Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 18-05-2018, ECLI:NL:GHSHE:2018:2194, 17/00207
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 18-05-2018, ECLI:NL:GHSHE:2018:2194, 17/00207
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 18 mei 2018
- Datum publicatie
- 17 augustus 2018
- ECLI
- ECLI:NL:GHSHE:2018:2194
- Zaaknummer
- 17/00207
Inhoudsindicatie
Overdrachtsbelasting. Waarde economisch verkeer van een perceel grond met ernstige bodemverontreiniging. Gelet op eerdere bodemonderzoeken en de oorzaak van de verontreiniging acht het Hof aannemelijk dat de verontreiniging bij de overdracht aanwezig was. Hiermee dient bij de waardering van het perceel rekening te worden gehouden. Beide partijen hebben de invloed van de bodemverontreiniging op de waarde van het perceel niet aannemelijk gemaakt. Het Hof stelt de waarde van het perceel schattenderwijs vast.
Uitspraak
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 17/00207
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant te Breda (hierna: de Rechtbank) van 14 februari 2017, nummer BRE 16/1422, in het geding tussen
belanghebbende,
en
de inspecteur van de Belastingdienst,
hierna: de Inspecteur,
betreffende de hierna vermelde naheffingsaanslag en beschikkingen.
1 Ontstaan en loop van het geding
Aan belanghebbende is met dagtekening 14 november 2014 onder aanslagnummer [aanslagnummer] een naheffingsaanslag in de overdrachtsbelasting opgelegd tot een bedrag van € 17.664, alsmede bij beschikking een bedrag van € 1.537 aan heffingsrente in rekening gebracht. Tevens is bij beschikking een boete van € 4.416 opgelegd. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de Inspecteur bij uitspraken de naheffingsaanslag verminderd tot een bedrag van € 6.864, de beschikking heffingsrente verminderd tot € 597 en de boetebeschikking vernietigd.
Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 124. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
De zitting heeft plaatsgehad op 23 maart 2018 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord, namens belanghebbende, [A] , de vader van belanghebbende, bijgestaan door de gemachtigde [B] , alsmede, namens de Inspecteur, [C] , [D] en [E] .
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
2 Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.
Bij notariële akte van levering van [datum] 2011 heeft belanghebbende van zijn vader de eigendom van een onroerende zaak, te weten een perceel grond, verkregen voor een bedrag van € 50.600. De onroerende zaak (hierna: het perceel) bestaat uit een bedrijfsterrein met daarop een autosloperij/auto-onderdelenhandel van 8.370 m² (hierna: het bedrijfsterrein) en een strook grasland/cultuurgrond van 1.750 m² (hierna: de cultuurgrond), gelegen bij [F] B.V. te [woonplaats] . Over de verkrijging is een bedrag van € 3.036 aan overdrachtsbelasting voldaan, zijnde 6% van € 50.600.
In de akte van levering is het volgende vermeld:
“Ter zake van de koop en levering gelden verder de volgende bepalingen:
(…)
2. Verontreiniging en bodemkwaliteit
Verkoper is niet bekend met verontreiniging van het gekochte, zodanig dat het daardoor ongeschikt is voor het opgegeven voorgenomen gebruik.
Verkoper weet niet van gebruik in het verleden of andere feiten welke zouden kunnen wijzen op de aanwezigheid van een dergelijke verontreiniging.
Het is koper bekend dat het gekochte altijd is gebruikt ten behoeve van een agrarisch bedrijf. Koper vrijwaart verkoper tegen eventuele schadeclaims voor verontreiniging ontstaan door normaal agrarisch gebruik.
Verkoper is niet bekend met de aanwezigheid van ondergrondse opslag (tanks) voor vloeistoffen in het gekochte, zoals voor olie, gier of mest.”
Op 11 maart 2014 is door [G] , Taxateur Agrarische Objecten bij de Belastingdienst, een taxatierapport uitgebracht aan de Inspecteur. Volgens dat taxatierapport had het perceel op [datum] 2011 een waarde van € 345.000. De Inspecteur heeft daarop aan belanghebbende de naheffingsaanslag opgelegd naar een belaste (overige) verkrijging van € 294.400 (€ 345.000 minus € 50.600).
In 2014 heeft onderhandeling plaatsgevonden met [H] B.V. over de koop van het gehele autobedrijf. Daarbij is door [H] B.V. een bod gedaan van € 2.500.000 voor het autobedrijf, waarbij een waarde van € 209.250, zijnde € 25 per m², is toegekend aan het bedrijfsterrein en € 10.500, zijnde € 6 per m², voor de cultuurgrond. In het kader van de onderhandelingen heeft [J] (hierna: [J] ), verbonden aan [K] B.V., namens [H] B.V. op 3 september 2014 een notitie aan de notaris van belanghebbende gezonden, waarin, voor zover thans van belang, het volgende is vermeld:
“Bestemming
De brief welke de gemeente [L] verstuurde op 7 augustus j.l. is een goede bevestiging van de intentie van de gemeente inzake de wijziging van de bestemming. Dit is voor het onroerend goed van uw cliënt van enorme waarde. Het is echter wel zo dat zolang de bestemmingsplanreparatie niet onherroepelijk is er ‘slechts’ overgangsrechtelijke rechten zijn. Het behoeft neem ik aan geen nadere uitleg dat dit allerlei beperkingen meebrengt wanneer verdere ontwikkeling of herontwikkeling van de locatie of opstallen aan de orde is. Dit heeft derhalve ook een veel grotere invloed op de waarde van het object, dan de voorgestelde depotstorting van € 25.000,-. De indicatieve bieding van [H] , is gebaseerd op mijn taxatie, welke beide uitgingen van de gerepareerde bestemming en de
toestemming de woning te verplaatsen naar de andere zijde van het perceel. De waarde druk en daarmee ook de depotstorting of nadere regeling moet volgens ons dan ook in de orde van grootte van 3 a 4 honderd duizend euro liggen.
Bodemverontreiniging:
Over de toestand van de bodem maken wij ons zorgen. Uit eerder ter beoordeling gegeven (oude) rapporten blijkt aanwezigheid van verontreiniging. Daarnaast zijn o.a. via oud medewerkers van [belanghebbende] signalen bij [H] gekomen dat er op sommige plekken nog grotere olieverontreinigingen zouden kunnen zijn. Om e.e.a. niet tot problemen te laten leiden, willen wij in overleg een onderzoek uit laten voeren welk de ongerustheid weg moet nemen en tevens kan bevestigen hoe de situatie is. [H] wil de kosten daarvoor wel nemen bij doorgang van de koop. Als uit het onderzoek voortvloeit dat er grotere verontreinigingen zijn waarover vervolgens geen afdoende afspraken gemaakt kunnen worden moet de overeenkomst ontbonden kunnen worden en zijn de kosten van het onderzoek voor [belanghebbende] .”
De onderhandelingen hebben niet geleid tot een koop, mede vanwege (onzekerheid over) de bodemverontreiniging.
In opdracht van [AA] B.V. heeft taxateur [M] (hierna: [M] ) een taxatierapport uitgebracht, opgesteld in januari 2015. De waarde van de onroerende zaak in schone toestand is daarin vastgesteld op € 219.750. De grondprijs van het bedrijfsterrein is vastgesteld op € 25 per m² en die van de cultuurgrond op € 6 per m². Vervolgens is hierop een aftrek van € 169.750 toegepast vanwege bodemverontreiniging van het perceel. De waarde van het perceel is getaxeerd op € 50.000.
In opdracht van [F] B.V. is een onderzoek naar de bodemverontreiniging uitgevoerd door [N] B.V. (hierna: [N] ), een ingenieursbureau voor ruimtelijke ontwikkeling, bodem, water en milieu te [O] . [N] heeft op 23 december 2014 een rapport uitgebracht. Bij brief van 25 februari 2015 heeft [N] een toelichting gegeven op dit rapport. Met betrekking tot de saneringsnoodzaak en -kosten van het autowrakkenterrein staat daarin, voor zover hier van belang, het volgende vermeld:
“De omvang van de verontreiniging op het autowrakkenterrein is nog niet geheel in beeld. Er is sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging en dus van een saneringsnoodzaak. Op basis van de risicobeoordeling hoeft een bodemsanering echter niet met spoed te worden uitgevoerd. Dit betekent dat er geen uiterste datum voor sanering kan worden opgelegd door de overheid. Sanering is alleen nodig wanneer op deze plek grondverzet dient plaats te vinden ten behoeve van bijvoorbeeld een functiewijziging of nieuwbouw. Bij voortzetting van het huidige gebruik is er geen aanleiding tot het uitvoeren van een bodemsanering.
(…)
De omvang van deze verontreiniging is niet volledig in beeld. Er is over een oppervlakte van tenminste 75 m² sterk met minerale olie verontreinigde grond aanwezig over een laagdikte van gemiddeld 0,35 meter. Wanneer we veiligheidshalve uitgaan van het drievoudige oppervlakte (225 m²) en een laagdikte van 0,45 m zou sprake zijn van een hoeveelheid van ca. 100 m³. Dit blijft echter een schatting, aanvullend onderzoek is noodzakelijk om hierin meer inzicht te verkrijgen. De kosten voor de bodemsanering zijn op basis van genoemde uitgangspunten geraamd op € 18.665,00 excl. BTW.”
Bij brief van 12 maart 2015 heeft taxateur [E] (hierna: [E] ) van de Belastingdienst aan de Inspecteur meegedeeld dat de grondprijs van het bedrijfsterrein in schone toestand door hem wordt geschat op € 35 per m². Deze schatting heeft hij onder andere gebaseerd op de gronduitgifteprijs ter plaatse in 2009 van € 110 per m², waarbij rekening is gehouden met de ligging aan de rand van de plaats [woonplaats] (aftrek 1/3) en het ontbreken van een bebouwingsmogelijkheid (aftrek 1/2). Daarnaast heeft [E] verwezen naar de transactieprijs van € 67,50 per m² van een verkoop op 20 mei 2009 van een klein perceel op het achterterrein van een autodemontagebedrijf in [P] . De grondprijs van de cultuurgrond heeft hij vastgesteld op € 6 per m². [E] heeft bij de waardebepaling rekening gehouden met een aftrek van € 18.000 als contante waarde van saneringskosten van het perceel.
De onderhandelingen met een tweede potentiële koper van het gehele autobedrijf zijn op 29 maart 2015 afgebroken. [M] heeft aan [E] medegedeeld dat ook met deze koper is onderhandeld over een prijs van € 2.500.000, maar dat de koper eiste dat de verkoper voor de gevolgen van de sanering aansprakelijk zou blijven. De koper durfde geen inschatting van de saneringskosten te maken.
Bij e-mail van 30 maart 2015 heeft [E] aan [M] medegedeeld dat hij, in verband met het bod dat [H] B.V. op het gehele autobedrijf heeft gedaan, aanleiding ziet om de grondprijs van het bedrijfsterrein te verminderen tot € 30 per m², waardoor de totale waarde in schone toestand moet worden vastgesteld op € 261.600 (8.370 m² à € 30 per m² en 1.750 m² à € 6 per m²). Bij e-mail van 20 april 2015 aan [M] heeft [E] een nadere uitleg gegeven over hoe uit het bod van [H] B.V. (vóór aftrek van eventuele saneringskosten) de waarde van het perceel kan worden afgeleid.
Bij e-mail van 24 april 2015 heeft [M] aan [E] bericht dat partijen niet veel van mening verschillen over een uitgangswaarde van € 261.600, dat dit een compromis zou kunnen zijn, maar dat dan ook een compromis zou moeten komen over de aftrek wegens de bodemverontreiniging.
[E] en [M] zijn niet tot een onderlinge overeenstemming ten aanzien van de waarde van het perceel gekomen. In zijn reactie van 7 mei 2015 heeft [E] de Inspecteur bericht dat een patstelling is ontstaan, dat hij, [E] , persisteert bij een waarde van € 176.250 en [M] bij een waarde van € 130.000, en dat hij de verdere behandeling overlaat aan de Inspecteur. In zijn schrijven van 16 december 2015 doet de Inspecteur, teneinde aan een langlopende discussie een einde te maken, bij wijze van compromis het voorstel om een waarde in aanmerking te nemen van € 100.000. Blijkens dit schrijven heeft belanghebbende toegezegd om vóór 15 januari 2016 te reageren. Indien belanghebbende niet reageert, dan wel het aanbod niet accepteert, zal de Inspecteur bij uitspraak op bezwaar een waarde van € 165.000 als heffingsgrondslag nemen.
2.11.In zijn reactie, een e-mail van 14 januari 2016, geeft belanghebbende aan een afspraak met de Inspecteur te willen maken om op diens kantoor een en ander toe te lichten inzake het bezwaarschrift overdrachtsbelasting. In een e-mail van 22 januari 2016 antwoordt de Inspecteur dat zijn compromisvoorstel bedoeld was om een einde te maken aan de discussie en dat nu belanghebbende niet gereageerd heeft, zoals is afgesproken, hij het bezwaarschrift zal afdoen als eerder besproken. Bij uitspraak op bezwaar van 3 februari 2016 heeft de Inspecteur de naheffingsaanslag verminderd tot een berekend naar een belaste (overige) verkrijging van € 114.400 (€ 165.000 minus € 50.600).
Bij de Rechtbank heeft belanghebbende een tweede taxatierapport van [M] ingebracht. Dit taxatierapport, gedagtekend 25 januari 2016, is opgesteld ter onderbouwing van de WOZ-waarde in verband met de aanslag onroerendezaakbelasting 2015. Hierin is de waarde van de onroerende zaak in schone toestand per waardepeildatum 1 januari 2014 vastgesteld op € 125.000. In dit taxatierapport zijn verkoopcijfers van twee vergelijkingsobjecten opgenomen. Het vergelijkingsobject aan Broekstraat 11 te Berghem betreft voor 3.600 m² grond met de bestemming ‘bedrijf’ en voor 2.595 agrarische grond en is op 24 april 2014 verkocht voor € 68.000. Rekening houdend met een aftrek wegens bodemverontreiniging van € 75.000, is de waarde van het perceel getaxeerd op € 50.000.
Belanghebbende heeft een offerte van 10 juli 2016 van [Q] B.V. te [P] overgelegd, waarin de aanneemsom voor werkzaamheden in verband met het saneren van het grondwerk is vastgesteld op € 139.844,40. Hierbij is uitgegaan van sanering van 3.000 m² grond met een laagdikte van 50 cm.
De waarde van het perceel voor de Wet waardering onroerende zaken is voor de jaren 2015 en 2016 verlaagd naar € 50.000 (hierna: de WOZ-waarde).
3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de naheffingsaanslag naar het juiste bedrag van de verkrijging van het perceel is opgelegd.
Belanghebbende is van mening dat deze vraag ontkennend moet worden beantwoord. De Inspecteur is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Partijen hebben hun standpunten ter zitting nader toegelicht.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken op bezwaar en de naheffingsaanslag en de beschikking heffingsrente. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.