Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 22-02-2018, ECLI:NL:GHSHE:2018:747, 17/00255
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 22-02-2018, ECLI:NL:GHSHE:2018:747, 17/00255
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 22 februari 2018
- Datum publicatie
- 15 maart 2018
- ECLI
- ECLI:NL:GHSHE:2018:747
- Zaaknummer
- 17/00255
Inhoudsindicatie
Waardering kinderdagverblijf gevestigd in een schoolgebouw. Aftrek wegens functionele veroudering. Nu noch de Heffingsambtenaar, noch belanghebbende de door hen voorgestane waarde aannemelijk hebben gemaakt, heeft het Hof de waarde in goede justitie vastgesteld.
Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 17/00255
Uitspraak op het hoger beroep van
Stichting [belanghebbende] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 24 februari 2017, nummer SHE 16/1504, in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Boxmeer,
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende na te noemen beschikking.
1 Ontstaan en loop van het geding
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 30 november 2015 krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres] 42 te [vestigingsplaats] (hierna: de onroerende zaak) per de waardepeildatum 1 januari 2014, voor het belastingjaar 2015, vastgesteld op € 507.000. De Heffingsambtenaar heeft, na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar, bij uitspraak de waarde gehandhaafd.
Belanghebbende is van deze uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 334.
De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 501.
De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 1 februari 2018 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord, namens belanghebbende, de heer [A] , adviseur te [B] , vergezeld van mevrouw [C] , alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heer [D] , vergezeld van de heer [E] , taxateur (hierna: de taxateur).
Het Hof heeft vervolgens het onderzoek gesloten.
2 Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:
De onroerende zaak maakt onderdeel uit van een schoolgebouw, dat in eigendom is van de gemeente [vestigingsplaats] . Volgens het bestemmingsplan is de onroerende zaak uitsluitend voor onderwijsdoeleinden bestemd. Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. Zij exploiteert daarin een kinderdagverblijf en buitenschoolse opvang. De onroerende zaak heeft een bruto vloeroppervlakte van circa 525 m2 - bestaande uit een begane grond van 335 m2 en een eerste verdieping van 190 m2 - en beschikt over een verharding van 100 m2.
De Heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum 1 januari 2014, voor het belastingjaar 2015, vastgesteld op € 507.000. In de bezwaarfase heeft de Heffingsambtenaar de onroerende zaak laten taxeren door de taxateur. Vast is komen te staan, dat bij de oorspronkelijke berekening van de beschikte waarde abusievelijk geen rekening was gehouden met de BTW. De taxateur heeft de onroerende zaak in de beroepsfase met behulp van de Taxatiewijzer Deel 1, Onderwijs, waardepeildatum 1 januari 2014 (hierna: de Taxatiewijzer), op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde (hierna: de GVW) getaxeerd op € 654.000, inclusief BTW. Daarbij is geen rekening gehouden met enige functionele afschrijving. De taxatie is vastgelegd in het taxatieblad gedateerd 22 maart 2016 (hierna: het taxatieblad), dat tot de gedingstukken behoort.
Belanghebbende heeft in de bezwaarfase de onroerende zaak laten taxeren door de heer [F] , Register Taxateur, die zijn bevindingen heeft vastgelegd in het taxatierapport van 22 januari 2016 (hierna: het taxatierapport). De waarde in het economische verkeer per waardepeildatum 1 januari 2014 van de onroerende zaak bedraagt volgens het taxatierapport € 331.000, exclusief BTW. Het taxatierapport vermeldt dat de onroerende zaak een incourant object betreft, waarvan de waarde getaxeerd dient te worden middels de GVW. Voor de vervangingswaarde en de technische veroudering is aangesloten bij de landelijke taxatiewijzer deel 1 “Onderwijs”. Op basis van de GVW komt de heer [F] tot een waarde van € 323.344, exclusief BTW. Het taxatierapport bevat daarnaast ook een “Rekenblad Huurwaardekapitalisatiefactormethode WOZ”, waarin de waarde op € 331.000, exclusief BTW wordt berekend.
3 3. Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de Heffingsambtenaar de beschikte WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld.
Belanghebbende is van mening dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden, die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
Ter zitting hebben zij daaraan het volgende toegevoegd:
Belanghebbende Niet in geschil is dat de onroerende zaak een incourant object is. In het taxatierapport is ter illustratie ook de waarde op basis van de huurwaardekapitalisatie (HWK) vermeld om aan te geven dat de waarde van € 331.000 exclusief BTW correct is. Daarom heb ik ook ter illustratie het pand Bernhardstraat ingebracht: dat pand staat al jaren te koop.Het Hof mag noteren dat de waarde inclusief BTW door ons op € 390.000 wordt gesteld. Wij hebben geen geschil met de Heffingsambtenaar over de elementen van de berekening van de GVW, zoals de m2, technische afschrijving e.d. Het enige wat partijen verdeeld houdt, is de aftrek ter zake van de economische veroudering. De GGD zegt dat wettelijk per 3,5 m2 (all in, dus inclusief de algemene ruimten zoals toiletten, hallen e.d.) één kind mag worden opgevangen, dat zou voor belanghebbende neerkomen op 125 kinderen. Wij hebben de bezettingsgraad van de onroerende zaak gemeten op diverse dagen van de week op diverse tijdstippen. Het werkelijke aantal kinderen per 1 januari 2014 en de aantallen opvanguren geven een gemiddelde bezettingsgraad van tussen 55% en 61,3%. En dat loopt nog immer terug, zeker in de gemeente [vestigingsplaats] , die het landelijk qua kinderaantallen nog slechter doet dan gemiddeld. Daarvoor moet er een aftrek worden toegepast. Ook als het gebouw niet als kinderdagverblijf zou worden gebruikt, maar als school: ook dan geldt, dat ook de aantallen basisschoolleerlingen teruglopen. 0% aftrek, zoals de gemeente doet, kan echt niet.
Heffingsambtenaar Een aftrek voor de economische veroudering is alleen aan de orde, als er klassen worden samengevoegd of in geval van algehele leegstand. 3,5 m2 per kind is exclusief de algemene ruimten. Belanghebbende heeft de berekening van de leegstand niet overgelegd. Eerst stelde belanghebbende dat de leegstand 70-80% bedroeg, in beroep 55%.De eigenaar van de onroerende zaak is weliswaar de gemeente, maar mij is niets bekend over de bezettingsgraad. Ik weet niet beter dan dat alle lokalen gebruikt worden.
Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak van de Heffingsambtenaar, en tot de vaststelling van de WOZ-waarde per de peildatum 1 januari 2014 op € 390.000 inclusief BTW. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.