Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 09-08-2018, ECLI:NL:GHSHE:2018:3380, 17/00529

Gegevens

Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 9 augustus 2018

Datum publicatie: 17 oktober 2018

ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2018:3380

Zaaknummer: 17/00529

Inhoudsindicatie

Wet WOZ. De door de Heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingspanden kunnen niet als referentieobjecten dienen, omdat ze een geheel andere uitstraling hebben, van een ander bouwtype zijn en in andere plaatsen/dorpskernen liggen dan belanghebbendes onroerende zaak. Van de drie door belanghebbende aangedragen referentieobjecten is slechts één voldoende vergelijkbaar, hetgeen onvoldoende basis vormt om de door belanghebbende verdedigde waarde te onderbouwen. Het Hof stelt daarom de waarde vast in goede justitie.

Uitspraak

Team belastingrecht

Meervoudige Belastingkamer

Kenmerk: 17/00529

Uitspraak op het hoger beroep van

de erven van [belanghebbende] ,

te [woonplaats] ,

hierna: belanghebbenden,

tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant te ‘s-Hertogenbosch (hierna: de Rechtbank) van 19 juni 2017, nummer SHE 16/3814, in het geding tussen

belanghebbenden,

de heffingsambtenaar van de gemeente Boxmeer ,

hierna: de Heffingsambtenaar,

betreffende de hierna te noemen beschikking en aanslag.

1 Ontstaan en loop van het geding

1.1.

Aan belanghebbenden is voor het tijdvak 1 januari 2016 tot en met 31 december 2016 in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) een beschikking gegeven, waarbij de waarde van de onroerende zaak [adres 1] 37 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2015 is vastgesteld op € 287.000 (hierna: de beschikking). Tegelijkertijd met de beschikking is aan belanghebbenden een aanslag onroerende zaakbelasting voor het jaar 2016 opgelegd (hierna: de aanslag). De beschikking en de aanslag zijn, na daartegen gemaakt bezwaar, bij in één geschrift vervatte uitspraken van de Heffingsambtenaar gehandhaafd.

1.2.

Belanghebbenden zijn van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbenden een griffierecht van € 46 geheven. De Rechtbank heeft het beroep van belanghebbenden ongegrond verklaard.

1.3.

Tegen deze uitspraak hebben belanghebbenden hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbenden een griffierecht geheven van € 124. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.4.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 5 juli 2018 te ‘s-Hertogenbosch.

Aldaar zijn toen verschenen en gehoord, de heer [A] , als gemachtigde van belanghebbenden, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heer [C] , vergezeld van mevrouw [B] (hierna: de WOZ-taxateur).

1.5.

De Heffingsambtenaar heeft ter zitting, zonder bezwaar van de wederpartij, een kopie overgelegd van de grondstaffel en van zes luchtfoto’s van de omgeving van de onroerende zaak en de door belanghebbenden in hoger beroep aangedragen referentieobjecten.

1.6.

Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.

2 Feiten

Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:

2.1.

De onroerende zaak (bouwjaar 1965) is een vrijstaande woning, gelegen aan een doorgaande weg. De onroerende zaak heeft een inhoud van 547 m³ en beschikt over een garage van 79 m³ en een dierenverblijf van 28 m³. De oppervlakte van de grond is 602 m². Wijlen de heer [belanghebbende] was tot aan zijn overlijden op [datum] 2012 eigenaar van de onroerende zaak. Als erfgenamen zijn aangewezen zijn echtgenote mevrouw [de vrouw] en zijn kinderen.

2.2.

De Heffingsambtenaar beroept zich ter onderbouwing van de beschikte waarde op de in de waardematrix, opgemaakt op 1 april 2017 door de WOZ-taxateur, opgenomen referentieobjecten: [adres 6] 58 te [plaats 3] , op 15 juli 2014 verkocht voor € 327.000, [adres 7] 3 te [plaats 1] , op 1 september 2014 verkocht voor € 372.000, en [adres 1] 92 te [plaats 2] , op 30 juni 2014 verkocht voor € 347.500 (hierna: de referentieobjecten). De waardematrix is voorzien van foto’s en een waardeopbouw van zowel de onroerende zaak als de referentieobjecten.

2.3.

In de bezwaarfase hebben belanghebbenden ter zake van de door hen bepleite waarde van € 245.000 een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 1 september 2016 door [D] . Het taxatierapport is voorzien van foto’s van de onroerende zaak en vermeldt op pagina 10 transactieprijzen van vijf referentieobjecten, te weten [adres 1] 6a te [woonplaats] , [adres 8] 13 te [plaats 4] , [adres 9] 16 te [plaats 5] , [adres 10] 40 te [plaats 1] en [adres 11] te [plaats 6] . Ter zitting van de Rechtbank hebben belanghebbenden afstand gedaan van al deze referenties, met uitzondering van [adres 1] 6a te [woonplaats] .

2.4.

In hoger beroep hebben belanghebbenden een matrix overgelegd met foto’s van de onroerende zaak en drie nieuwe referentieobjecten, alle gelegen te [woonplaats] : [adres 1] 21, op 17 november 2014 verkocht voor € 232.500, [adres 1] 95, op 15 december 2014 verkocht voor € 229.500, en [adres 1] 47, op 27 juni 2014 verkocht voor € 185.000.

3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen

3.1.

In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2015.

3.2.

Belanghebbenden verdedigen in hoger beroep een waarde van € 245.000 en de Heffingsambtenaar een waarde van € 287.000.3.3. Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden, die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Ter zitting hebben zij er – zakelijk weergegeven - het volgende aan toegevoegd:

Gemachtigde namens belanghebbenden: Mijn matrix komt uit op € 232.000, maar ik concludeer tot de waarde van € 245.000.Mijn referentie [adres 1] 21 heeft een schuin dak, terwijl de onroerende zaak een volwaardige eerste verdieping heeft.Mijn referenties hebben allemaal een met de onroerende zaak gelijkwaardige ligging, terwijl de referenties van de Heffingsambtenaar in Boxmeer liggen of in een andere dorpskern. Het zijn bovendien panden met een andere uitstraling, semibungalows, die veel luxer zijn dan de onroerende zaak. [adres 7] ligt in een rustige buurt, in een gewilde wijk in [plaats 1] , die andere voorzieningen kent dan [woonplaats] .Mijn referentie op nummer 95 heeft ook op de verdieping volwaardige kubieke meters. Het was geen slooppand, het is wel na aankoop gemoderniseerd.Het klopt dat er op het perceel [adres 1] 47 appartementen worden gebouwd. Het is als referentie inderdaad minder bruikbaar; ik heb het aan de matrix toegevoegd vanwege de ligging. Het is wel een matig tot slecht pand.Ik handhaaf de referentie [adres 1] 6a uit het in bezwaar ingediende taxatierapport.Ik kan de staffel van de Heffingsambtenaar hier nu lastig beoordelen, maar het bewijst wel dat de ligging per dorp andere grondwaarden te zien geeft. De referentieobjecten van de Heffingsambtenaar liggen niet in [woonplaats] en zijn daarmee niet geschikt.De onroerende zaak ligt aan een drukke straat, de Heffingsambtenaar bevestigt dat. Voor de slechte ligging wordt normaliter 20% aftrek toegepast. Het taxatierapport van belanghebbenden is opgemaakt na een inpandige opname. Ik claim geen extra kosten voor de matrix overgelegd in hoger beroep.

De Heffingsambtenaar/WOZ-taxateur: De referentie van belanghebbenden [adres 1] 95 heeft een plat dak. Het is geen slooppand maar wel zo gedateerd, dat slopen ook een optie was in plaats van verbouwen. Nummer 47 is wel een slooppand; het is als bouwproject gekocht om er appartementen te bouwen.De referentie [adres 1] 21 is maar 7 jaar ouder dan de onroerende zaak. De gebruikte materialen en type bouw zijn dezelfde bij beide panden. [woonplaats] ligt tegen [plaats 1] aan, dus de bewoners van [woonplaats] kunnen gebruik maken van de voorzieningen in [plaats 1] .De [adres 1] loopt door tot [plaats 2] ; het is in wezen dezelfde straat. Het is wel een drukke straat. Ik heb de laagste grondstaffel toegepast voor de ligging van de onroerende zaak.De inhoud van [adres 1] 6a is mij niet bekend.Voor de slechte ligging rekenen wij inderdaad met een aftrek van 20%, maar soms ook 10%, dat is afhankelijk van de omstandigheden. Met de ligging is al rekening gehouden in de staffel.

3.4.

Belanghebbenden concluderen tot gegrondverklaring van het hoger beroep, tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraken op bezwaar, en tot de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2015 op € 245.000. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Gronden

Ten aanzien van het geschil

4.1.

Op grond van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde, die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt voor het tijdvak 2016 als waardepeildatum 1 januari 2015.

4.2.

Op de Heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de door hem beschikte waarde niet te hoog is.

4.3.

Belanghebbenden hebben gemotiveerd gesteld dat de door de Heffingsambtenaar bij de vaststelling van de waarde gehanteerde referentieobjecten niet goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak, omdat ze in andere dorpskernen liggen, veel luxer zijn en ook van een ander bouwtype zijn dan de onroerende zaak. Bovendien, zo stellen belanghebbenden, heeft de Heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden met de ligging van de onroerende zaak aan een drukke, doorgaande weg. Alsdan rust op de Heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de referentiepanden voldoende vergelijkbaar zijn en dat met de bestaande verschillen tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten voldoende rekening is gehouden (HR 19 april 2000, nr. 35 212, ECLI:NL:HR:2000:AA5545).

4.4.

Het Hof is van oordeel dat de door de Heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingspanden niet als referentieobjecten kunnen dienen, omdat zij – naar blijkt uit de in de waardematrix opgenomen foto's – een geheel andere uitstraling hebben en van een andere bouwtype zijn dan de onroerende zaak. Voorts liggen de referentieobjecten in andere plaatsen/dorpskernen dan de onroerende zaak. De onderlinge verschillen tussen de onroerende zaak en de referentieobjecten zijn dermate groot, dat de voor die objecten gerealiseerde verkoopprijzen geen of onvoldoende steun bieden voor de door de Heffingsambtenaar verdedigde waarde. De Heffingsambtenaar heeft de door hem verdedigde waarde daarom niet aannemelijk gemaakt.

4.5.

De vraag rijst vervolgens of belanghebbenden aannemelijk hebben gemaakt dat de door hen verdedigde waarde van € 245.000 niet te laag is. Naar het oordeel van het Hof is dit niet het geval. Belanghebbenden hebben in eerste aanleg weliswaar een taxatierapport overgelegd, doch hebben tijdens de zitting van de Rechtbank afstand gedaan van vier van de vijf in dat taxatierapport genoemde vergelijkingspanden. Van de in het hoger beroep gehandhaafde referentie [adres 1] 6a te [woonplaats] hebben belanghebbenden - behalve de ligging - geen gegevens verstrekt, zodat niet te toetsen is, in hoeverre dit pand als referentie kan dienen. In hoger beroep hebben belanghebbenden drie nieuwe referentieobjecten aangedragen. De referentie [adres 1] 95 is qua bouwjaar (1925), type woning en uitstraling niet voldoende vergelijkbaar, zodat het Hof deze referentie verwerpt. Van het pand [adres 1] 47 (bouwjaar 1903) hebben belanghebbenden ter zitting van het Hof toegegeven, dat het minder bruikbaar is als referentie, welke conclusie het Hof deelt.

Het Hof acht slechts de referentie [adres 1] 21 voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. Eén referentie vormt echter onvoldoende basis om de verdedigde waarde te onderbouwen.

4.6.

Nu noch de Heffingsambtenaar, noch belanghebbenden de door hen verdedigde waarde aannemelijk hebben gemaakt, zal het Hof de waarde in goede justitie vaststellen. Het Hof stelt, met inachtneming van al hetgeen partijen ter zitting en in de stukken hebben aangevoerd, de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2015 in goede justitie vast op € 255.000.

Slotsom

4.7.

De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is en dat de uitspraak van de Rechtbank dient te worden vernietigd.

Ten aanzien van het griffierecht

4.8.

Nu de uitspraak van de Rechtbank wordt vernietigd, dient de Heffingsambtenaar aan belanghebbenden het door hen ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van € 46, respectievelijk € 124, dat is in totaal € 170 te vergoeden.

Ten aanzien van de kosten van het bezwaar

4.9.

Belanghebbenden hebben, voordat de Heffingsambtenaar uitspraak op bezwaar heeft gedaan, verzocht om vergoeding van de kosten van het bezwaar.

4.10.

In artikel 7:15, leden 2 en 3 van de Algemene wet bestuursrecht is bepaald dat de kosten, die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken, door het bestuursorgaan worden vergoed uitsluitend als (1) daar door belanghebbende om wordt verzocht en (2) het bestreden besluit wordt herroepen wegens aan het bestuursorgaan te wijten onrechtmatigheid.

4.11.

Uit het overwogene onder 4.4 volgt, dat de Heffingsambtenaar niet aan zijn bewijslast heeft voldaan. Dit levert een aan hem te wijten onrechtmatigheid op. Derhalve acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbenden in verband met de behandeling van het bezwaar redelijkerwijs hebben moeten maken.

4.12.

Het Hof stelt de kosten van het bezwaar, mede gelet op het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: Besluit), op 2 punten x € 249 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak), is € 498, vermeerderd met de kosten van het taxatierapport, vastgesteld door het Hof op 4 (uur) x € 53 (tarief per uur voor inpandige taxaties woningen), is € 212, plus 21% BTW, dat is € 256,52; dat is in totaal € 754,52.

Ten aanzien van de proceskosten

4.13.

Nu het door belanghebbenden ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten, die belanghebbenden in verband met de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs hebben moeten maken.

Het Hof stelt deze tegemoetkoming, mede gelet op het Besluit, voor de procedure bij de Rechtbank op 2 (punten) x € 501 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak), is € 1.002; en voor de procedure voor het Hof op 2 (punten) x € 501 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak), is € 1.002; in totaal voor beide beroepsfasen op € 2.004.

4.14.

Gesteld noch gebleken is dat belanghebbenden overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van het Besluit hebben gemaakt.