Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 19-06-2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:1849, 19/00778
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 19-06-2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:1849, 19/00778
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 19 juni 2020
- Datum publicatie
- 22 juni 2020
- ECLI
- ECLI:NL:GHSHE:2020:1849
- Zaaknummer
- 19/00778
Inhoudsindicatie
WOZ-waarde niet-woningen. De heffingsambtenaar en belanghebbende hebben beide hun bepleite waarde niet aannemelijk gemaakt. Het hof heeft de WOZ-waarde daarom in goede justitie vastgesteld op € 1.570.000.
Uitspraak
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Nummer: 19/00778
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de rechtbank Limburg (hierna: de rechtbank) van 14 november 2019, nummer ROE 19/787 in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen,
hierna: de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZ‑beschikking) en daarbij de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in [vestigingsplaats] (hierna: de onroerende zaak) naar waardepeildatum 1 januari 2017 vastgesteld op € 1.690.000. Deze waarde geldt voor het jaar 2018. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen (hierna: OZB) voor het jaar 2018 bekendgemaakt.
Belanghebbende heeft hier tegen bezwaar gemaakt.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank.
De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld bij het hof.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zitting heeft digitaal plaatsgevonden op 28 mei 2020 in ’s-Hertogenbosch. Namens belanghebbende heeft deelgenomen [A] , en namens de heffingsambtenaar taxateur [taxateur 1] .
Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat gelijktijdig met de uitspraak aan partijen wordt verzonden.
2 Feiten
De onroerende zaak is een bedrijfspand van het bouwjaar 2000 met, onder andere, een bedrijfshal, opslagruimte, een kantoorgedeelte, en een luifel. De onroerende zaak is gelegen op kadastraal perceel gemeente [vestigingsplaats] , sectie […] , nr. [nummer] (7.512 m2).
Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is gelegen in de nabijheid van de autosnelweg A73 op bedrijventerrein [bedrijventerrein] in [vestigingsplaats] en beschikt over een omheinde parkeerplaats die plaats biedt aan circa 65 auto’s.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de beschikte waarde een taxatierapport ingebracht, opgemaakt op 7 juni 2019 door [taxateur 1] , taxateur (hierna: [taxateur 1] ). Volgens de methode van de huurwaardekapitalisatie heeft taxateur [taxateur 1] de WOZ‑waarde getaxeerd op € 1.690.000. Daarbij is een huurwaarde van € 179.855 vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor van 9,4. De huurwaarde (oppervlakte van het object vermenigvuldigd met de huurprijs per m2 per jaar naar prijspeil van 1 januari 2017) van € 179.855 is als volgt opgebouwd:
- bedrijfshal van 2.843 m2 à € 51 = € 144.993;
- kantoorruimte begane grond en 1e verdieping van 152 m2 à € 95 = € 14.440;
- opslag/magazijn van 378 m2 à € 49 = € 18.522;
- luifel van 100 m2 à € 19 = € 1.900.
Als vergelijkende marktgegevens heeft taxateur [taxateur 1] gebruikt de huurcijfers van [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] in [vestigingsplaats] en [adres 5] 10 in [plaats 1] . De vergelijkingsobjecten zijn verhuurd respectievelijk vanaf 1 september 2014, 1 januari 2015, 1 april 2016 en 1 april 2017. Verder heeft de heffingsambtenaar verwezen naar het eigen huurcijfer. De onroerende zaak is vanaf 20 januari 2011 verhuurd voor de duur van vijftien jaar. De aanvangshuurprijs van de onroerende zaak met ingangsdatum 20 januari 2011 betrof € 180.000 met een korting in het eerste jaar van € 25.000. De betaalde huur over het jaar 2017 is € 189.000.
In hoger beroep heeft belanghebbende een taxatierapport ingebracht, opgemaakt op 22 januari 2020 door [taxateur 2] , taxateur (hierna: [taxateur 2] ). Volgens dat rapport bedraagt de WOZ‑waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2017 € 1.410.000. Daarbij is een huurwaarde van € 147.603 vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor van 9,56. De huurprijs (oppervlakte van het object vermenigvuldigd met de huurprijs per m2 per jaar naar prijspeil van 1 januari 2017) van € 147.603 is als volgt opgebouwd:
- bedrijfsruimte van 2.843 m2 à € 42,50 = € 120.828;
- kantoorruimte begane grond van 44 m2 à € 85 = € 3.740;
- kantoorruimte 1e verdieping van 125 m2 à € 85 = € 10.625;
- opslag/magazijn van 340 m2 à € 34 = € 11.560;
- luifel van 100 m2 à € 8,50 = € 850.
Als vergelijkende marktcijfers heeft taxateur [taxateur 2] gebruikt de huur- respectievelijk verkoopcijfers van [adres 6] , [adres 7] , [adres 8] , [adres 9] en [adres 10] in [vestigingsplaats] , [adres 11] in [plaats 2] en [adres 12] in [plaats 3] .
3 Geschil en conclusies van partijen
Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak te hoog heeft vastgesteld.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraken op bezwaar en vermindering van de vastgestelde waarde tot € 1.410.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag OZB.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.