Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 11-01-2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:83, 17/00828 en 17/00829
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 11-01-2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:83, 17/00828 en 17/00829
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 11 januari 2019
- Datum publicatie
- 27 maart 2019
- ECLI
- ECLI:NL:GHSHE:2019:83
- Zaaknummer
- 17/00828 en 17/00829
Inhoudsindicatie
Wet WOZ. Waardering supermarkt en keukenshowroom. Objectafbakening. Niet in geschil is dat de waarde dient te worden bepaald door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode. Huurwaarde en kapitalisatiefactor in geschil. Heffingsambtenaar maakt naar het oordeel van het Hof aannemelijk dat de vastgestelde waarden niet te hoog zijn.
Uitspraak
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 17/00828 en 17/00829
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Zeeland‑West‑Brabant te Breda (hierna: de Rechtbank) van 9 november 2017, nummers BRE 17/548 en AWB 17/549 in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Waalwijk
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende na te melden aanslagen en daarbij gegeven beschikkingen in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).
1 Ontstaan en loop van het geding
Aan belanghebbende zijn in het kader van de Wet WOZ beschikkingen gegeven (hierna: de WOZ‑beschikkingen), waarbij de waarde van de onroerende zaken [adres 1] en [adres 2] te [plaats] (hierna ook: de onroerende zaken) naar de waardepeildatum 1 januari 2015 voor het tijdvak 1 januari 2016 tot en met 31 december 2016 is bepaald op respectievelijk € 800.000 en € 440.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelasting eigenaar bekend gemaakt. Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 29 december 2016 heeft de Heffingsambtenaar de beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.
Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Belanghebbende heeft vóór de zitting bij geschrift van 2 november 2018, bij het Hof ingekomen op 9 november 2018, een nader stuk ingediend. Dit stuk is in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 15 november 2018 te ’s‑Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende, alsmede, namens de Heffingsambtenaar, [ambtenaar 1] en [ambtenaar 2] .
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
Van de zitting is geen proces-verbaal opgemaakt.
2 Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken. Op de [adres 1] is een afhaalpunt van [een supermarkt] gevestigd en op [adres 2] [een showroom] .
Bij zijn verweerschrift in eerste aanleg heeft de Heffingsambtenaar taxatieverslagen overgelegd van de onroerende zaken. Daarnaast heeft hij een zogenoemde ‘Waardebeoordeling’ (hierna: de waardebeoordeling) overgelegd van 5 april 2017, opgemaakt door [ambtenaar 2] (registertaxateur). [ambtenaar 2] heeft de onroerende zaken inpandig opgenomen op 16 september 2016. In de waardebeoordeling is uitgegaan van de in de bezwaarfase getaxeerde huurwaarde voor [adres 1] en [adres 2] van respectievelijk € 75.000 en € 44.720 per jaar, die ook door belanghebbende in de bezwaarfase als reëel waren aangemerkt. Voor [adres 1] is een kapitalisatiefactor gehanteerd van 10,7 en voor [adres 2] een kapitalisatiefactor van 9,9. In de waardebeoordeling heeft de taxateur geconcludeerd dat de gehanteerde kapitalisatiefactoren niet te hoog zijn. Die conclusie heeft hij onderbouwd met de volgende transacties:
- -
-
[adres 3] in [plaats] , een winkel met magazijn, 810 m2 winkel/showroom met 36 m2 magazijn, gelegen aan de rand van het winkelcentrum van [plaats] , op [verkoopdatum 1] 2015 verkocht voor € 800.000 en verhuurd per februari 2016 voor € 57.600 per jaar, kapitalisatiefactor 13,88;
- -
-
[adres 4] in [plaats] , een hal met kantoorgedeelte, 543 m2 bedrijfshal, 93 m2 kantoor begane grond, 96 m2 kantoor op etage en een entresol van 75 m2, op [verkoopdatum 2] 2015 verkocht voor € 475.000 en verhuurd per 19 mei 2015 voor € 44.000 per jaar, kapitalisatiefactor 10,79; en
- -
-
[adres 5] , een hal met kantoorgedeelte, 1.126 m2 opslag, 61 m2 kantoor begane grond en 61 m2 kantoor op verdieping, op [verkoopdatum 3] 2015 verkocht voor € 713.750 en gelijktijdig verhuurd voor € 65.828, kapitalisatiefactor 10,84.
Namens belanghebbende is in eerste aanleg een concept taxatierapport overgelegd van 21 april 2016, opgemaakt door [A] , naar een waardepeildatum van 15 april 2016. Het doel van deze taxatie is ‘financiering’. Op pagina 10 van dit taxatierapport is de waarde van [adres 1] bepaald op € 1.250.000 en de markthuurwaarde op € 70.000. Op pagina zestien van het taxatierapport is te lezen dat [A] de staat van onderhoud, voor zover zichtbaar, redelijk tot goed inschat, op pagina zeventien dat het object een zichtlocatie heeft aan de recent vernieuwde Provinciale weg N261 met een hoog aantal passanten, vanwege het feit dat deze weg een van de belangrijkste toegangswegen is naar onder meer [een park] , dat de bereikbaarheid van de locatie goed is en dat met name aan de [adres 6] sprake is van enige parkeerdruk. Op pagina achttien zijn als opgegeven huurcijfers € 45.000 vermeld voor de m2 die zijn verhuurd aan [een showroom] en € 70.000 voor de m2 die zijn verhuurd aan [een supermarkt] .
3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarden voor de onroerende zaken niet te hoog zijn.
Ter zitting heeft belanghebbende als volgt verklaard:
Hij is van mening dat de waarden te hoog zijn vastgesteld. In hoger beroep wordt door hem uitsluitend gesteld wat door hem is verwoord in het nadere stuk van 2 november 2018. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden die door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak van de Heffingsambtenaar, vaststelling van de waarde van [adres 1] op € 399.000, subsidiair € 679.000, en [adres 2] op € 219.000 en dienovereenkomstige verminderingen van de aanslagen. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.