Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 21-09-2018, ECLI:NL:GHSHE:2018:3943, 17/00424
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 21-09-2018, ECLI:NL:GHSHE:2018:3943, 17/00424
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 21 september 2018
- Datum publicatie
- 6 november 2018
- ECLI
- ECLI:NL:GHSHE:2018:3943
- Zaaknummer
- 17/00424
Inhoudsindicatie
WOZ-waarde van een varkenshouderij voor vlees- en fokvarkens met een bedrijfswoning.
Is de voor de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2015 na bezwaar vastgestelde WOZ-waarde van € 759.000 te hoog?
Het Hof oordeelt dat de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak heeft mogen vaststellen aan de hand van de taxatiewijzer ‘Agrarische gebouwen’ (de Taxatiewijzer) en daarbij in beginsel op basis van een analyse van transactiecijfers voor de deelobjecten varkensstallen, mestkelders, plaat-/sleufsilo’s en erf/verharding een lagere waarde per m² heeft mogen toepassen dan in de Taxatiewijzer vermeld. Dit betekent echter niet dat de Heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van € 759.000 niet te hoog is. Van de negen gebruikte transactiecijfers zijn er slechts vier voldoende dicht bij de peildatum gerealiseerd om te kunnen dienen als basis voor de uitgevoerde analyse. Met die vaststelling komt aan die analyse en de daaruit afgeleide kengetallen de daaraan door de Heffingsambtenaar toegekende waarde te ontvallen. Hij maakt niet aannemelijk dat de waarde van € 759.000 niet te hoog is.
Belanghebbende slaagt evenmin in het bewijs dat de door hem in zijn incidenteel hoger beroep bepleite waarde van € 571.000 niet te laag is. De door hem gehanteerde berekeningsmethode mist een directe relatie met gerealiseerde transactiecijfers en hij heeft onvoldoende inzichtelijk gemaakt waarom hij voor de varkensstallen bepaalde waarden per m² gebruikt.
Het Hof stelt de waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2015 in goede justitie vast op de waarde, zoals vastgesteld door de Rechtbank, te weten € 700.000. Zowel het hoger beroep van de Heffingsambtenaar als het incidentele hoger beroep van belanghebbende is ongegrond.
Uitspraak
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 17/00424
Uitspraak op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost‑Brabant,
hierna: de Heffingsambtenaar,
en het incidentele hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van Rechtbank Oost‑Brabant (hierna: de Rechtbank) van 11 mei 2017, nummer 16/3334, in het geding tussen
belanghebbende
en
de Heffingsambtenaar,
betreffende na te melden aanslagen en daarbij gegeven beschikking Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).
1 Ontstaan en loop van het geding
Aan belanghebbende is in het kader van de Wet WOZ een beschikking gegeven (hierna: de WOZ‑beschikking), waarbij de waarde van de onroerende zaak [adres 1] 6 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) naar de waardepeildatum 1 januari 2015 voor het tijdvak 1 januari 2016 tot en met 31 december 2016 is bepaald op € 937.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende‑zaakbelastingen eigenaar en gebruiker niet‑woning 2016 (hierna samen ook: de aanslagen) bekend gemaakt. Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 27 september 2016 heeft de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak verlaagd tot € 759.000 en de aanslagen dienovereenkomstig verminderd.
Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd, de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 700.000 en de aanslagen dienovereenkomstig verminderd.
Tegen deze uitspraak heeft de Heffingsambtenaar hoger beroep ingesteld bij het Hof. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
Belanghebbende heeft tijdens na te melden onderzoek ter zitting verklaard, dat hij - gelet op de in zijn verweerschrift opgenomen primaire conclusie dat de uitspraak van de Rechtbank moet worden vernietigd - tevens incidenteel hoger beroep heeft willen instellen. Het Hof heeft partijen voorgehouden dat het de Heffingsambtenaar evenwel niet in de gelegenheid heeft gesteld zijn zienswijze omtrent het incidenteel hoger beroep naar voren te brengen (artikel 8:110, lid 3, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb)). Daarop heeft de Heffingsambtenaar verklaard dat hieraan wat hem betreft kan worden voorbijgegaan aangezien met hetgeen is vermeld in de van hem afkomstige stukken het incidentele hoger beroep van belanghebbende wordt bestreden.
De Heffingsambtenaar heeft schriftelijk gerepliceerd en belanghebbende heeft schriftelijk gedupliceerd.
Op grond van artikel 8:58 van de Awb heeft de Heffingsambtenaar vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 5 juli 2018 te ‘s‑Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord, [A] , adviseur te [plaats 1] , als gemachtigde van belanghebbende, ter bijstand vergezeld van [B] , taxateur. Namens de Heffingsambtenaar zijn verschenen [C] , [D] en [E] , taxateur.
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
2 Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak, een varkenshouderij voor vlees- en fokvarkens met een (bedrijfs)woning. Naast de bedrijfswoning, verbonden aan bedrijfsgebouwen, omvat de onroerende zaak acht varkensstallen van verschillende bouwjaren, vier mestkelders, drie werktuigenbergingen/wagenloodsen, een werkplaats, een plaat-/sleufsilo en een mestsilo. Tot de onroerende zaak behoren meerdere percelen, waarvan 1.000 m² als grond bij woning en 10.250 m² als grond bij niet‑woning in de waardebepaling zijn betrokken.
Bij zijn verweerschrift in eerste aanleg heeft de Heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd van 15 februari 2017, opgemaakt door [E] (hierna: de taxateur). In het taxatierapport is de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2015 vastgesteld op € 897.000. Deze waarde is bepaald aan de hand van de taxatiewijzer ‘Grond bij agrarische objecten’ en de taxatiewijzer ‘Agrarische gebouwen’ (hierna: de Taxatiewijzer), waarbij voor de deelobjecten varkensstallen, mestkelders, plaat/sleufsilo’s en erf/verharding een lagere waarde per m2 is toegepast dan in de Taxatiewijzer is vermeld. Dit is het gevolg van een analyse door de taxateur van meerdere regionale verkooptransacties, waaruit lagere waarden per m2 volgden voor deze deelobjecten. In het taxatierapport zijn gegevens en foto’s van de onroerende zaak en de geanalyseerde verkopen opgenomen. Deze verkopen betreffen:
|
Object: |
Transactieprijs (in €): |
Transactiedatum: |
|
|
1 |
[adres 2] 5a te [plaats 2] |
270.000,00 |
19 augustus 2016 |
|
2 |
[adres 3] 15 te [plaats 3] |
708.650,00 |
17 juni 2014 |
|
3 |
[adres 4] 19 te [woonplaats] |
800.000,00 |
31 juli 2014 |
|
4 |
[adres 5] 13a te [plaats 4] |
1.227.546,59 |
29 april 2015 |
|
5 |
[adres 6] 6 te [plaats 5] |
500.000,00 |
16 november 2015 |
In hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar zogenoemde taxatiekaarten en notariële leveringsaktes overgelegd van de volgende objecten:
|
Object: |
Transactieprijs (in €): |
Transactiedatum zoals genoemd in de akte: |
|
|
1 |
[adres 7] 17 te [plaats 6] |
445.000,00 |
april 2016 |
|
2 |
[adres 2] 5a te [plaats 2] |
270.000,00 |
19 augustus 2016 |
|
3 |
[adres 8] 6 te [plaats 7] |
2.152.520,00 |
10 november 2016 |
|
4 |
[adres 9] 19 te [plaats 8] |
1.100.000,00 |
31 januari 2017 |
|
5 |
[adres 10] 2 [plaats 9] |
850.000,00 |
19 augustus 2016 |
|
6 |
[adres 6] 6 te [plaats 5] |
500.000,00 |
17 oktober 2015 |
|
7 |
[adres 5] 13a te [plaats 4] |
1.227.546,59 |
april 2015 |
|
8 |
[adres 4] 19 te [woonplaats] |
800.000,00 |
31 juli 2014 |
|
9 |
[adres 3] 15 te [plaats 3] |
708.650,00 |
juni 2014 |
Uit deze transactiecijfers heeft de Heffingsambtenaar zogenoemde kengetallen afgeleid voor varkensstallen en voor mestkelders.
3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
Tussen partijen is evenals in eerste aanleg in geschil of de voor de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2015 na bezwaar vastgestelde WOZ‑waarde van € 759.000 niet te hoog is.
De Heffingsambtenaar is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden, die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Ter zitting hebben zij hun standpunten nader mondeling toegelicht.
De Heffingsambtenaar concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en ongegrondverklaring van het beroep van belanghebbende bij de Rechtbank. Belanghebbende concludeert primair tot gegrondverklaring van het incidentele hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraken van de Heffingsambtenaar, vermindering van de bij de WOZ-beschikking vastgestelde waarde tot € 571.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen. Subsidiair concludeert belanghebbende tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.