Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 03-08-2018, ECLI:NL:GHSHE:2018:3337, 17/00701
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 03-08-2018, ECLI:NL:GHSHE:2018:3337, 17/00701
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 3 augustus 2018
- Datum publicatie
- 11 oktober 2018
- ECLI
- ECLI:NL:GHSHE:2018:3337
- Zaaknummer
- 17/00701
Inhoudsindicatie
In geschil is de WOZ-waarde van een tussenwoning met berging/schuur, ondergrond erf en tuin in [plaats 1] op 1 januari 2015. De Heffingsambtenaar bepleit een waarde van € 85.000 en belanghebbende € 57.000. De Heffingsambtenaar is geslaagd in de op hem rustende bewijslast. Het hoger beroep is ongegrond.
Uitspraak
Team belastingrecht
Meervoudige
Belastingkamer
Kenmerk: 17/00701
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Limburg (hierna: de Rechtbank) van 31 augustus 2017, nummers AWB 16/4033 en AWB 16/4035, in de gedingen tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Roermond en de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats 2] ,
betreffende de hierna te vermelden beschikkingen en aanslagen.
1 Ontstaan en loop van het geding
Bij beschikking van 29 februari 2016, vervat in een op dezelfde datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft de heffingsambtenaar van de gemeente Roermond op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] 11 te [woonplaats] , per waardepeildatum 1 januari 2015, voor het kalenderjaar 2016, vastgesteld op € 102.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerendezaakbelasting voor het kalenderjaar 2016 bekendgemaakt.
Bij beschikking van 29 februari 2016, vervat in een op dezelfde datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats 2] op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 2] 43 te [plaats 1] , per waardepeildatum 1 januari 2015, voor het kalenderjaar 2016, vastgesteld op € 85.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerendezaakbelasting voor het kalenderjaar 2016 bekendgemaakt.
Na daartegen door belanghebbende op 6 april 2016 gemaakt bezwaar heeft Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen Limburg (hierna: BsGW) bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 10 november 2016 het bezwaar betreffende de onroerende zaak [adres 1] 11 gegrond verklaard, de waarde van die onroerende zaak verminderd naar een bedrag van € 93.000 en een kostenvergoeding voor de bezwaarfase toegekend van € 738, alsmede het bezwaar betreffende de onroerende zaak [adres 2] 43 ongegrond verklaard.
Tegen de uitspraken op bezwaar is op 16 december 2016 beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft de beroepen bij op 31 augustus 2017 verzonden uitspraak ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak is op 4 oktober 2017 hoger beroep ingesteld bij het Hof, doch uitsluitend voor wat betreft de onder 1.1.2 genoemde WOZ-beschikking en aanslag OZB betreffende de onroerende zaak [adres 2] 43. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 124. BsGW heeft namens de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats 2] (hierna: de Heffingsambtenaar) een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 17 mei 2018 te ’s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord [A] , als gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door [B] en taxateur [C] , alsmede, namens de Heffingsambtenaar, [D] .
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
2 Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.
De onroerende zaak is kadastraal bekend gemeente [plaats 2] , sectie [--] , nummer [nummer] , met een oppervlakte van ongeveer 216 m². Het betreft een tussenwoning (bouwjaar 1976, inhoud ongeveer 311 m³) gelegen in [plaats 1] , met berging/schuur (bouwjaar 1976, inhoud ongeveer 14 m³) ondergrond, erf en tuin en een onverdeeld aandeel in een mandelig voetpad. De woning heeft een beneden gemiddelde kwaliteit en een zeer slechte onderhoudstoestand. De achtertuin loopt in taludvorm omhoog en is daardoor onpraktisch voor gebruik.
Bij zijn verweerschrift in eerste aanleg heeft de Heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd van 21 juni 2017, opgemaakt door [D] , WOZ-taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2015 getaxeerd op € 88.000. Naast gegevens van de onroerende zaak bevat dit taxatierapport gegevens van de volgende drie verkochte vergelijkingsobjecten:
- [adres 3] 68 verkocht op 26 september 2014 verkoopprijs € 125.000
Tussenwoning
- [adres 3] 72 verkocht op 29 september 2015 verkoopprijs € 98.000
Hoekwoning – correctie 5%
- [adres 3] 31 verkocht op 9 december 2015 verkoopprijs € 126.000
Hoekwoning – correctie 5%.
Het taxatierapport is voorzien van fotomateriaal van zowel de onroerende zaak als van de met de onroerende zaak vergeleken objecten. Ter ondersteuning van het taxatierapport is een matrix bijgevoegd waarin de waarden van de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak nader zijn gespecificeerd.
In zijn verweerschrift in hoger beroep noemt de Heffingsambtenaar nog de volgende vijf verkooptransacties die volgens hem aantonen dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld:
- [adres 3] 30 verkocht op 8 maart 2017 verkoopprijs € 103.500
Tussenwoning met garage – perceel 125 m² - in nette staat verkocht
- [adres 3] 45 verkocht op 31 januari 2017 verkoopprijs € 105.000
Tussenwoning met garage en zwembad – perceel 222 m² - in gedateerde staat verkocht
- [adres 3] 49 verkocht op 15 februari 2016 verkoopprijs € 125.000
Hoekwoning met garage – perceel 269 m² - in goede staat verkocht
- [adres 3] 53 verkocht op 18 oktober 2016 verkoopprijs € 120.000
Tussenwoning met garage – perceel 153 m² - in goede staat verkocht
- [adres 4] 27 verkocht op 3 augustus 2015 verkoopprijs € 95.000
Tussenwoning met garage – perceel 158 m² - in gedateerde staat verkocht.
Daarnaast herleidt de Heffingsambtenaar in zijn verweerschrift in hoger beroep op pagina 4 uit de per 23 februari 2016 gerealiseerde huurprijs van de onroerende zaak van € 710 p/mnd (zie pagina 9 van het taxatierapport van belanghebbende) een WOZ-waarde van € 85.000.
Bij zijn hogerberoepschrift heeft belanghebbende een taxatierapport overgelegd van 28 september 2017, opgemaakt door [C] , Register Taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2015 getaxeerd op € 57.000. Naast gegevens van de onroerende zaak bevat dit taxatierapport gegevens van de volgende vijf verkochte vergelijkingsobjecten:
- [adres 2] 33 verkocht op 18 oktober 2016 verkoopprijs € 68.000
Hoekwoning
- [adres 2] 49 verkocht op 17 oktober 2015 verkoopprijs € 60.000
Identieke tussenwoning- [adres 2] 37 verkocht op 17 oktober 2016 verkoopprijs € 68.000
Identieke tussenwoning
- [adres 3] 14 verkocht op 15 maart 2016 verkoopprijs € 70.000
Hoekwoning met garage, aangelegde tuin, terrasoverkapping en keuken met apparatuur – inhoud woning 394 m³
- [adres 3] 72 verkocht op 2 maart 2015 verkoopprijs € 40.000 Hoekwoning – verkoop vóór complete renovatie
In zijn taxatierapport noemt [C] daarnaast de vraagprijs van de woning [adres 2] 7 per 25 november 2016 van € 85.000. Dit pand is een tussenwoning (type drive-in), met inpandige garage en een woonoppervlakte van 154 m².
Het taxatierapport is onder meer voorzien van objectrapporten en fotomateriaal van zowel de onroerende zaak als van de met de onroerende zaak vergeleken objecten.
3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de voor de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2015 vastgestelde WOZ-waarde van € 85.000 te hoog is.
Belanghebbende vindt van wel, de Heffingsambtenaar van niet.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Ter zitting hebben zij hun standpunten mondeling toegelicht.
Belanghebbende concludeert in hoger beroep tot het vaststellen van de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2015 op € 57.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag OZB, tot het toekennen van een forfaitaire vergoeding voor de proceskosten voor het beroep bij de Rechtbank en het Hof en tot het toekennen van een vergoeding voor het opgemaakte taxatierapport van [C] . De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.