Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 21-02-2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:649, 18/00243
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 21-02-2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:649, 18/00243
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 21 februari 2019
- Datum publicatie
- 10 mei 2019
- ECLI
- ECLI:NL:GHSHE:2019:649
- Zaaknummer
- 18/00243
Inhoudsindicatie
De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op een bedrag van € 2.711.000. Ter onderbouwing verwijst de Heffingsambtenaar naar een taxatierapport waarin de waarde is getaxeerd op een bedrag van € 2.915.000. In het door belanghebbende ingediende hoger beroepschrift wordt enerzijds opgemerkt dat de waarde zowel naar boven als naar beneden bijgesteld kan worden, anderzijds zijn in het hogerberoepschrift uitsluitend gronden opgenomen die kunnen dienen ter onderbouwing van de stelling dat de waarde op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat hij ter onderbouwing van zijn stelling dat de beschikte waarde te laag is, verwijst naar het taxatierapport. Naar het oordeel van het Hof dient in gevallen waarin belastingplichtigen zowel verhoging als verlaging van de beschikte waarde bepleit een nuancering aangebracht te worden op het in het arrest Hoge Raad 20 oktober 2017, nr. 16/02241, ECLI:NL:HR:2017:2656 geschetste uitgangspunt dat eenieder aan wie een WOZ-beschikking is bekend gemaakt, verondersteld wordt belang te hebben bij het bepleiten van een hogere waarde. In dergelijke gevallen mag nader bewijs worden verlangd van het belang bij het verhogen van de beschikte waarde. Belanghebbende heeft dit nader bewijs niet geleverd. Het Hof beoordeelt uitsluitend de stelling dat de beschikte waarde naar beneden bijgesteld dient te worden. Het Hof concludeert dat de Heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de beschikte waarde niet te hoog is. Het door belanghebbende ingestelde hoger beroep is ongegrond.
Uitspraak
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 18/00243
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonende te [plaats 1] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 2 mei 2018, nummer SHE 17/1791, in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende na te noemen beschikking en aanslag.
1 Ontstaan en loop van het geding
Aan belanghebbende is in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) een beschikking gegeven waarbij de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] 16 te [plaats 2] (hierna: de onroerende zaak), per de waardepeildatum 1 januari 2016 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2017 tot en met 31 december 2017 is vastgesteld op een bedrag van € 2.711.000 (hierna: de beschikking). De beschikking is in één geschrift vervat met de aanslag onroerende zaakbelastingen (hierna: OZB) voor het jaar 2017 (hierna: de aanslag). Nadat belanghebbende hiertegen bezwaar heeft gemaakt heeft de Heffingsambtenaar de beschikking en de aanslag bij, in één geschrift vervatte, uitspraken op bezwaar gehandhaafd.
Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 126. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Op grond van artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht heeft belanghebbende vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 17 januari 2019 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord [gemachtigde] , adviseur te [plaats 3] , als gemachtigde van belanghebbende, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, [A] en [B] (taxateur).
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
2 Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak met bouwjaar 1952. De onroerende zaak is gelegen in het zogenoemde kernwinkelgebied van Eindhoven en heeft een bruto vloeroppervlakte van, in totaal, 420 m². Voor zover in de onderhavige procedure relevant is in het door de Heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport het volgende opgenomen met betrekking tot de grootte en indeling van de onroerende zaak:
“1. De onroerende zaak
(…)
Grootte: 150 m²
(…)
Indeling
Globale indeling: ca. 135 m² winkelverkoopruimte in het souterrain
ca. 135 m² winkelverkoopruimte op de begane grond
ca. 60 m² opslagruimte op de 1e verdieping
ca. 60 m² opslagruimte op de 2e verdieping
ca. 30 m² opslagruimte op de 3e verdieping
(…)
Technische kenmerken
(…)
Grootte van het object: 420 m²”.
De begane grond en het souterrain worden gebruikt als winkelruimte. De eerste, tweede en derde verdieping zijn niet in gebruik als winkelruimte.
De onroerende zaak is, op verzoek van de Heffingsambtenaar, op 20 november 2017 getaxeerd door [C] . Laatstgenoemde is als WOZ-taxateur verbonden aan Nederland Register Vastgoed Taxateurs. In het taxatierapport stelt de taxateur de waarde op de waardepeildatum vast op een bedrag van € 2.915.000. De taxateur heeft bij het vaststellen van deze waarde gebruik gemaakt van de huurwaarde-kapitalisatiemethode en, meer in het bijzonder, van de ITZA-methode.
De taxateur heeft een huurwaarde van € 1.202 per m² toegekend aan de A-zone van de winkel (63 m² winkelruimte op de begane grond). Voor de B- en C-zone op de begane grond is de taxateur uitgegaan van 75% respectievelijk 50% van voormelde huurwaarde per m2. Met betrekking tot de overige gedeelten van de onroerende zaak is de taxateur eveneens uitgegaan van een lagere huurwaarde. Voor zover in de onderhavige procedure relevant is de taxateur met betrekking tot de eerste, tweede en derde verdieping van de onroerende zaak uitgegaan van een waarde per m² van € 156,26 (13% van € 1.202), € 84,14 (7% van € 1.202) respectievelijk € 48,08 (4% van € 1.202). Ter onderbouwing van voornoemde huurwaarde verwijst de taxateur naar ter zake van de referentiepanden [adres 1] 25, [adres 1] 31 en [adres 1] 48 te [plaats 2] gesloten huurovereenkomsten.
De taxateur heeft een kapitalisatiefactor van 15 toegepast. Ter onderbouwing van deze kapitalisatiefactor heeft de taxateur verwezen naar de ter zake van de referentiepanden [adres 1] 34-36 en [adres 1] 44 te [plaats 2] overeengekomen koop- en huurovereenkomsten en naar de ter zake van het referentiepand [adres 2] 2-4-6 overeengekomen koopovereenkomst. Met betrekking tot laatstgenoemde referentiepand is de taxateur uitgegaan van een getaxeerde huurwaarde per m² van € 510. Ter onderbouwing van deze getaxeerde huurwaarde heeft de taxateur verwezen naar ter zake van de panden [adres 3] 9, [adres 4] 33 en [adres 5] 34 gesloten huurovereenkomsten.
3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak [adres 1] 16 terecht op een bedrag van € 2.711.000 heeft vastgesteld.
Belanghebbende is van mening dat deze vraag ontkennend beantwoord moet worden. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
De gemachtigde van belanghebbende heeft hier ter zitting, zakelijk weergegeven, het volgende aan toegevoegd:
- -
-
Het geschil is beperkt tot de vraag of de oppervlakte van [adres 1] 16 in het taxatierapport juist is vastgesteld en of de beschikte waarde juist is;
- -
-
De taxateur lijkt ten onrechte geen waarde toegekend te hebben aan een gedeelte van de begane grond met een oppervlakte van 15 m²;
- -
-
De commerciële waarde van de eerste, tweede en derde verdieping is zeer laag omdat winkeliers tegenwoordig steeds minder behoefte hebben aan opslagruimte. In het onderhavige geval worden deze verdiepingen niet als opslagruimte gebruikt. De desbetreffende verdiepingen zijn bovendien slecht onderhouden. Met betrekking tot deze bovenverdiepingen verdedig ik een huurwaarde per m² van € 48,08; en
- -
-
Ter onderbouwing van mijn stelling dat de beschikte waarde te laag is, verwijs ik naar het door de Heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport waarin de waarde van de onroerende zaak getaxeerd is op een bedrag van € 2.915.000. Primair stel ik mij op het standpunt dat deze getaxeerde waarde aangepast dient te worden in verband met de lagere waarde van de bovenverdiepingen. Subsidiair stel ik mij op het standpunt dat de getaxeerde waarde van € 2.915.000 juist is.
De Heffingsambtenaar heeft hier ter zitting, zakelijk weergegeven, het volgende aan toegevoegd:
- -
-
Mijns inziens dient de stelling van belanghebbende met betrekking tot de objectkenmerken tardief verklaard te worden. Het is in strijd met de goede procesorde dat belanghebbende deze stelling pas ter zitting bij het Hof inneemt;
- -
-
Het verbaast mij dat belanghebbende in de onderhavige procedure het standpunt inneemt dat de beschikte waarde met betrekking tot [adres 1] 16 te laag is. Ik kon dit niet afleiden uit het hoger beroepschrift; en
- -
-
Belanghebbende heeft in de procedure bij de Rechtbank de waardering van de eerste, tweede en derde verdieping aan de orde gesteld. Ik verwijs op dit punt naar het verweer dat ik in eerste aanleg heb gevoerd. Ook de bovenverdiepingen van de referentiepanden hebben een verminderde doelmatigheid. Deze omstandigheid zit verwerkt in de huurwaarden van deze referentiepanden.
Belanghebbende concludeert in hoger beroep tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak van de Heffingsambtenaar, tot verlaging van de beschikte waarde en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag, dan wel tot verhoging van de beschikte waarde tot een bedrag van € 2.785.184 (primair) respectievelijk € 2.915.000 (subsidiair). De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.