Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 30-01-2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:313, 19/00145
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 30-01-2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:313, 19/00145
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 30 januari 2020
- Datum publicatie
- 10 maart 2020
- ECLI
- ECLI:NL:GHSHE:2020:313
- Zaaknummer
- 19/00145
Inhoudsindicatie
De onroerende zaak is een schietbaan in het buitengebied, met een oppervlakte van ongeveer 90.000 m2. De onroerende zaak bestaat uit een overdekte schietbaan, buitenschietbanen, een kantoor, een horecagedeelte en twee olympische schiettrappen.
In hoger beroep is in geschil of de waarde van de onroerende zaak op de peildatum op een te hoog bedrag is vastgesteld (belanghebbende nihil; Heffingsambtenaar € 735.000; Rechtbank
€ 735.000).
Hoger beroep reeds gegrond wegens strijd met de goede procesorde: de zittingsaantekeningen van de Rechtbank vermelden een ander dictum dan de uitspraak.
De Heffingsambtenaar heeft niet voldaan aan de op hem rustende bewijslast. Zijn dcf-berekening is onvoldoende onderbouwd, althans verschaft te weinig inzicht in de door hem gemaakt afwegingen. Zijn stelling dat geen inzicht kan worden verschaft omdat de cijfers van de exploitant van de schietbaan niet door belanghebbende zijn overgelegd kan hem niet baten. Die cijfers zijn niet van belang aangezien de schietbaan door een andere rechtspersoon wordt geëxploiteerd.
Belanghebbende slaagt er ook niet in om aannemelijk te maken dat de door haar voorgestane waarde van nihil niet te laag is.
Het Hof stelt de waarde in goede justitie op € 550.000.
Uitspraak
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 19/145
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Limburg (hierna: de Rechtbank) van 13 februari 2019, nummer AWB 17/912 in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen,
hierna: de Heffingsambtenaar,
1 Ontstaan en loop van het geding
Aan [A] is in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) een beschikking gegeven. De waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [vestigingsplaats] (hierna: de onroerende zaak) is voor het tijdvak 1 januari 2016 tot 1 januari 2017 vastgesteld op € 785.000 (hierna: de beschikking).
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de beschikking. De Heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar de waarde verminderd tot € 735.000.
Belanghebbende is van deze uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. De griffier van de Rechtbank heeft een griffierecht geheven van € 333. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. De griffier heeft een griffierecht geheven van € 519. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Op grond van artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) heeft belanghebbende vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de Heffingsambtenaar.
De zitting heeft plaatsgehad op 24 oktober 2019 te ’s‑Hertogenbosch. Namens belanghebbende zijn haar bestuurder [A] en haar gemachtigde [gemachtigde] verschenen en [taxateur] (taxateur) namens de Heffingsambtenaar.
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.
2 Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een schietbaan in het buitengebied van [vestigingsplaats] , met een oppervlakte van ongeveer 90.000 m2. De onroerende zaak bestaat uit een overdekte schietbaan, buitenschietbanen, een kantoor, een horecagedeelte en twee olympische schiettrappen. De schietbaan wordt geëxploiteerd door [BV 1] B.V. De aandelen in deze vennootschap worden gehouden door [BV 2] B.V. Van deze laatste vennootschap worden de aandelen voor 85% gehouden door de dochter van [A] . De resterende 15% wordt gehouden door belanghebbende.
Belanghebbende heeft in 2008 de onroerende zaak gekocht voor een bedrag van € 700.000. Op het terrein van de onroerende zaak is de bodem verontreinigd. In de akte van levering van [datum] 2008 staat:
“d. voor zover aan verkoper bekend zijn er geen feiten die er op wijzen dat het registergoed enige verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het hiervoor omschreven gebruik [Hof: onder andere als jacht- en sportschietschool] door koper of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot sanering van het registergoed, dan wel tot het nemen van andere maatregelen, danwel tot het vergoeden van schade, behoudens verontreiniging die is ontstaan door het gebruik als schietbaan en die bij verkoper en koper bekend is;
In opdracht van belanghebbende heeft [B] een zogenoemd ‘nulsituatie bodemonderzoek’ uitgevoerd. De resultaten daarvan zijn vastgelegd in het rapport van 25 juli 2008. De conclusie van het vooronderzoek is:
“Aan de hand van gegevens aangeleverd door de opdrachtgever is het valhagel‑gebied ter plaatse van de schietbaan als verdacht vastgesteld.”
[B] concludeert naar aanleiding van het gedane bodemonderzoek:
“Samenvattend kan geconcludeerd worden dat ter plaatse van het valhagelgebied gelegen aan [adres] te [vestigingsplaats] een bodemverontreiniging geconstateerd is in de bodem.”
In 2012 heeft een gedeeltelijke sanering plaatsgevonden die bestond uit het aanbrengen van een leeflaag. Er is geen aanschrijving bekend dat de aanwezige bodemverontreiniging het gebruik van de schietbaan beperkt.
De Heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd dat is opgemaakt door [taxateur] (hierna ook: de taxateur). In dat rapport heeft de taxateur de waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2015, de waardepeildatum, bepaald op € 747.000. De taxateur heeft om de waarde te bepalen gebruik gemaakt van de discounted cash flow‑methode.
Belanghebbende heeft een offerte overgelegd van [BV 3] B.V. van 4 april 2018 van € 792.500 exclusief omzetbelasting voor de sanering van de onroerende zaak. In de offerte is over de locatie- en saneringsgegevens het volgende opgenomen:
“Op de locatie is sprake van een sterke verontreiniging met lood in bovengrond. De opdrachtgever is voornemens een sanering op de locatie uit te voeren. De sanering zal bestaan uit het aanbrengen van een leeflaag van 1 meter dikte. Het gebied wat gesaneerd dient te worden bedraagt 6 hectare.
Doel van de sanering is de locatie geschikt te maken voor het beoogde gebruik.”
Uit de tot het dossier behorende zittingsaantekeningen van de zitting bij de Rechtbank volgt:
“r [Hof: rechter]: had graag dcf [Hof: discounted cash flow] in orde, als vervuilde grond niet tot aftrek zou leiden, kan ik niets met de zaak, ga u opdracht geven nieuwe dcf te maken en in te sturen, dan verder kijken wat ik ga doen met de bodemvervuiling en asbest, wil eerst weten wat het waard zou zijn zonder waardedrukkende factoren, stel 1 milj waard en te zeggen dat kosten sanering ervan af te trekken, dan hou ik niets over;
st [naar het Hof begrijpt: [taxateur] ]: ja goed, ik heb dan goedgekeurde accountantsrapporten over schietbaan nodig geheel staat wel voor € 734.000,- op de balans bij [belanghebbende]
ma [naar het Hof begrijpt: [gemachtigde] ]: als sanering is waarde nul
(…)
r: heb gegevens exploitatie van 2015 nodig ik stel voor dat behalve aanleveren cijfers u beiden ook aan tafel gaat zitten en samen dcf opstellen om te voorkomen dat ma [naar het Hof begrijpt: [gemachtigde] ] gaat schieten op dcf van st [naar het Hof begrijpt: [taxateur] ]
ma: 1/1/15 mochten we nog 40 uur open zijn, client wil ook deal voor toekomst met 30 uur
r: dat kunt u bespreken met st [naar het Hof begrijpt: [taxateur] ], ik ga alleen over beljaar 2016 en wpd 2015 ik hou de zaak aan, beroep wel gegrond
ma: dan dus pkv
st: voor al of niet toekennen pkv wel van belang dat wij bij eiseres [Hof: belanghebbende] gegevens hebben gevraagd maar niet gekregen”
3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak voor de Wet WOZ naar een te hoog bedrag is vastgesteld.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraak op bezwaar en tot vermindering van de WOZ‑waarde naar nihil. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.