Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 25-04-2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:1719, 18/00248 en 18/00249
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 25-04-2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:1719, 18/00248 en 18/00249
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 25 april 2019
- Datum publicatie
- 13 juni 2019
- Annotator
- ECLI
- ECLI:NL:GHSHE:2019:1719
- Zaaknummer
- 18/00248 en 18/00249
Inhoudsindicatie
WOZ waarde van twee agrarisch objecten. Eén object betreft een gemengd agrarisch bedrijf uit 1946, dat een bedrijfswoning, diverse stallen, overige bedrijfsgebouwen en grond omvat. Het andere object betreft een melkveestal uit 1973 en grond. De objecten worden niet bedrijfsmatig geëxploiteerd, maar belanghebbende ontvangt liggeld voor de in de varkensstallen van het object uit 1946 aanwezige varkens. Het Hof oordeelt dat de Heffingsambtenaar voor de waardebepaling terecht aansluiting heeft gezocht bij de kengetallen uit de Taxatiewijzer Agrarische gebouwen en de Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten. Op de kengetallen heeft de Heffingsambtenaar afwaarderingscorrecties op de bedrijfswoning toegepast en correcties op de stallen vanwege de slechte onderhoudsstaat en de kosten voor asbestopruiming in aanmerking genomen. Verder heeft de Heffingsambtenaar voor de waarde van de gronden aansluiting gezocht bij de gerealiseerde verkooptransacties van agrarische objecten in de regio waaruit een lagere grondwaarde voor elk van de objecten volgt dan die volgens de Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten. Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Uitspraak
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerken: 18/00248 en 18/00249
Uitspraak op de hoger beroepen van
[belanghebbende] , woonachtig te [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 6 april 2018, nummers SHE 17/2623 en 17/3198, inzake de gedingen tussen:
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant,
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende na te noemen beschikkingen en aanslagen.
1 Ontstaan en loop van het geding
Aan belanghebbende zijn met dagtekening 28 februari 2017, in één geschrift onder aanslagnummer [aanslagnummer] , in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de navolgende beschikkingen bekendgemaakt:
- de beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak, gelegen aan de [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak [woonplaats] ), per de waardepeildatum 1 januari 2016 (hierna: de peildatum) voor het kalenderjaar 2017 (hierna: de WOZ-beschikking [woonplaats] ) is vastgesteld op € 231.000, en
- de beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak, gelegen aan de [adres 2] te [plaats 1] (hierna: de onroerende zaak [plaats 1] ), per de peildatum voor het kalenderjaar 2017 (hierna: WOZ-beschikking [plaats 1] ) is vastgesteld op € 47.000.
Met de WOZ-beschikking [woonplaats] en de WOZ-beschikking [plaats 1] (hierna, tezamen aangeduid als: de WOZ-beschikkingen) zijn in hetzelfde geschrift bekendgemaakt en vervat, naast andere aanslagen, de aan belanghebbende ter zake van de onroerende zaak [woonplaats] en de onroerende zaak [plaats 1] (hierna, tezamen aangeduid als: de onroerende zaken) voor het jaar 2017 opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen van de gemeente [plaats 4] en in de watersysteemheffing van het Waterschap Aa en Maas (hierna: de aanslagen). Tegen de WOZ-beschikkingen en de aanslagen heeft belanghebbende bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft bij zijn uitspraken van 21 augustus 2017 de bezwaren ongegrond verklaard, de voor elke van de onroerende zaken vastgestelde WOZ-waarde gehandhaafd en het verzoek om vergoeding van de kosten van het bezwaar afgewezen.
Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank, aldaar geregistreerd onder de zaaknummers 17/2623 en 17/3198. Ter zake van deze beroepen heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende, eenmaal in de zaak met nummer 17/2623, een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard.
Tegen de uitspraak van de Rechtbank heeft belanghebbende hoger beroepen ingesteld bij het Hof. Ter zake van deze hoger beroepen heeft de griffier van het Hof van belanghebbende, eenmaal in de zaak met kenmerk 18/00248, een griffierecht geheven van € 126.
De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 14 maart 2019 te ’s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende en [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende (hierna: [gemachtigde] ), alsmede, namens de Heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] en [taxateur] , taxateur (hierna: [taxateur] ).
De Heffingsambtenaar heeft ter zitting, zonder bezwaar van de wederpartij, een kopie overgelegd van bijlage 6 bij het taxatierapport van [taxateur] van de onroerende zaak [woonplaats] .
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
Van het onderzoek ter zitting is geen proces-verbaal opgemaakt.
2 Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [woonplaats] , gelegen in het buitengebied van [woonplaats] . Dit betreft een gemengd agrarisch bedrijf, dat uit 1946 stamt. De onroerende zaak [woonplaats] omvat een (inpandige) bedrijfswoning, één paardenstal, een buitenbak en drie varkensstallen, mestkelders en overige bedrijfsgebouwen. De varkenstallen worden niet verhuurd, maar belanghebbende ontving in het hier van belang zijnde jaar 2017 liggeld voor de in de stallen aanwezige varkens. Van het betreffende kadastrale perceel is in totaal 6.500 m² in de waardebepaling betrokken, waarbij geen sprake is van bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond.
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [plaats 1] , een melkveestal uit het bouwjaar 1973, bestaande uit een ligboxenstal, een mestkelder en een perceel grond van 1.500 m².
Tot de stukken behoren een taxatieverslag van de onroerende zaak [woonplaats] en van de onroerende zaak [plaats 1] . In de taxatieverslagen is meegedeeld dat voor het vaststellen van de WOZ-waarde gebruik wordt gemaakt van landelijke agrarische taxatiewijzers, waarop een toelichting is gegeven, en er is een onderbouwing naar onderdelen van het te taxeren object opgenomen.
De onroerende zaken zijn op verzoek van de Heffingsambtenaar getaxeerd door [taxateur] , waarvan taxatierapporten op 23 oktober 2017 zijn opgemaakt. Elk van de taxatierapporten bevat naast gegevens van de betreffende onroerende zaak, de van belang zijnde kengetallen uit de taxatiewijzers ‘Grond bij agrarische objecten’ en ‘Agrarische gebouwen’, beide naar de peildatum, een matrix met de berekening van grondwaarden en verschillende agrarische gebouwen, de grondstaffels en gegevens van de geanalyseerde regionale verkopen.
Het taxatierapport van [taxateur] van de onroerende zaak [woonplaats] (hierna: taxatierapport [woonplaats] ) vermeldt drie geanalyseerde regionale verkopen (bijlage 5), te weten een varkensbedrijf aan de [adres 3] te [plaats 2] , een bedrijfswoning met twee varkensstallen, mestkelder en erf aan de [adres 4] te [woonplaats] en een bedrijfswoning met twee varkensstallen, mestkelders, werktuigenberging en erf aan de [adres 5] te [plaats 3] . In de analyses van deze regionale verkopen (bijlage 6) is van elke van de regionale verkopen de waarde van de onroerende zaak berekend, uitgesplitst naar de kengetallen van de grondwaarden en van de diverse soorten agrarische gebouwen; elke van deze waardeberekeningen ligt in lijn met de in de taxatiewijzers opgenomen kengetallen.
In het taxatierapport [woonplaats] wordt de getaxeerde waarde van de onroerende zaak [woonplaats] op de peildatum berekend op € 264.000.
In het taxatierapport [taxateur] van de onroerende zaak [plaats 1] (hierna: taxatierapport [plaats 1] ) wordt de getaxeerde waarde van de onroerende zaak [plaats 1] op de peildatum berekend op € 57.000. In het taxatierapport [plaats 1] , net als in het taxatieverslag van de onroerende zaak [plaats 1] , zie 2.3, is de getaxeerde waarde feitelijk de waarde van de grond. De berekende waarde van de melkveestal valt weg tegen de aftrek voor asbestopruiming.
Op verzoek van belanghebbende zijn de onroerende zaken door [gemachtigde] getaxeerd voor het verkrijgen van inzicht in de waarde zoals bedoeld in artikel 17 van de wet WOZ naar de peildatum. In het daarvan opgemaakte taxatierapport van 1 februari 2018 (hierna: het taxatierapport [gemachtigde] ) is betreffende de onroerende zaak [woonplaats] de marktwaarde, vrij van huur en gebruik van het woonhuis met gesloopte stallen, buitenbak en ondergrond van circa 6.500 m², getaxeerd op € 200.000, waarbij ervan is uitgegaan dat het slopen van de stallen ongeveer € 150.000 bedraagt. Verder is in het taxatierapport [gemachtigde] de waarde van de onroerende zaak [plaats 1] getaxeerd op € 10.000, waarbij is vermeld dat dit betreft de waarde van de onderliggende grond en rekening houdende met de sloop van de melkveestal.
3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
In geschil is of de waarde op de peildatum van de onroerende zaak [woonplaats] terecht op het bedrag van € 231.000 en van de onroerende zaak [plaats 1] terecht op het bedrag van € 47.000 zijn vastgesteld.
Belanghebbende is van mening dat de waarde van de onroerende zaken lager moet worden vastgesteld en de Heffingsambtenaar meent dat die waarden niet te hoog zijn vastgesteld.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden, die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Tijdens het onderzoek ter zitting hebben partijen hun standpunten toegelicht. Hierbij heeft belanghebbende meegedeeld dat hij zich voor de onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaken baseert op het taxatierapport [gemachtigde] . Over de ingebrachte analyses van de regionale verkopen heeft hij verklaard dat geen sprake is van met de onroerende zaken vergelijkbare objecten, dat deze objecten zijn gelegen in een andere gemeente dan de in de gemeente [plaats 4] gelegen onroerende zaken en dat de gemeente [plaats 4] geen andere aanwendings- of gebruiksmogelijkheden van agrarische objecten toestaat. Voorts is volgens belanghebbende in de WOZ-beschikking voor het jaar 2012 bij de onroerende zaak [plaats 1] aan grond 1000 m² in aanmerking is genomen.
Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, alsmede van de uitspraken van de Heffingsambtenaar en vermindering van de bij de WOZ-beschikking [woonplaats] vastgestelde waarde tot een bedrag van € 200.000 en van de bij de WOZ-beschikking [plaats 1] vastgestelde waarde tot een bedrag van € 10.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.