Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 21-02-2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:650, 18/00244 tot en met 18/00246
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 21-02-2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:650, 18/00244 tot en met 18/00246
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 21 februari 2019
- Datum publicatie
- 10 mei 2019
- ECLI
- ECLI:NL:GHSHE:2019:650
- Zaaknummer
- 18/00244 tot en met 18/00246
Inhoudsindicatie
De Heffingsambtenaar heeft de waarde van [adres 1] 28, [adres 1] 54 respectievelijk [adres 1] 54 achter per waardepeildatum 1 januari 2016 vastgesteld op een bedrag van € 1.269.000, € 3.062.000 respectievelijk € 280.000. Ter onderbouwing van de waarde van [adres 1] 28 respectievelijk [adres 1] 54 verwijst de Heffingsambtenaar naar taxatierapporten waarin de waarde is getaxeerd op een bedrag van € 1.500.000 respectievelijk € 3.172.000. In het door belanghebbende ingediende hoger beroepschrift wordt enerzijds opgemerkt dat de beschikte waarden van [adres 1] 28 en [adres 1] 54 zowel naar boven als naar beneden bijgesteld kunnen worden, anderzijds zijn in het hogerberoepschrift uitsluitend gronden opgenomen die kunnen dienen ter onderbouwing van de stelling dat de waarden op te hoge bedragen zijn vastgesteld. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat hij ter onderbouwing van zijn stelling dat de beschikte waarden van [adres 1] 28 en [adres 1] 54 te laag zijn, verwezen naar de door de Heffingsambtenaar overgelegde taxatierapporten. Naar het oordeel van het Hof dient in gevallen waarin belastingplichtigen zowel verhoging als verlaging van de beschikte waarde bepleiten een nuancering aangebracht te worden op het in het arrest Hoge Raad 20 oktober 2017, nr. 16/02241, ECLI:NL:HR:2017:2656 geschetste uitgangspunt dat eenieder aan wie een WOZ-beschikking is bekend gemaakt, verondersteld wordt belang te hebben bij het bepleiten van een hogere waarde. In dergelijke gevallen mag, naar het oordeel van het Hof, nader bewijs worden verlangd van het belang bij het verhogen van de beschikte waarde. Belanghebbende heeft dit nader bewijs niet geleverd. Het Hof beoordeelt uitsluitend de stelling dat de beschikte waarden van [adres 1] 28 en [adres 1] 54 naar beneden bijgesteld dient te worden. Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de beschikte waarden niet te hoog zijn. Met betrekking tot de waardering van [adres 1] 54 achter oordeelt het Hof dat belanghebbende zijn stelling dat de beschikte waarde te hoog is voor het eerst ter zitting heeft onderbouwd, hetgeen het Hof in strijd acht met de goede procesorde. Het door belanghebbende ingestelde hoger beroep is ongegrond.
Uitspraak
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 18/00244 tot en met 18/00246
Uitspraak op de hoger beroepen van
[belanghebbende] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 2 mei 2018, nummers SHE 17/1790, 17/2716 en 17/2717, in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven,
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende na te noemen beschikkingen en aanslagen.
1 Ontstaan en loop van het geding
Aan belanghebbende zijn in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) beschikkingen gegeven waarbij de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [adres 1] 28, [adres 1] 54 respectievelijk [adres 1] 54 achter te [plaats 1] (hierna tezamen: de onroerende zaken, hierna afzonderlijk: [adres 1] 28, [adres 1] 54 en [adres 1] 54 achter), per de waardepeildatum 1 januari 2016 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2017 tot en met 31 december 2017 is vastgesteld op een bedrag van € 1.269.000, € 3.062.000 respectievelijk € 280.000 (hierna: de beschikkingen). De beschikkingen zijn in één geschrift vervat met de aanslagen onroerende zaakbelastingen (hierna: OZB) voor het jaar 2017 (hierna tezamen: de aanslagen). Nadat de belanghebbende hiertegen bezwaar heeft gemaakt heeft de Heffingsambtenaar de beschikkingen en de aanslagen bij, in één geschrift vervatte, uitspraken op bezwaar gehandhaafd.
Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De griffier van de Rechtbank heeft uitsluitend ter zake van het beroep met het nummer SHE 17/1790 een griffierecht geheven van € 333. De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. De griffier heeft uitsluitend ter zake van het hoger beroep met het kenmerk 18/00244 een griffierecht geheven van € 508. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Op grond van artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht heeft belanghebbende vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
De zitting heeft plaatsgehad op 17 januari 2019 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord [gemachtigde] , adviseur te [plaats 2] , als gemachtigde van belanghebbende, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, [A] en [B] (taxateur).
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
2 Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken.
[adres 1] 28
[adres 1] 28 heeft het bouwjaar 1967 en is in 1990 gerenoveerd. Deze onroerende zaak is gelegen in het zogenoemde kernwinkelgebied van [plaats 1] en heeft een bruto vloeroppervlakte van, in totaal, 498 m². Voor zover in de procedure relevant is in het namens de Heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport het volgende opgenomen met betrekking tot de grootte en indeling van deze onroerende zaak:
“1. De onroerende zaak
(…)
Grootte: 141 m²
(…)
Indeling
Globale indeling: ca. 98 m² opslagruimte in het souterrain
ca. 106 m² winkelverkoopruimte op de begane grond
ca. 98 m² opslagruimte op de 1e verdieping
ca. 98 m² opslagruimte op de 2e verdieping
ca. 98 m² opslagruimte op de 3e verdieping
Technische kenmerken
(…)
Grootte van het object: 498 m²”.
De begane grond is in gebruik als winkelruimte. De eerste, tweede en derde verdieping en het souterrain zijn niet in gebruik als winkelruimte.
Deze onroerende zaak is, op verzoek van de Heffingsambtenaar, op 22 november 2017 getaxeerd door [C] . Laatstgenoemde is als WOZ-taxateur verbonden aan Nederland Register Vastgoed Taxateurs. In het taxatierapport stelt de taxateur de waarde op de waardepeildatum vast op een bedrag van € 1.500.000. De taxateur heeft bij het vaststellen van deze waarde gebruik gemaakt van de huurwaarde-kapitalisatiemethode en, meer in het bijzonder, van de ITZA-methode.
De taxateur heeft een huurwaarde van € 904 per m² toegekend aan de A-zone van de winkel (48 m² winkelruimte op de begane grond). Voor de B- en C-zone op de begane grond is de taxateur uitgegaan van 75% respectievelijk 50% van voormelde huurwaarde per m2. Met betrekking tot de overige gedeelten van de onroerende zaak is de taxateur eveneens uitgegaan van een lagere huurwaarde. Voor zover in de onderhavige procedure relevant is de taxateur met betrekking tot de eerste, tweede en derde verdieping van de onroerende zaak uitgegaan van een waarde per m² van € 117,52 (13% van € 904), € 63,28 (7% van € 904) respectievelijk € 36,16 (4% van € 904). Ter onderbouwing van voornoemde huurwaarden verwijst de taxateur naar ter zake van de referentiepanden [adres 1] 13, [adres 1] 27a en [adres 1] 36a te [plaats 1] gesloten huurovereenkomsten.
De taxateur heeft een kapitalisatiefactor van 13,9 toegepast. Ter onderbouwing van deze kapitalisatiefactor heeft de taxateur verwezen naar de ter zake van de referentiepanden [adres 2] 34-36 en [adres 2] 44 te [plaats 1] overeengekomen koop- en huurovereenkomsten en naar de ter zake van het referentiepand [adres 3] 2-4-6 overeengekomen koopovereenkomst. Met betrekking tot laatstgenoemde referentiepand is de taxateur uitgegaan van een getaxeerde huurwaarde per m² van € 510. Ter onderbouwing van deze huurwaarde heeft de taxateur verwezen naar ter zake van de panden [adres 4] 9, [adres 5] 33 en [adres 6] 34 gesloten huurovereenkomsten.
[adres 1] 54
[adres 1] 54 heeft het bouwjaar 1959 en is gerenoveerd in 2004. Deze onroerende zaak is gelegen in het zogenoemde kernwinkelgebied van [plaats 1] en heeft een bruto vloeroppervlakte van, in totaal, 1.292 m². Voor zover in de procedure relevant is in het namens de Heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport het volgende opgenomen met betrekking tot de grootte en indeling van deze onroerende zaak:
“1. De onroerende zaak
(…)
Grootte: 1072 m²
(…)
Indeling
Globale indeling: ca. 200 m² winkelverkoopruimte in het souterrain
ca. 106 m² winkelverkoopruimte op de begane grond
ca. 106 m² winkelverkoopruimte op de begane grond
ca. 77 m² winkelverkoopruimte op de begane grond
ca. 229 m² winkelverkoopruime op de eerste verdieping
ca. 278 m² opslagruimte op de 1e verdieping
ca. 296 m² opslagruimte op de 2e verdieping
Technische kenmerken
(…)
Grootte van het object: 1292 m²”.
Het souterrain, de begane grond en een gedeelte van de eerste verdieping zijn in gebruik als winkelruimte. De resterende gedeelten van de onroerende zaak zijn niet in gebruik als winkelruimte.
Deze onroerende zaak is, op verzoek van de Heffingsambtenaar, op 30 november 2017 getaxeerd door [C] . Laatstgenoemde is als WOZ-taxateur verbonden aan Nederland Register Vastgoed Taxateurs. In het taxatierapport stelt de taxateur de waarde op de waardepeildatum vast op een bedrag van € 3.172.000. De taxateur heeft bij het vaststellen van deze waarde gebruik gemaakt van de huurwaarde-kapitalisatiemethode en, meer in het bijzonder, van de ITZA-methode.
De taxateur heeft een huurwaarde van € 579 per m² toegekend aan de A-zone van de winkel (106 m² winkelruimte op de begane grond). Voor de B- en C-zone op de begane grond is de taxateur uitgegaan van 75% respectievelijk 50% van voormelde huurwaarde per m2. Met betrekking tot de overige gedeelten van de onroerende zaak is de taxateur eveneens uitgegaan van een lagere huurwaarde. Voor zover in de onderhavige procedure relevant is de taxateur betrekking tot een op de eerste verdieping gelegen winkelverkoopruimte met een oppervlakte van 229 m² uitgegaan van een huurwaarde per m² van € 144,75 (25% van € 579) en met betrekking tot de resterende gedeelte van de eerste verdieping (oppervlakte van 278 m²) van een huurwaarde per m² van € 75,27. Met betrekking tot de tweede verdieping is de Heffingsambtenaar eveneens uitgegaan van een huurwaarde per m² van € 75,27. Ter onderbouwing van voornoemde huurwaarden verwijst de taxateur naar ter zake van de referentiepanden [adres 1] 51, [adres 1] 53-53a en [adres 1] 57 te [plaats 1] gesloten huurovereenkomsten.
De taxateur heeft een kapitalisatiefactor van 13,5 toegepast. Ter onderbouwing van deze kapitalisatiefactor verwijst de taxateur naar de ter zake van de referentiepanden [adres 2] 34-36 en [adres 2] 44 te [plaats 1] overeengekomen koop- en huurovereenkomsten. Voorts heeft de taxateur ter onderbouwing van deze kapitalisatiefactor verwezen naar de ter zake van het referentiepand [adres 3] 2-4-6 overeengekomen koopovereenkomst. Met betrekking tot dit referentiepand is de taxateur uitgegaan van een getaxeerde huurwaarde per m² van € 510. Ter onderbouwing van deze huurwaarde heeft de taxateur verwezen naar ter zake van de panden [adres 4] 9, [adres 5] 33 en [adres 6] 34 gesloten huurovereenkomsten.
[adres 1] 54 achter
Het perceel dat gelegen is achter de onroerende zaak [adres 1] 54 wordt aangeduid als “ [adres 1] 54 achter”. “ [adres 1] 54 achter” is in gebruik als parkeerplaats. Het betreft een afgesloten parkeerplaats die niet toegankelijk is voor externen.
De Heffingsambtenaar is er bij de waardering van “ [adres 1] 54 achter” vanuit gegaan dat er sprake is van 14 afzonderlijke parkeerplaatsen.
De Heffingsambtenaar heeft de waarde per parkeerplaats vastgesteld op een bedrag van € 20.000, hetgeen resulteert in een totale waarde van € 280.000. Ter onderbouwing van deze waarde heeft de Heffingsambtenaar gewezen op de verkoopcijfers van parkeerplaatsen gelegen aan de [adres 7] , [adres 8] , [adres 9] en [adres 10] te [plaats 1] . De desbetreffende verkopen hebben plaatsgevonden op 1 juli 2014, 4 november 2014, 15 december 2015 respectievelijk 13 juli 2015.
3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaken [adres 1] 28, [adres 1] 54 en [adres 1] 54 achter terecht op een bedrag van € 1.269.000, € 3.062.000 respectievelijk € 280.000 heeft vastgesteld.
Belanghebbende is van mening dat deze vraag ontkennend beantwoord moet worden. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde mening toegedaan.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
De gemachtigde van belanghebbende heeft hier ter zitting, zakelijk weergegeven, het volgende aan toegevoegd:
Met betrekking tot [adres 1] 28 en [adres 1] 54 is het geschil beperkt tot de vraag of de objectkenmerken in het taxatierapport juist zijn vastgesteld en welke waarde toegekend dient te worden aan de leegstaande bovenverdiepingen van deze panden. Met betrekking tot [adres 1] 54 achter is het geschil beperkt tot de vraag of de Heffingsambtenaar van het juiste aantal parkeerplaatsen is uitgegaan en of de waarde per parkeerplaats niet te hoog is vastgesteld;
- -
-
Met betrekking tot [adres 1] 28 lijkt de taxateur ten onrechte geen waarde toegekend te hebben aan een gedeelte van de begane grond ter grootte van 34 m²;
- -
-
Met betrekking tot [adres 1] 54 lijkt de taxateur ten onrechte geen waarde toegekend te hebben aan een gedeelte van het perceel met een oppervlakte van 403 m²;
- -
-
Ik handhaaf mijn stelling dat de bovenverdiepingen van [adres 1] 28 en [adres 1] 54 geen commerciële waarde vertegenwoordigen. Voor het overige neem ik de door de taxateur getaxeerde waarde van € 1.500.000 respectievelijk € 3.172.000 tot uitgangspunt;
- -
-
Belanghebbende heeft zich in de bezwaarfase uitsluitend akkoord verklaard met de beschikte waarde van [adres 1] 54 achter voor het geval de Heffingsambtenaar de door haar met betrekking tot [adres 1] 28 en [adres 1] 54 verdedigde waarde zou volgen. Aan deze voorwaarde is echter niet voldaan;
- -
-
[adres 1] 54 achter bestaat uit 16 parkeerplaatsen. Dit blijkt uit de luchtfoto die gevoegd is bij het door de Heffingsambtenaar ter zake van [adres 1] 54 overgelegde taxatierapport. Het Hof dient ook ambtshalve een oordeel te geven over het aantal parkeerplaatsen; en
- -
-
De parkeerplaatsen liggen op een afgesloten terrein, waardoor deze uitsluitend gebruikt kunnen worden door personeel. Ik bepleit een waarde per parkeerplaats van € 10.000. De door de Heffingsambtenaar gehanteerde waarde van € 20.000 per parkeerplaats is in ieder geval te hoog.
De Heffingsambtenaar heeft hier ter zitting, zakelijk weergegeven, het volgende aan toegevoegd:
Belanghebbende heeft zich, mijns inziens, in de bezwaarfase akkoord verklaard met de beschikte waarde ter zake van [adres 1] 54 achter. Belanghebbende heeft ter zake geen voorbehoud gemaakt;
- -
-
Mijns inziens dient zowel de stelling met betrekking tot de objectkenmerken van [adres 1] 28 en [adres 1] 54 als de stelling dat bij de waardering van de [adres 1] 54 achter ten onrechte is uitgegaan van 14 parkeerplaatsen en een waarde per parkeerplaats van € 20.000 tardief verklaard te worden. Het is in strijd met de goede procesorde dat belanghebbende deze stellingen pas ter zitting bij het Hof inneemt; en
- -
-
Het verbaast mij dat belanghebbende in de onderhavige procedure het standpunt inneemt dat de beschikte waarde met betrekking tot [adres 1] 28 en [adres 1] 54 te laag is. Ik kon dit niet afleiden uit het hoger beroepschrift.
Belanghebbende concludeert in hoger beroep tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak van de Heffingsambtenaar, tot verlaging van de beschikte waarde van [adres 1] 28, [adres 1] 54 respectievelijk [adres 1] 54 achter tot een bedrag van € 1.205.000, € 2.590.000 respectievelijk € 160.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen dan wel tot verhoging van de beschikte waarde van [adres 1] 28 respectievelijk [adres 1] 54 tot een bedrag van € 1.500.000 respectievelijk € 3.172.000. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.