Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 03-10-2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:3627, 18/00402
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 03-10-2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:3627, 18/00402
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 3 oktober 2019
- Datum publicatie
- 22 november 2019
- ECLI
- ECLI:NL:GHSHE:2019:3627
- Zaaknummer
- 18/00402
Inhoudsindicatie
WOZ-waarde kantoorgebouw. Het Hof oordeelt dat de uitspraak van de Rechtbank reeds dient te worden vernietigd omdat de goede procesorde niet in acht is genomen. Voorts is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar de WOZ-waarde heeft onderbouwd met gerealiseerde marktconforme huurcijfers en voldoende rekening gehouden met verschillen in oppervlakte en bouwjaar.
Uitspraak
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 18/00402
Uitspraak op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant,
hierna: de Heffingsambtenaar,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 6 juli 2018, nummer SHE 17/2320, in het geding tussen
[belanghebbende]
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
hierna: belanghebbende,
en
de Heffingsambtenaar,
betreffende de in onderdeel 1.1 vermelde beschikking en aanslag.
Het Hof stelt de Heffingsambtenaar in het gelijk en is van oordeel dat de Heffingsambtenaar heeft voldaan aan zijn bewijslast en dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
1 Ontstaan en loop van het geding
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 maart 2017 (hierna: de beschikking) op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, een bedrijfsobject aan de [adres 1] te [plaats 1] (hierna: de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2016, voor het belastingjaar 2017, vastgesteld op € 1.200.000. Gelijktijdig is de aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: de aanslag ozb) voor het kalenderjaar 2017 bekend gemaakt. Na tegen de beschikking en de aanslag ozb gemaakt bezwaar heeft de Heffingsambtenaar deze gehandhaafd bij, in één geschrift vervatte, uitspraken op bezwaar.
Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De griffier van de Rechtbank heeft van belanghebbende een griffierecht van € 333 geheven. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd, de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vastgesteld op € 1.025.000 en de daarop gebaseerde aanslag ozb dienovereenkomstig verminderd, de Heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van de belanghebbende tot een bedrag van € 1.643 en gelast dat de Heffingsambtenaar het betaalde griffierecht van € 333 aan belanghebbende vergoedt.
Tegen deze uitspraak heeft de Heffingsambtenaar hoger beroep ingesteld bij het Hof. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 22 augustus 2019 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord de gemachtigde van belanghebbende, [gemachtigde] , verbonden aan [kantoornaam] , alsmede, namens de Heffingsambtenaar, [A] en [B] , taxateur.
Belanghebbende heeft te dezer zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij.
De Heffingsambtenaar heeft ter zitting, zonder bezwaar van de wederpartij, een schriftelijk stuk overgelegd inhoudende ‘bijlage afnemende meerwaarde oppervlakte en bouwjaar correctie’.
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
2 Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een perceel, kadastraal bekend als [nummer] , groot 853 m2 en een kantoorgebouw dat in gebruik is als bankgebouw door de [bank] . Het bouwjaar van het kantoorgebouw is 1991 en nadien is het veelvuldig gerenoveerd. De onroerende zaak is gelegen op een A3 locatie voor kantoren in [plaats 1] [wijik] . Het vloeroppervlak is totaal 1.735 m2 en omvat kantoorruimtes op de begane grond, de eerste en de tweede verdieping (479 m2, 433 m2 en 433 m2), en een opslagruimte in de kelder van 389 m2. In het gebouw bevindt zich een lift. Tot de onroerende zaak behoren 10 parkeerplaatsen.
De Heffingsambtenaar heeft een taxatierapport bij zijn verweerschrift bij de Rechtbank overgelegd, dat is opgesteld op 15 december 2017 door taxateur [taxateur 1] en op dezelfde datum gecontroleerd door taxateur [taxateur 2] . De onroerende zaak is getaxeerd op een waarde van € 1.320.000, berekend op basis van een huurwaarde van € 137.565 en een kapitalisatiefactor van 9,6. De taxateur is uitgegaan van een primaire huurwaarde van € 93 per eenheid (m²) voor de kantoorruimten en € 32 per eenheid (m²) voor de opslagruimte. De huurwaarde is als volgt opgebouwd:
Ter ondersteuning van zijn taxatie heeft taxateur [taxateur 1] een viertal referentieobjecten vermeld, met de daarbij behorende objectkenmerken. De referentieobjecten betreffen [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te [plaats 1] en [adres 5] te [plaats 2] . In hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar de huurovereenkomsten en een allonge overgelegd van de referentieobjecten. Daarbij heeft de Heffingsambtenaar nog twee nieuwe huurtransacties aangebracht ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak, namelijk [adres 6] en [adres 6] A te [plaats 1] .
Belanghebbende heeft ter ondersteuning van haar standpunt bij de Rechtbank verwezen naar het Rekenblad Huurwaardekapitalisatiefactormethode WOZ, dat op 21 augustus 2017 is opgesteld door taxateur [taxateur 3] . In hoger beroep heeft belanghebbende als bijlage bij het verweerschrift een (concept) waardebepaling ingebracht, opgesteld door [C] naar peildatum 30 september 2017 met een getaxeerde waarde van € 710.000.
3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak naar waardepeildatum 1 januari 2016 op een te hoog bedrag is vastgesteld.
De Heffingsambtenaar is van mening dat deze vraag ontkennend moet worden beantwoord. Belanghebbende is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Tijdens de zitting hebben zij hun standpunten nader toegelicht.
De Heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en bevestiging van de uitspraken op bezwaar. Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.