Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 29-06-2018, ECLI:NL:GHSHE:2018:2789, 17/00213
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 29-06-2018, ECLI:NL:GHSHE:2018:2789, 17/00213
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 29 juni 2018
- Datum publicatie
- 27 september 2018
- ECLI
- ECLI:NL:GHSHE:2018:2789
- Zaaknummer
- 17/00213
Inhoudsindicatie
WOZ-beschikking en aanslag onroerende zaakbelasting. Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de bij beschikking vastgestelde waarde van € 324.000 per de waardepeildatum 1 januari 2015 niet te hoog is.
Uitspraak
Team belastingrecht
Enkelvoudige Belastingkamer
Kenmerk: 17/00213
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 16 februari 2017, nummer SHE 16/2943, in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant,
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende de hierna te noemen beschikking en aanslag.
1 Ontstaan en loop van het geding
Aan belanghebbende is voor het tijdvak 1 januari 2016 tot en met 31 december 2016 in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) een beschikking gegeven, waarbij de waarde van de onroerende zaak [adres 1] 166 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) per de waardepeildatum 1 januari 2015, is vastgesteld op € 324.000 (hierna: de beschikking). Tegelijkertijd met de beschikking is aan belanghebbende een aanslag onroerende zaakbelasting voor het jaar 2016 opgelegd naar een bedrag van € 335,01 (hierna: de aanslag). De beschikking en de aanslag zijn, na daartegen gemaakt bezwaar, bij in één geschrift vervatte uitspraken van de Heffingsambtenaar gehandhaafd.
Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof.
Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 124. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Op grond van artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) heeft belanghebbende vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
De zitting heeft plaatsgehad op 15 maart 2018 te ‘s-Hertogenbosch.
Aldaar zijn toen verschenen en gehoord [A] , als gemachtigde van belanghebbende, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, [B] , [C] en [D] .
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
2 Feiten
Belanghebbende is op de waardepeildatum 1 januari 2015 eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak (bouwjaar 2000) is een vrijstaand geschakelde woning (inhoud 409 m³) met aanbouw (inhoud 70 m³), dakkapel, vrijstaande garage (oppervlakte 20 m²), vrijstaande berging (10 m²) en een perceel met een oppervlakte van 360 m².
De Heffingsambtenaar beroept zich ter onderbouwing van de in de beschikking opgenomen waarde op het door taxateurs [E] – [B] en [F] opgemaakte taxatierapport met dagtekening 2 november 2016 (hierna: het door de Heffingsambtenaar ingediende taxatierapport). In het door de Heffingsambtenaar ingediende taxatierapport wordt de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 324.000. Ter onderbouwing van deze getaxeerde waarde wordt gewezen op de (geïndexeerde) verkoopcijfers van [adres 1] 168 te [woonplaats] (hierna: [adres 1] 168), [adres 1] 178 te [woonplaats] (hierna: [adres 1] 178) en [adres 2] 15 te [woonplaats] (hierna: [adres 2] 15) (hierna samen: de referentiepanden). Het taxatierapport bevat gegevens en foto’s van de onroerende zaak en van de referentiepanden.
Voor zover in hoger beroep relevant is de Heffingsambtenaar er in het taxatieverslag van uitgegaan dat de inhoud van de bij de onroerende zaak behorende woning 424 m³ bedraagt en van de aanbouw 75 m³. In het taxatierapport is de Heffingsambtenaar uitgegaan van een inhoud van 409 m³ respectievelijk 70 m³. Met betrekking tot de [adres 1] 178 is de Heffingsambtenaar in het taxatieverslag uitgegaan van een inhoud van de woning inclusief aanbouw van 517 m³ en in het taxatierapport van een inhoud inclusief aanbouw van 440 m³. Voorts heeft de Heffingsambtenaar, voor zover in de onderhavige procedure relevant, in het taxatieverslag de bij de onroerende zaak behorende garage gewaardeerd op een bedrag van € 7.470 en in het taxatierapport op een bedrag van € 10.000.
In hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar een herziene matrix (hierna: herziene matrix) ingediend. Ten opzichte van het in de beroepsfase ingediende taxatierapport is als referentiepand toegevoegd: het (geïndexeerde) verkoopcijfer van [adres 3] 22 te [woonplaats] (hierna: [adres 3] 22) .
Belanghebbende verwijst ter onderbouwing van de door hem in hoger beroep verdedigde waarde van € 289.000 onder andere naar het door taxateur [G] opgemaakte taxatierapport met dagtekening 16 december 2016 (hierna: het door belanghebbende ingediende taxatierapport). In het door belanghebbende ingediende taxatierapport wordt de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 302.000. Ter onderbouwing van deze waarde wordt gewezen op de (geïndexeerde) verkoopcijfers van [adres 1] 168, [adres 2] 15 en [adres 3] 22. Het taxatierapport bevat gegevens en foto’s van de onroerende zaak en van voornoemde referentiepanden.
3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
In geschil is de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2015.
Belanghebbende verdedigt in hoger beroep een waarde van € 289.000 en de Heffingsambtenaar de door hem in de beschikking vastgestelde waarde.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden, die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
Belanghebbende heeft hier, zakelijk weergegeven, het volgende aan toegevoegd:
- -
-
Wijzigingen in de objectkenmerken van de onroerende zaak hebben ten onrechte niet geleid tot een verlaging van de aan de onroerende zaak toegekende waarde.
- -
-
In het door de Heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport is het dakterras van [adres 1] 178 gewaardeerd op een bedrag van € 1.350. De waarde van dit dakterras is echter veel hoger, aangezien deze woning slechts een kleine tuin heeft waardoor dit terras een grote meerwaarde heeft. De waarde van het dakterras bedraagt minimaal € 10.000.
- -
-
De [adres 1] 178 heeft een inhoud van omstreeks 485 m³. De Heffingsambtenaar gaat ten onrechte uit van een inhoud van 440 m³. [adres 1] 178 is in diverse andere WOZ-procedures als referentieobject gebruikt. Aangezien in deze procedures is gerekend met een inhoud die hoger is dan 440 m³, doe ik een beroep op het vertrouwens- en gelijkheidsbeginsel.
De Heffingsambtenaar heeft hier, zakelijk weergegeven, het volgende aan toegevoegd:
- -
-
Van de door mij aangedragen referentiepanden heeft alleen [adres 2] 15 een betere ligging dan de onroerende zaak.
- -
-
Bij de indexatie van de verkoopcijfers van de referentiepanden is uitgegaan van de datum van het sluiten van de koopovereenkomst.
- -
-
Mijns inziens bedraagt de inhoud van [adres 1] 178 440 m³. Ter onderbouwing verwijs ik naar de bouwtekening die ik heb gevoegd als bijlage (16) bij het in hoger beroep ingediende verweerschrift.
- -
-
Ik verwijs in hoger beroep ter onderbouwing van de door mij voorgestane waarde uitsluitend naar de (geïndexeerde) verkoopcijfers van [adres 1] 178, [adres 2] 15 en [adres 3] 22. Ik verwijs in hoger beroep niet meer naar het pand [adres 1] 168.
- -
-
Met betrekking tot belanghebbendes stelling dat met betrekking tot [adres 1] 178 ten onrechte is uitgegaan van een te kleine inhoud, terwijl in andere procedures is uitgegaan van een grotere inhoud, merk ik op dat in alle WOZ-procedures de objectkenmerken van een referentiepand worden afgeleid van de bouwtekeningen.
Belanghebbende concludeert in hoger beroep tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken op bezwaar, tot de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2015 op een bedrag van € 289.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.