Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 12-07-2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:2455, 18/00368
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 12-07-2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:2455, 18/00368
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 12 juli 2019
- Datum publicatie
- 25 oktober 2019
- ECLI
- ECLI:NL:GHSHE:2019:2455
- Zaaknummer
- 18/00368
Inhoudsindicatie
WOZ-zaak. Belanghebbende heeft in hoger beroep een rapport van een deskundige overgelegd, waaruit blijkt dat het perceel van zijn woning een bepaalde mate van verontreiniging bevat. Hier is in de waardevaststelling van de Heffingsambtenaar geen rekening mee gehouden. Het Hof stelt de waarde van de woning schattenderwijs in goede justitie vast.
Uitspraak
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 18/00368
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Zeeland-West Brabant te Breda (hierna: de Rechtbank) van 1 juni 2018, nummer BRE 17/638, in het geding tussen
belanghebbende,
en
De Heffingsambtenaar van de gemeente Waalwijk,
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende de aan belanghebbende gegeven beschikking (hierna: de beschikking) op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning) is gewaardeerd op grond van de Wet WOZ en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerendezaakbelastingen eigenaren 2016 (hierna: de aanslag).
1 Ontstaan en loop van het geding
Bij de beschikking is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2015 (hierna: de peildatum) voor het jaar 2016 vastgesteld op € 300.000. Tegelijkertijd is de aanslag aan belanghebbende opgelegd.
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen deze beschikking en deze aanslag. Bij uitspraken op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar de waarde van de woning verminderd tot € 275.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd. Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 46.
De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof.
Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 126. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
De zitting heeft plaatsgehad op 23 mei 2019 te ‘s-Hertogenbosch.
Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende en zijn gemachtigde, de heer [gemachtigde] , verbonden aan [kantoornaam] , alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heer [A] en de heer [B] .
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
Van de zitting is geen proces-verbaal opgemaakt.
2 Feiten
In hoger beroep kan van de volgende feiten worden uitgegaan.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning met een garage, een serre, een dakkapel en een carport. De inhoud van de woning is ongeveer 459 m3 en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 598 m2.
De Heffingsambtenaar heeft een taxatierapport van 16 oktober 2017, opgemaakt door voornoemde heer [A] , overgelegd. Deze taxateur heeft, na een inpandige opname, de waarde van de woning per de peildatum vastgesteld op een bedrag van € 275.000.
Ten aanzien van het bij de woning behorende perceel heeft, in opdracht van belanghebbende, op 13 september 2018 een verkennend bodemonderzoek plaatsgevonden, uitgevoerd door [C] te [plaats] .
De samenvatting van het onderzoeksrapport van [C] van 17 september 2018, luidt als volgt:
“Ter plaatse van [adres] te [woonplaats] is een verkennend bodemonderzoek conform NEN 5740 uitgevoerd. Voor de uitvoer van het bodemonderzoek is een vooronderzoek conform NEN 5725 uitgevoerd. Op basis van het vooronderzoek is de onderzoeksstrategie bepaald op VED-HE (Diffuse bodembelasting, heterogeen verdeeld).
De locatie heeft een oppervlakte van circa 370 m2 en is in gebruik voor woon-doeleinden. Naar aanleiding van de vermoedelijke verontreiniging op de locatie is de locatie onderzocht. Het doel van het onderzoek is om aan te tonen dat op de locatie redelijkerwijs geen verontreinigende stoffen aanwezig zijn in de grond of het grondwater in gehaltes boven respectievelijk de achtergrondwaarden en de streefwaarden.
De verhogingen van PCB's (polychloorbifenylen) ten opzichte van de interventiewaarde en zink ten opzichte van de tussenwaarde geven aanleiding om een nieuw onderzoek met een gewijzigde onderzoeksstrategie uit te voeren. Ter plaatse van de achterzijde van het perceel adviseren we een nader bodemonderzoek cf. NTA 5755 uit te laten voeren.
Op basis van de resultaten van dit bodemonderzoek wordt een verontreiniging in de ondergrond achter op het perceel van de opdrachtgever vastgesteld en zijn er bezwaren voor het huidige en/ of toekomstige gebruik van de locatie.”
In het onderzoeksrapport, onder conclusie en aanbevelingen, is onder meer het volgende opgenomen:
“ Op basis van het uitgevoerde onderzoek en de analyseresultaten kan worden geconcludeerd dat in de grond verhogingen van cadmium, koper, kwik, nikkel, lood, minerale olie en PAK's ten opzichte van de achtergrondwaarde worden aangetroffen. Zink wordt verhoogd ten opzichte van de tussenwaarde aangetroffen en tevens worden PCB's verhoogd ten opzichte van de interventiewaarde weergegeven.
In het grondwater worden verhogingen van naftaleen ten opzichte van de streefwaarde aangetroffen.”
Evenals in de samenvatting wordt ook hier geconcludeerd tot verontreiniging van het perceel en wordt nader onderzoek aanbevolen.
De kosten van het verkennende onderzoek door [C] zijn € 1.028,50 inclusief omzetbelasting.
3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de waarde van de woning op de peildatum op het juiste, althans niet te hoge, bedrag is vastgesteld.
Belanghebbende is van mening dat deze vraag ontkennend moet worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
Ter zitting is hieraan door belanghebbende toegevoegd dat de Heffingsambtenaar te veel de nadruk heeft gelegd op de tabel die is opgenomen in paragraaf 4.1 van het rapport van [C] . De Heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift naar aanleiding van deze tabel geconstateerd dat door [C] geen overschrijding van de interventiewaarden is gemeten. In de tekst bij de tabel in paragraaf 4.1 van het rapport, is echter verwezen naar bijlage 7 van het rapport. Uit bijlage 7 van het rapport volgt dat ten aanzien van bepaalde stoffen overschrijdingen ten opzichte van de achtergrondwaarde, de tussenwaarde of de interventiewaarde hebben plaatsgevonden. De conclusie van [C] (zoals opgenomen onder 2.5 van deze uitspraak) wordt gedragen door de bevindingen van het onderzoek. Met name de verhoging van de PCB’s ten opzichte van de interventiewaarde is ernstig, omdat PCB’s kankerverwekkend zijn. Primair stelt belanghebbende dat sprake is van ernstige bodemverontreiniging door de PCB’s, secundair stelt belanghebbende dat sprake is van enige verontreiniging door de PCB’s. Een potentiële koper zal door de geconstateerde verontreiniging van de koop afzien of minder voor de woning willen betalen. De Heffingsambtenaar is daarom niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast voor de door hem vastgestelde waarde. Belanghebbende bepleit een waarde van de woning op de peildatum van nihil, omdat, volgens hem, de saneringskosten de waarde van de woning zullen overstijgen. Belanghebbende stemt ermee in het geschil te beperken tot de vraag of sprake is van een verontreinigd perceel en, zo ja, of daarmee in de waardebepaling door de Heffingsambtenaar voldoende rekening is gehouden. Belanghebbende heeft niet veel financiële ruimte en procedeert met een toegevoegde rechtsbijstandsverlener. Om het rapport van [C] te kunnen betalen, heeft hij een lening moeten afsluiten.
Belanghebbende benadrukt dat hij zich zorgen maakt om de vervuiling van zijn perceel door de voormalige autosloperij op het buurperceel en geeft aan dat hij er bang voor is dat door deze vervuiling zijn woning onverkoopbaar is geworden.
De Heffingsambtenaar heeft in reactie hierop aangevoerd dat het hem niet duidelijk was dat hij de tabel van paragraaf 4.1 van het rapport in samenhang met bijlage 7 van het rapport moest lezen. In bijlage 7 wordt het kopje “GSSD” gehanteerd, de Heffingsambtenaar weet niet wat dat betekent en zal bijlage 7 nader moeten bestuderen. Naar de mening van de Heffingsambtenaar volgt uit het rapport van [C] niet dat het normale gebruik van de grond niet kan worden voortgezet. De Heffingsambtenaar vindt dat het rapport van [C] zichzelf tegenspreekt en daarom niet betrouwbaar is. De onduidelijkheden in het rapport kunnen niet op de Heffingsambtenaar afgewenteld worden. De Heffingsambtenaar constateert grote, niet verklaarde afwijkingen in de bedragen vermeld onder het kopje “1” en onder het kopje “GSSD” in bijlage 7. Indien het Hof zou oordelen dat sprake is van bodemverontreiniging, staat de Heffingsambtenaar een waardevermindering voor van 10% (aanhakend bij het zogenaamde rompslompforfait).
Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraak op bezwaar en verlaging van de vastgestelde waarde van de woning tot nihil en dienovereenkomstige verlaging van de aanslag. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.