Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 11-01-2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:79, 17/00683 en 17/00684
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 11-01-2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:79, 17/00683 en 17/00684
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 11 januari 2019
- Datum publicatie
- 27 maart 2019
- ECLI
- ECLI:NL:GHSHE:2019:79
- Zaaknummer
- 17/00683 en 17/00684
Inhoudsindicatie
WOZ-zaken. De Heffingsambtenaar heeft de in geschil zijnde waarden van twee winkelpanden niet op te hoge bedragen vastgesteld. Het hoger beroep is ongegrond.
Uitspraak
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 17/00683 en 17/00684
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] BV,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Limburg (hierna: de Rechtbank) van 2 augustus 2017, nummers AWB 16/3054 en AWB 16/3055, in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] ,
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende de hierna te noemen beschikkingen.
1 Ontstaan en loop van het geding
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen van 31 januari 2016 (hierna: de WOZ-beschikkingen) krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] alsmede de waarde van de onroerende zaak [adres 2] te [plaats] (hierna: de onroerende zaak, danwel de onroerende zaken), per waardepeildatum 1 januari 2015 vastgesteld op € 2.224.000 ( [adres 1] ) en € 538.000 ( [adres 2] ) voor het tijdvak 1 januari 2016 tot en met 31 december 2016. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2016 (hierna: de aanslagen ozb) bekend gemaakt. Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 20 september 2016 heeft de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaken gehandhaafd.
Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 334. De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 501.
De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Nadien, op 13 augustus 2018, heeft belanghebbende een conclusie van repliek ingediend, waarna de Heffingsambtenaar op 24 augustus 2018 hierop met een conclusie van dupliek heeft gereageerd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 6 september 2018 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar is verschenen en gehoord namens belanghebbende [A] , alsmede namens de Heffingsambtenaar, [B] en [C] , taxateur.
De Heffingsambtenaar heeft op deze zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij.
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek geschorst, met als enig doel om de Heffingsambtenaar in staat te stellen de relevante taxatieverslagen aan het Hof te zenden. Na ontvangst van de taxatieverslagen en verzending van een kopie daarvan aan belanghebbende, heeft het Hof, overeenkomstig hetgeen ter zitting is besproken, het onderzoek gesloten.
2 Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:
Belanghebbende is eigenaar en verhuurder van de onroerende zaken. Beide onroerende zaken zijn winkelpanden, gelegen in het centrum van [plaats] , en stammen uit het bouwjaar 2009.
De onroerende zaken zijn op 31 december 2013 tezamen verkocht voor € 3.500.000,=. De onroerende zaak [adres 2] is verhuurd aan en in gebruik door [D]
B.V.. De onroerende zaak [adres 1] is verhuurd aan en in
gebruik door [E] BV.
Ter onderbouwing van de door hem aan de onroerende zaken toegekende waarden, heeft de Heffingsambtenaar verwezen naar een door hem in beroep overgelegd taxatierapport, opgesteld door voornoemde heer [C] op 12 januari 2017. In het taxatierapport is de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak [adres 2] per de waardepeildatum 1 januari 2015 vastgesteld op € 552.000 en die van [adres 1] op € 2.342.000. De gehanteerde taxatiemethoden zijn de zogenaamde discounted-cash-flow methode en de huurwaardekapitalisatiemethode. Met betrekking tot de huurwaardekapitalisatiemethode heeft de taxateur voor de onroerende zaak [adres 2] de huurwaarde van € 49.764 vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor van 11,1, terwijl hij voor de onroerende zaak [adres 1] de huurwaarde van € 227.417 heeft vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor van 10,3. Beide getaxeerde waarden zijn hoger dan de waarden van de WOZ-beschikking.
In het taxatierapport zijn gegevens en foto’s van de onroerende zaken en van het referentieobject [adres 3] te [plaats] opgenomen. Voorts heeft de taxateur de in onderdeel 2.2 bedoelde verkooptransactie bij zijn taxatie betrokken.
3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
In geschil is of de voor de onroerende zaken per waardepeildatum 1 januari 2015 vastgestelde WOZ-waarden van respectievelijk € 2.224.000 ( [adres 1] ) en € 538.000 ( [adres 2] ) te hoog zijn vastgesteld.
Belanghebbende is van mening dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraken van de Heffingsambtenaar, vermindering van de bij de WOZ-beschikking vastgestelde waarden en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen ozb. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.