Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 09-11-2018, ECLI:NL:GHSHE:2018:4635, 17/00867
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 09-11-2018, ECLI:NL:GHSHE:2018:4635, 17/00867
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 9 november 2018
- Datum publicatie
- 22 januari 2019
- ECLI
- ECLI:NL:GHSHE:2018:4635
- Zaaknummer
- 17/00867
Inhoudsindicatie
Waardering van een vrijstaande woning uit omstreeks 1900. Belanghebbende verdedigt een waarde van € 100.000 en de Heffingsambtenaar € 175.000. Het Hof acht de Heffingsambtenaar geslaagd in het bewijs dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Hetgeen belanghebbende hier tegenover heeft aangevoerd is onvoldoende ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde.
Uitspraak
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 17/00867
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Limburg (hierna: de Rechtbank) van 14 november 2017, nummer AWB 17/1744, in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Sittard-Geleen,
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende de hierna te vermelden beschikking en aanslag.
1 Ontstaan en loop van het geding
Aan belanghebbende is in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) een beschikking gegeven waarbij de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] 16 te [woonplaats] , per de peildatum 1 januari 2016 (hierna: de peildatum) is vastgesteld op € 175.000 voor het tijdvak 1 januari 2017 tot en met 31 december 2017 (hierna: de beschikking). De beschikking is, voor zover hier van belang, in één geschrift vervat met de aanslag in de onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2017 (hierna: de aanslag ozb). Na tegen de beschikking en de aanslag ozb gemaakt bezwaar zijn, bij in één geschrift vervatte uitspraken van de Heffingsambtenaar, de waarde van de onroerende zaak en de aanslag ozb gehandhaafd.
Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 124. De Heffingsambtenaar heeft geen verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 13 september 2018 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende, bijgestaan door [A] , gepensioneerd Register Makelaar-Taxateur, en namens de Heffingsambtenaar, [B] , WOZ taxateur.
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
2 Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een vrijstaande woning uit omstreeks 1900 met een inhoud van 484 m³. Tot de woning behoren een vrijstaande garage van 133 m³ (bouwjaar 1998), een berging van 55 m³ en een tuinhuis van 73 m³ (bouwjaar 2000) en een carport van 13 m² (bouwjaar 2010). Het perceel heeft een oppervlakte van 470 m². De onroerende zaak is gelegen binnen de bebouwde kom in de periferie van [woonplaats] . De onroerende zaak grenst aan de voorzijde aan een gemeentelijk sportveld, afgescheiden door een waterloop genaamd [C] . In de nabijheid van de onroerende zaak bevinden zich twee loodsen; een loods van een garagebedrijf en een in 2015 nieuw gebouwde landbouwloods.
De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2016 onderbouwd met een taxatierapport van 24 augustus 2017 opgesteld door [B] , WOZ-taxateur (hierna: het taxatierapport). In het taxatierapport is de onroerende zaak vergeleken met drie referentieobjecten, alle gelegen in [woonplaats] , te weten [adres 2] 17, verkocht op 10 februari 2017 voor € 181.500, [adres 3] 32, verkocht op 23 december 2015 voor € 293.000 en [adres 2] 22, verkocht op 23 september 2016 voor € 190.500. De taxateur heeft de onroerende zaak niet inpandig opgenomen. Volgens het taxatierapport bedraagt de waarde van de onroerende zaak € 194.000.
3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
In hoger beroep is in geschil of de waarde van de onroerende zaak op de peildatum op een te hoog bedrag is vastgesteld.
Belanghebbende is van mening dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
Zij hebben hieraan ter zitting het volgende toegevoegd:
Belanghebbende
- -
-
De onroerende zaak ligt op het laagste punt van [woonplaats] en bij hevige regen is er sprake van wateroverlast. In 2016 is het riool vernieuwd, maar de situatie is niet verbeterd. Ter illustratie toont belanghebbende, met instemming van de Heffingsambtenaar, een tweetal video’s op zijn mobiele telefoon van de overlast in zijn woning van een op 5 september 2018 plaatsgevonden onweersbui. Op de video’s is regen te horen en te zien dat in de toiletten op de begane grond rioolwater opborrelt.
- -
-
In het door [A] opgestelde taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak bepaald op € 115.000. Hierbij is nog geen rekening gehouden met de overlast van het riool en optrekkend vocht. De waarde bedraagt derhalve € 100.000.
Heffingsambtenaar
- -
-
Met alle omstandigheden die belanghebbende in hoger beroep aandraagt is in het taxatierapport voldoende rekening gehouden. Een aantal van deze omstandigheden, hoe vervelend ook voor belanghebbende, zijn van tijdelijke of subjectieve aard en hebben geen invloed op de waarde van de onroerende zaak. Indien en voor zover dit wel het geval is komen deze tot uitdrukking in de correctie met betrekking tot de factoren kwaliteit, onderhoud en ligging.
- -
-
Heel [woonplaats] ligt in overstromingsgebied. Bij hevige regen kan er incidenteel sprake zijn van wateroverlast, dit gebeurt hoogstens eens in de twee jaar.
- -
-
In het door belanghebbende in hoger beroep ingebrachte taxatierapport is geen onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak opgenomen en ontbreken referentiepanden.
Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraken van de Heffingsambtenaar, vermindering van de WOZ-waarde tot een bedrag van € 100.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag ozb, vergoeding van het door hem bij de Rechtbank en het Hof betaalde griffierecht en vergoeding van de door hem in verband met de behandeling van het beroep en hoger beroep gemaakte proceskosten. De Heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep en bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.