:
Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een winkelpand van het bouwjaar 1965, gelegen aan [adres 1] 5 te [plaats] . Het bruto vloeroppervlak van de onroerende zaak wordt door partijen berekend op 239 m² (Heffingsambtenaar) respectievelijk 241 m² (belanghebbende).
De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum voor het tijdvak 1 januari 2015 tot en met 31 december 2015 bij de WOZ-beschikking vastgesteld op € 442.000. Ter onderbouwing van de beschikte waarde verwijst de Heffingsambtenaar naar het taxatierapport van 14 november 2016 van taxateur [E] (hierna: het rapport [E] ), verbonden aan [F] . In het rapport [E] wordt de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak per de waardepeildatum vastgesteld op € 445.000. De door taxateur [E] gehanteerde waarderingsmethodiek is die van systematische vergelijking. De waarde in het economische verkeer van de referentieobjecten is, aan de hand van de voor die objecten gerealiseerde huurinkomsten, bepaald met behulp van de In Terms of Zone A (hierna: ITZA)-methode en de discounted-cash-flow methode. De in het rapport [E] vermelde referentieobjecten betreffen [adres 2] 20, [adres 3] 2, [adres 4] 2 en [adres 5] 14, alle gelegen te [plaats] . De waardebepaling van het referentieobject [adres 6] 12 te [plaats] , die als bijlage bij het rapport [E] is gevoegd, heeft op dezelfde wijze plaatsgevonden. De Heffingsambtenaar heeft in hoger beroep verwezen naar de verkooptransactie van [adres 3] 2 en [adres 7] 68 te [plaats] die tezamen in verhuurde staat zijn verkocht op 31 december 2013 voor € 3.500.000 exclusief omzetbelasting. Ook is een matrix overgelegd ter onderbouwing van de waarde van [adres 7] 68.
Ter onderbouwing van de door haar bepleite waarde van € 396.000 verwijst belanghebbende naar het op 27 februari 2015 door [G] opgemaakte taxatierapport (hierna: het rapport Van [G] ). In het rapport Van [G] wordt de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode vastgesteld op € 396.000. In het rapport van [G] wordt de kapitalisatiefactor van onderaf opgebouwd (de bottom-up methode) vanuit het netto aanvangsrendement, de exploitatiekosten en de kosten voor de koper. In het rapport Van [G] wordt voor de te hanteren prijs per m² verwezen naar de volgende verhuurtransacties: [adres 8] 21-23 (oppervlakte 125 m² en verhuurd sinds 28 juni 2013 voor € 168 per m²) en [adres 3] 11 (oppervlakte 270 m² en verhuurd sinds 1 januari 2015 voor € 100 per m²).Vervolgens is de ITZA-methode toegepast.
Ter onderbouwing van de door haar bepleite waarde heeft belanghebbende in de beroepsfase de volgende verhuurtransacties genoemd: [adres 5] 14 (oppervlakte 120 m², verhuurd sinds 1 mei 2015 voor € 200 per m²), [adres 5] 2 (oppervlakte 200 m² en verhuurd sinds 1 september 2015 voor € 72,50 per m²), [adres 4] 25 (oppervlakte 155 m² en verhuurd sinds 1 april 2013 voor € 161,29 per m²), [adres 4] 29 (oppervlakte 199 m² en verhuurd sinds 1 oktober 2013 voor € 158,77 per m²), [adres 4] 15 (oppervlakte 260 m² en verhuurd sinds 1 mei 2014 voor € 115,38 per m²), [adres 9] 8 (oppervlakte 148 m² en verhuurd sinds 13 februari 2015 voor € 121,61 per m²), [adres 4] 2 (oppervlakte 139 m² en verhuurd sinds 1 juli 2013 voor € 108 per m²) en [adres 4] 36-38 (oppervlakte 180 m² en verhuurd sinds 1 juli 2016 voor € 133,33 per m²). In hoger beroep is door belanghebbende een stamkaart van [K] makelaars van [adres 3] 12 te [plaats] ingebracht.
3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de WOZ-waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.
Belanghebbende is van mening dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Partijen hebben ter zitting hun stellingen nader toegelicht.
Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. De Heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot bevestiging van de uitspraken op bezwaar.