Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 09-02-2018, ECLI:NL:GHSHE:2018:565, 16/03933

Gegevens

Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 9 februari 2018

Datum publicatie: 8 maart 2018

ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2018:565

Zaaknummer: 16/03933

Inhoudsindicatie

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van een in 1966 gebouwde vrijstaande woning, met een garage, een berging, een overkapping, een loods en een perceel van 1.065 m².

In geschil is de WOZ waarde per 1 januari 2014.

Het Hof stelt, nu noch de Heffingsambtenaar (€ 244.000) noch belanghebbende (€ 187.000) de door hen verdedigde waarde aannemelijk hebben gemaakt, de waarde in alle redelijkheid vast

op € 210.000.

Uitspraak

Team belastingrecht

Enkelvoudige

Belastingkamer

Kenmerk: 16/03933

Uitspraak op het hoger beroep van

de heer [belanghebbende] ,

wonende te [woonplaats] ,

hierna: belanghebbende,

tegen de uitspraak van de Rechtbank Limburg (hierna: de Rechtbank) van 8 december 2016, nummer AWB 16/144, in het geding tussen

belanghebbende

de heffingsambtenaar van de gemeente Horst aan de Maas,

hierna: de Heffingsambtenaar,

betreffende na te melden beschikking en aanslag.

1 Ontstaan en loop van het geding

1.1.

Bij beschikking van 27 februari 2015, vervat in een op dezelfde datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft de Heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] 15 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2014, voor het kalenderjaar 2015, vastgesteld op € 244.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het kalenderjaar 2015 bekendgemaakt (hierna: de aanslag OZB).

1.2.

Na daartegen op 10 april 2015 door belanghebbende gemaakt bezwaar heeft de Heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 11 januari 2016 het bezwaar ongegrond verklaard.

1.3.

Tegen de uitspraken op bezwaar is op 15 januari 2016 beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 46.

De Rechtbank heeft het beroep bij op 8 december 2016 verzonden uitspraak ongegrond verklaard.

1.4.

Tegen deze uitspraak is op 22 december 2016 hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 124. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Belanghebbende heeft schriftelijk gerepliceerd en de Inspecteur heeft schriftelijk gedupliceerd.

1.6.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 29 november 2017 te ’s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord, de heer [A] te [woonplaats] , als gemachtigde van belanghebbende, alsmede, de Heffingsambtenaar, de heer [B] , bijgestaan door de heer [C] , taxateur.

1.7.

Het Hof heeft vervolgens het onderzoek gesloten.

1.8.

Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.

2 Feiten

Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.

2.1.

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een in 1966 gebouwde vrijstaande woning met een inhoud van circa 290 m³ en een perceeloppervlakte van 1.065 m². Tot de onroerende zaak behoren een garage van circa 60 m³, een berging van circa 65 m³, een overkapping van circa 18 m² en een loods van circa 280 m³.

2.2.1.

Bij zijn verweerschrift in eerste aanleg heeft de Heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd van 14 maart 2016, opgemaakt door de heer [C] , taxateur bij [D] .

2.2.2.

In dit taxatierapport taxeert de heer [C] de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2014 - na een inpandige opname op 7 maart 2016 - op een waarde in het economische verkeer van € 244.000. Dit taxatierapport wordt ondersteund door verkoopcijfers van vier met de onroerende zaak vergeleken objecten. Dit betreffen de woningen Heming 12 te Broekhuizenvorst , Megelsum 5 te Meerlo , Kogelstraat 8 te Hegelsom en Tongerloseweg 14 te Hegelsom . Het taxatierapport is voorzien van fotomateriaal van zowel de onroerende zaak als van de met de onroerende zaak vergeleken objecten. Ter ondersteuning van het taxatierapport is een matrix bijgevoegd, waarin de waarden van de vier vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak nader zijn gespecificeerd.

2.2.3.

Onderstaande tabel is een (verkorte) weergave van de gehanteerde vergelijkingsmatrix in het taxatierapport.

		inhoud	€ / m³	perceel	gem. € / m²	soort bijgebouw*	waarde bijgebouw	verkoopprijs
	[adres] 15	290 m³	€ 293	1.065 m²	€ 125	g, b, o en l	€ 34.000	n.v.t.
1	Heming 12 te Broekhuizenvorst	330 m³	€ 324	375 m²	€ 200	b en g	€ 13.000	€ 198.000 09-08-2013
2	Megelsum 5 te Meerlo	326 m³	€ 225	925 m²	€ 138	b en s	€ 25.000	€ 230.000 22-07-2013
3	Kogelstraat 8 te Hegelsom	345 m³	€ 278	1.350 m²	€ 116	g	€ 10.000	€ 270.000 24-01-2013
4	Tongerloseweg 14 te Hegelsom	310 m³	€ 272	1.325 m²	€ 116	g en s	€ 19.000	€ 250.000 15-12-2014

* b: berging, g: garage, l: loods, o: overkapping en s: serre.

2.3.1.

Belanghebbende beroept zich onder meer op het door hem in bezwaar overgelegde WOZ taxatieverslag van 30 juni 2015, opgemaakt door de heer [E] , taxateur bij [F] B.V. te [plaats] .

2.3.2.

In dit taxatieverslag taxeert de heer [E] de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2014 - na een inpandige opname op 10 april 2015 - op een waarde in het economische verkeer van € 187.000. Dit taxatieverslag wordt ondersteund door verkoopcijfers van drie met de onroerende zaak vergeleken objecten. Dit betreffen de woningen Schoolstraat 14 te Swolgen , Bosweg 2a te Swolgen en Molenstraat 29 te Swolgen . Het taxatierapport is voorzien van fotomateriaal van zowel de onroerende zaak als van de met de onroerende zaak vergeleken objecten. Ter ondersteuning van het taxatieverslag is een taxatiekaart bijgevoegd, waarin de waarden van de drie vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak nader zijn gespecificeerd.

2.3.3.

In hoger beroep heeft belanghebbende een nieuwe taxatiekaart overgelegd, waarin hij zich beroept op de verkoopcijfers van de woning Mgr. Aertsstraat 42 te Swolgen en de woning Kapelstraat 3 te Broekhuizenvorst . Hij blijft zich daarnaast beroepen op het in 2.3.2 genoemde vergelijkingsobject Molenstraat 29 te Swolgen , maar wijzigt in de nieuwe taxatiekaart de gegevens die van dit object zijn vermeld en die van de onroerende zaak. Ter zitting heeft belanghebbende desgevraagd bevestigd dat hij zich uitsluitend nog beroept op de vergelijkingsobjecten Molenstraat 29 te Swolgen , Mgr. Aertsstraat 42 te Swolgen en Kapelstraat 3 te Broekhuizenvorst , en derhalve niet langer op de in 2.3.2 genoemde vergelijkingsobjecten Schoolstraat 14 te Swolgen en Bosweg 2a te Swolgen .

2.3.4.

Onderstaande tabel is een samenvatting van de door belanghebbende gehanteerde gegevens van de onroerende zaak en van zijn drie in hoger beroep resterende vergelijkingsobjecten.

		inhoud	€ / m³	perceel	gem. € / m²	soort bijgebouw*	waarde bij-gebouwen	verkoopprijs
	[adres] 15	290 m³	€ 230	1065 m²	€ 100	a, b, g, l en o	€ 14.100	WOZ cnf b € 187.300
2	Molenstraat 29 te Swolgen	369 m³	€ 235	1015 m²	€ 125	b en g	€ 10.000	€ 222.500 23-07-2014
4	Mgr. Aertsstraat 42 te Swolgen	420 m³	€ 150	1.370 m²	€ 100	b, c, g, l	€ 1.000	€ 200.000 21-01-2014
5	Kapelstraat 3 te Broekhuizenvorst	385 m³	€ 160	675 m²	€ 150	g, o en k	€ 10.000	€ 173.000 13-11-2014

* a: asbest b: berging, c: carport, g: garage, k: kas, l: loods, o: overkapping en s: serre.

3. Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen

3.1.

Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de voor de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2014 vastgestelde WOZ-waarde van € 244.000 juist is.

Belanghebbende beantwoordt deze vraag ontkennend, de Heffingsambtenaar bevestigend.

3.2.

Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Voor hetgeen hieraan ter zitting is toegevoegd, wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal.

3.3.

Belanghebbende concludeert in hoger beroep tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken op bezwaar, tot het vaststellen van de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2014 op € 187.000, tot het toekennen van een vergoeding van de kosten van het bezwaar en tot vergoeding van de proceskosten voor het beroep bij de Rechtbank en het Hof.

De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4 Gronden

Ten aanzien van het geschil

4.1.

Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

4.2.

Ingevolge artikel 4, lid 1, onderdeel a van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

4.3.

Nu belanghebbende de juistheid van de vastgestelde waarde heeft betwist, rust op de Heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum door hem niet te hoog is vastgesteld.

4.4.

De Heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van € 244.000 naar het in 2.2 vermelde taxatierapport, opgemaakt door de heer [C] , taxateur bij [D] . Uit dit taxatierapport blijkt dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2014 is bepaald op € 244.000. In de vergelijkingsmatrix is – naast de onroerende zaak – gebruik gemaakt van de in 2.2 vermelde vier vergelijkingsobjecten.

4.5.1.

Belanghebbende betwist de vergelijkbaarheid van de in de vergelijkingsmatrix genoemde referentieobjecten en beroept zich op het in 2.3 vermelde WOZ taxatieverslag, opgemaakt door de heer [E] , taxateur bij [F] te [plaats] . Uit dit taxatieverslag blijkt dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2014 is bepaald op € 187.000. Belanghebbende beroept zich in hoger beroep uitsluitend nog op de vergelijkingsobjecten Molenstraat 29 te Swolgen , Mgr. Aertsstraat 42 te Swolgen en Kapelstraat 3 te Broekhuizenvorst .

4.5.2.

Belanghebbende stelt voorts dat de Heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte bereikbaarheid van de voormalige champignonkwekerij en de in het dak aanwezige asbest en heeft miskend dat de onroerende zaak gelegen is pal naast een transportbedrijf met forse geluidsoverlast, dat de staat van onderhoud van de garage en de berging slecht is, dat de woning heel klein is, slecht onderhouden en gedateerd en dat isolatie ontbreekt.

4.6.

Het Hof overweegt ten aanzien van de door partijen ingenomen stellingen als volgt.

4.7.

Het taxatierapport van de Heffingsambtenaar wordt ondersteund door verkoopcijfers van vier met de onroerende zaak vergeleken objecten. Dit betreffen de woningen Heming 12 te Broekhuizenvorst , Megelsum 5 te Meerlo , Kogelstraat 8 te Hegelsom en Tongerloseweg 14 te Hegelsom .

De Heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat de woningen in Meerlo en Hegelsom voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak om ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak te dienen. Belanghebbende heeft uitdrukkelijk gesteld dat met name de vergelijking met woningen in Meerlo en Hegelsom mank gaat, omdat die woningen op korte afstand van Horst zijn gelegen waar meer en betere voorzieningen zijn, meer potentiële gegadigden op zoek zijn naar een woning en hogere verkoopprijzen worden gerealiseerd. Hij onderbouwt deze stelling met verkoopcijfers van twee vergelijkingsobjecten uit Swolgen en één uit Broekhuizenvorst . Het Hof acht het onbegrijpelijk dat de Heffingsambtenaar vasthoudt aan de buiten Swolgen gelegen verkoopcijfers, terwijl ook verkoopcijfers voorhanden zijn van objecten in Swolgen zelf. Het had voor de hand gelegen dat de Heffingsambtenaar, na de gemotiveerde betwisting door belanghebbende van de vergelijkingsobjecten in Meerlo en Hegelsom , de onroerende zaak had vergeleken met de door belanghebbende aangedragen objecten in Swolgen . Het Hof houdt daarom geen rekening met de in het taxatierapport van de Heffingsambtenaar genoemde vergelijkingsobjecten uit Meerlo en Hegelsom .

4.8.

Het enige resterende in het taxatierapport van de Heffingsambtenaar genoemde vergelijkingsobject Heming 12 te Broekhuizenvorst biedt te weinig houvast om als voldoende bewijs te dienen dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld.

4.9.

Het Hof is reeds op grond van het vorenstaande van oordeel dat de Heffingsambtenaar niet erin is geslaagd het van hem verlangde bewijs te leveren ter zake van de waarde van de onroerende zaak. Dit klemt temeer in het licht van

- de verklaring van de taxateur ter zitting dat de garage en de berging niet specifiek zijn getaxeerd, maar dat is volstaan met het hanteren van het zogenaamde “bijgebouwwaardemodel wp 01-01-14”, resulterende in een standaardwaarde van € 15.000 voor de garage en € 7.000 voor de berging. Dit klemt temeer omdat beide partijen ter zitting hebben aangegeven dat de garage in een slechte staat verkeert. De Heffingsambtenaar heeft weliswaar aangegeven dat in voldoende mate rekening is gehouden met de slechte staat van onderhoud van de garage, maar dit is onbegrijpelijk nu uitgegaan is van een standaardwaarde;

- de door de taxateur gehanteerde m³ prijs van € 293 voor het onderhavige pand ten opzichte van de gemiddelde prijs van de referentiepanden van € 275, terwijl in dit bijzondere geval sprake is van een zeer kleine en daardoor min of meer incourante woning.

4.10.

Het Hof is van oordeel dat belanghebbende de door hem verdedigde waarde van € 187.000 evenmin aannemelijk heeft gemaakt. Hij heeft immers desgevraagd ter zitting geen onderbouwde verklaring kunnen geven voor de door hem verdedigde waarde van de grond van € 100 per m², maar heeft volstaan met de opmerking dat de waardering van de grond sterk is gebaseerd op zijn expertise, gevoel en ervaring. Een onderbouwde verklaring is voor aannemelijkheid noodzakelijk, aangezien de Heffingsambtenaar die waardering uitdrukkelijk heeft weersproken.

4.11.

Nu zowel de Heffingsambtenaar als belanghebbende de waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof de waarde in goede justitie vaststellen. Gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2014 vast op € 210.000.

Ten aanzien van het griffierecht

4.12.

Nu de uitspraak van de Rechtbank wordt vernietigd, dient de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van in totaal € 170 te vergoeden.

Ten aanzien van de kosten van het bezwaar

4.13.

Blijkens het tot de gedingstukken behorende bezwaarschrift van 10 april 2015 heeft belanghebbende verzocht om vergoeding van de kosten van het bezwaar op de voet van artikel 7:15 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb).

4.14.

De Heffingsambtenaar heeft in de uitspraken op bezwaar beslist op het verzoek om vergoeding van de kosten van het bezwaar en dit verzoek afgewezen.

4.15.

Omdat de uitspraken op bezwaar door het Hof worden vernietigd komt belanghebbende in aanmerking voor een vergoeding van de kosten van de bezwaarfase. Het Hof stelt deze kosten, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Bpb), op 2 (punten) x € 249 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 498, plus de te vergoeden kosten van het taxatieverslag van 30 juni 2015, zijnde 4 uren x € 50, is € 200, exclusief omzetbelasting. Deze laatste vergoeding is gebaseerd op de “Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties, Raad voor de Rechtspraak”, gepubliceerd in Staatscourant Nr. 26039 op 18 december 2012.

4.16.

De vergoeding van de kosten van het bezwaar bedraagt in totaal een bedrag van € 698.

Ten aanzien van de proceskosten

4.17.

Nu het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten, die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken.

4.18.

Het Hof stelt deze tegemoetkoming, mede gelet op het bepaalde in het Bpb, op 2,5 (punten voor het indienen van het beroepschrift, de conclusie van repliek en het verschijnen ter zitting) x € 501 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak: gemiddeld), dat is op € 1.252,50 voor het beroep bij de Rechtbank; en op 2,5 (punten voor het indienen van het beroepschrift, de conclusie van repliek en het verschijnen ter zitting) x € 501 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak: gemiddeld), dat is op € 1.252,50 voor het hoger beroep bij het Hof, derhalve in totaal op € 2.505.

4.19.

Gesteld nog gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van het Bpb heeft gemaakt.

Slotsom

4.20.

De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is en dat beslist moet worden zoals hierna in onderdeel 5 is vermeld.