Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 31-12-2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:4103, 20/00211
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 31-12-2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:4103, 20/00211
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 31 december 2020
- Datum publicatie
- 5 februari 2021
- Annotator
- ECLI
- ECLI:NL:GHSHE:2020:4103
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBMNE:2018:3532, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan
- Zaaknummer
- 20/00211
Inhoudsindicatie
Verwijzingszaak Hoge Raad.
Omvang van het geding na verwijzing.
De huurder van een sociale huurwoning heeft bezwaar gemaakt tegen de op zijn naam gestelde WOZ-beschikking. Het hof is van oordeel dat er aanleiding is om de woningbouwvereniging (de eigenaar/verhuurder) uit te nodigen om als partij deel te nemen aan het geding. Van deze uitnodiging maakt de woningbouwvereniging geen gebruik.
Verder komt het hof tot het oordeel dat de erfdienstbaarheid ten aanzien van de brandgang/achterom geen invloed heeft op de objectafbakening. De erfdienstbaarheid speelt echter wel een rol bij de aan de woning toe te kennen waarde. Beide partijen maken de door hen verdedigde waarde niet aannemelijk. Het hof stelt de waarde vast in goede justitie.
Uitspraak
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Nummer: 20/00211
Uitspraak op het hoger beroep van
de erven [belanghebbende] ,
te [plaats 1] ,
hierna: belanghebbenden,
tegen de uitspraak van de rechtbank Utrecht (hierna: de rechtbank) van 19 juli 2018, nummer UTR 17/4341 in het geding tussen
belanghebbenden,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht,
hierna: de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven ten name van [belanghebbende] (hierna: de WOZ‑beschikking) en daarbij de waarde van [adres 1] 84 in [plaats 2] (hierna: de woning) vastgesteld.
[belanghebbende] heeft bezwaar gemaakt.
De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.
[belanghebbende] heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank.
De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard.
Tegen de uitspraak van de rechtbank heeft [belanghebbende] hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Gedurende het hoger beroep is [belanghebbende] overleden. Belanghebbenden, zijn erven, hebben de procedure vervolgens voortgezet. Bij uitspraak van 16 juli 20191 (hierna: de uitspraak van gerechtshof Arnhem-Leeuwarden) heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden de uitspraak van de rechtbank vernietigd en de bij beschikking vastgestelde waarde verminderd tot € 200.000.
De uitspraak van gerechtshof Arnhem-Leeuwarden is op het beroep in cassatie van het bestuur van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, bij arrest van de Hoge Raad van 20 maart 20202 (hierna: het verwijzingsarrest) vernietigd en verwezen naar het gerechtshof te ’s-Hertogenbosch (hierna: het hof).
Belanghebbenden hebben, daartoe in de gelegenheid gesteld door het hof, bij brief van 5 mei 2020 een conclusie op het verwijzingsarrest ingediend. De heffingsambtenaar is door het hof in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het verwijzingsarrest en op de conclusie van belanghebbenden. De heffingsambtenaar heeft dit gedaan bij conclusie van 14 augustus 2020.
Op grond van artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht heeft de heffingsambtenaar vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
De zitting heeft met behulp van digitale communicatiemiddelen plaatsgevonden op 15 oktober 2020. Aan deze zitting hebben deelgenomen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbenden, en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] en [taxateur 1] (taxateur).
Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
2 Feiten
[belanghebbende] (hierna: erflater) was op 1 januari 2017 huurder van de woning. Erflater huurde de woning van woningbouwvereniging [A] (hierna: de woningbouwvereniging). Op de woning is de uitvoeringswet huurprijzen woonruimte van toepassing. De maximale huur van de woning is onder meer afhankelijk van de op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) vastgestelde waarde.
De woning is een eindwoning met bouwjaar 1919, gelegen aan [adres 1] 84 in [plaats 2] . De woning beschikt over een berging en is gelegen op een kadastraal perceel met een oppervlakte van 150 m². Een deel van het kadastrale perceel betreft een brandgang/achterom die niet alleen door erflater, maar ook door de bewoners van omliggende woningen werd gebruikt. De brandgang/achterom is door middel van een schutting en een poort afgescheiden van het overige deel van het kadastrale perceel dat door erflater als tuin werd gebruikt.
Aan erflater is een op zijn naam gestelde beschikking gegeven op grond van de Wet WOZ waarin de waarde van de woning voor het jaar 2017, per de waardepeildatum 1 januari 2016 (hierna: de waardepeildatum), is vastgesteld op € 220.000.
Erflater heeft bezwaar gemaakt tegen de onder 2.3 vermelde beschikking. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de beschikte waarde een taxatiematrix van 20 december 2017 overgelegd die is opgesteld door taxateur [taxateur 1] (hierna: de matrix [taxateur 1] ). Uit de matrix [taxateur 1] volgt een waarde van de woning per de waardepeildatum van € 220.000. In de matrix [taxateur 1] is geen rekening gehouden met de erfdienstbaarheid ten aanzien van de brandgang/achterom.
Na het verwijzingsarrest heeft de heffingsambtenaar een nieuwe matrix overgelegd die is opgesteld door taxateur [taxateur 2] (hierna: de matrix [taxateur 2] ). In de matrix [taxateur 2] wordt aan 30 m² van het perceel een lagere waarde toegekend vanwege de erfdienstbaarheid die rust op de brandgang/achterom. Ook uit de matrix [taxateur 2] volgt een waarde van de woning per de waardepeildatum van € 220.000. Bij die waardebepaling zijn de gegevens van vijf rond de waardepeildatum verkochte woningen in de beoordeling betrokken: [adres 1] 62 (op 26 mei 2015 verkocht voor € 210.100), [adres 1] 105 (op 26 oktober 2015 verkocht voor € 185.000), [adres 3] 42 (op 21 april 2016 verkocht voor € 205.000), [adres 1] 74 (op 13 maart 2017 verkocht voor € 240.000) en [adres 2] 10 (op 13 januari 2016 verkocht voor € 220.000), allen gelegen in [plaats 2] . De matrix [taxateur 2] bevat een foto van de woning en de rond de waardepeildatum verkochte woningen (hierna: de referentieobjecten).
Belanghebbenden hebben ter onderbouwing van de door hen verdedigde waarde een taxatierapport van 23 juni 2017 overgelegd. Dit taxatierapport is opgesteld door taxateur [taxateur 3] (hierna: het rapport [taxateur 3] ). Het rapport [taxateur 3] is voorzien van een taxatiematrix. In die taxatiematrix wordt uitgegaan van een perceel van 105 m². Uit het rapport [taxateur 3] volgt een waarde van de woning per de waardepeildatum van € 149.000. Bij de waardebepaling zijn de gegevens van drie referentieobjecten in de beoordeling betrokken: [adres 1] 67 (op 16 februari verkocht voor € 156.000), [adres 1] 55 (op 10 augustus 2015 verkocht voor € 198.000) en [adres 1] 42A (op 24 april 2015 verkocht voor € 187.500). Het rapport [taxateur 3] bevat beeldmateriaal van de woning en de referentieobjecten. Tijdens de zitting van het hoger beroep bij gerechtshof Arnhem-Leeuwarden hebben belanghebbenden nader geconcludeerd tot een waarde van € 165.000 (primair) dan wel € 195.000 (subsidiair).
Erflater heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank.
De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard en het bezwaar van erflater alsnog niet-ontvankelijk verklaard vanwege het ontbreken van procesbelang.
Erflater is in 2019 overleden. Na het overlijden van erflater is de woning door de woningbouwvereniging verkocht. De woning is op de markt aangeboden voor een bedrag van € 265.000. De woning is in april 2019 verkocht voor een bedrag van € 298.000 en op 10 mei 2019 geleverd aan de nieuwe eigenaar.
3 Geschil en conclusies van partijen
Het geschil betreft het antwoord op de volgende vragen:
I: Moet de woningbouwvereniging in de gelegenheid gesteld worden om als partij deel te nemen aan het geding?
II: Moeten de stukken die de heffingsambtenaar na verwijzing heeft ingediend (deels) buiten beschouwing worden gelaten?
III: Is de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld?
Belanghebbenden concluderen tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en tot vermindering van de WOZ-beschikking naar een waarde van € 165.000 (primair) of € 195.000 (subsidiair). De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en tot ongegrondverklaring van het beroep.