Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 01-06-2018, ECLI:NL:GHSHE:2018:2329, 17/00650
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 01-06-2018, ECLI:NL:GHSHE:2018:2329, 17/00650
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 1 juni 2018
- Datum publicatie
- 17 augustus 2018
- ECLI
- ECLI:NL:GHSHE:2018:2329
- Formele relaties
- Cassatie: ECLI:NL:HR:2018:2129
- Zaaknummer
- 17/00650
Inhoudsindicatie
WOZ-beschikking. Belanghebbende heeft met de gemeente over voorafgaande jaren een overeenkomst gesloten. Uit de tekst van de vaststellingsovereenkomst volgt niet dat de Heffingsambtenaar ook voor het onderhavige tijdvak hieraan zou zijn gebonden. Met betrekking tot de waarde van de onroerende zaak heeft de Heffingsambtenaar voldaan aan de op hem rustende bewijslast. Zoals uit de matrix van de Heffingsambtenaar blijkt is in de waarde-opbouw van de onroerende zaak en bij de verkoopcijfers van de referentie-objecten rekening gehouden met de ligging aan de A2.
Uitspraak
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 17/00650
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 3 augustus 2017, nummer SHE 16/3462 in het geding tussen
belanghebbende,
en
de Heffingsambtenaar van de gemeente Cranendonck,
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende na te noemen beschikking en aanslag.
1 Ontstaan en loop van het geding
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 29 februari 2016 (hierna: de WOZ-beschikking) krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] 22b te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2015 vastgesteld op € 348.000 voor het tijdvak 1 januari 2016 tot en met 31 december 2016. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2016 (hierna: de aanslag ozb) bekend gemaakt. Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 13 oktober 2016 heeft de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak verlaagd naar een bedrag van € 325.000 en tevens de aanslag ozb verlaagd tot € 424.
Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 46.
De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 124.
De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 9 mei 2018 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar is verschenen en gehoord belanghebbende. De Heffingsambtenaar is met kennisgeving van verhindering niet verschenen.
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.
2 Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een vrijstaande villa, gebouwd in 1977, met een inhoud van 593 m3 op een perceel grond met een oppervlakte van 1.875 m2. De onroerende zaak is gelegen nabij de snelweg A2.
In een op 23 mei 2002 gesloten overeenkomst tussen belanghebbende en de gemeente Cranendonck (hierna: de overeenkomst) is, voor zover hier van belang, het volgende vermeld:
‘Uit diverse stukken, alsmede in het persoonlijk gesprek dat u met de heer [A] heeft gehad, is gebleken dat de waardevaststelling van uw object, [adres 1] 22b te [woonplaats] , vanaf 1-1-1989 tot en met heden niet correct is geweest. Dientengevolge heeft de Gemeente Cranendonck, na ampel beraad besloten u het navolgende compromis aan te bieden.
De WOZ-waarde over het tijdvak 1-1-2001 t/m 31-12-2004 wordt vastgesteld op € 90.756,-- (ƒ 200.000,--) (…)
Aanvaarding van onderhavig compromis kan slechts en alleen betrekking hebben op het object [adres 1] 22b te [woonplaats] over het tijdvak 1-1-2001 t/m 31-12-2004 (…). Voor de jaren vanaf 1-1-2005 e.v. zal voor de grondslag van de eventuele waardeaanpassing worden aangehaakt aan de huidige “state of the art”. Mochten er tegen die tijd verbeteringen zijn doorgevoerd dan zal dit bij de taxatie alsdan worden bekeken, waarna de consequenties hiervan in onderling overleg worden vastgesteld.’
Ter onderbouwing van de door hem aan de onroerende zaak na de uitspraak op bezwaar toegekende waarde van € 325.000, heeft de Heffingsambtenaar verwezen naar een door hem in beroep overgelegde waardematrix, opgesteld door [B] (WOZ-gediplomeerd taxateur) op 24 maart 2017. In de waardematrix is de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2015 vastgesteld op € 325.000, waarbij rekening is gehouden met een negatieve liggingswaarde van € 23.750 vanwege de ligging van de onroerende zaak nabij de snelweg A2. De getaxeerde waarde is bepaald door middel van vergelijking met zogeheten referentieobjecten. In het taxatierapport zijn gegevens en foto’s van de onroerende zaak en van de referentieobjecten opgenomen. De referentieobjecten betreffen:
- [adres 1] 26 te [woonplaats] (vrijstaande woning);
- [adres 2] 1 te [woonplaats] (vrijstaande woning);
- [adres 3] 5 te [woonplaats] (vrijstaande woning).
Van de woningen aan [adres 2] 1 en [adres 3] 5 zijn tevens foto’s van keuken, badkamer en toilet en van de eerstgenoemde woning tevens van de woonkamer bijgevoegd.
3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
Het geschil betreft het antwoord op de volgende vragen:
-
Is de Heffingsambtenaar gebonden aan de op 23 mei 2002 tussen belanghebbende en de gemeente Cranendonck gesloten overeenkomst, genoemd onder 2.2?
-
Is de voor de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2015 na bezwaar vastgestelde WOZ-waarde van € 325.000 te hoog vastgesteld?
Belanghebbende is van mening dat deze vragen bevestigend moeten worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Voor hetgeen hieraan ter zitting is toegevoegd, wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal.
Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraken van de Heffingsambtenaar, vermindering van de bij de WOZ-beschikking vastgestelde waarde en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag ozb. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.