Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 02-09-2021, ECLI:NL:GHSHE:2021:2751, 20/00522
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 02-09-2021, ECLI:NL:GHSHE:2021:2751, 20/00522
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 2 september 2021
- Datum publicatie
- 7 september 2021
- ECLI
- ECLI:NL:GHSHE:2021:2751
- Zaaknummer
- 20/00522
Inhoudsindicatie
WOZ waarde woning. Er zijn twee identieke woningen in dezelfde straat met een lagere WOZ-waarde. Er zijn niet meer identieke woningen. Op grond van de meerderheidsregel verlaagt het hof de WOZ waarde.
Uitspraak
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Nummer: 20/00522
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonend in [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant (hierna: de rechtbank) van 26 augustus 2020, nummer BRE 18/5327 in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Terneuzen,
hierna: de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZ beschikking) en daarbij de waarde van [a-straat] 5 in [woonplaats] (hierna: de woning) vastgesteld. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2018 bekendgemaakt.
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt.
De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank.
De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zitting heeft digitaal via een beeld- en geluidverbinding plaatsgevonden op 16 juni 2021 in ’s-Hertogenbosch. Aan de zitting hebben deelgenomen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] en taxateur [taxateur 1] .
Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat gelijktijdig met de uitspraak aan partijen wordt verzonden.
2 Feiten
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. De woning is gebouwd in 2005. Het betreft een vrijstaande woning, met aangebouwde garage, een aanbouw met plat dak en een tuinhuis. De inhoud van de woning is 579 m3 en de oppervlakte van het perceel is 399 m2.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 12 van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak, per waardepeildatum 1 januari 2017 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld op € 350.000 voor het kalenderjaar 2018.
De heffingsambtenaar heeft een taxatieverslag overgelegd, opgemaakt op 3 september 2018 door taxateur [taxateur 2] . Bij de waardebepaling is het eigen verkoopcijfer van de woning en de gegevens van twee referentieobjecten in de beoordeling betrokken:
|
Object |
Verkoopprijs |
Verkoopdatum |
|
[a-straat] 5, [woonplaats] |
€ 370.000 |
09-08-2017 |
|
[a-straat] 6, [woonplaats] |
€ 355.000 |
05-09-2016 |
|
[b-straat] 4, [woonplaats] |
€ 382.500 |
27-11-2017 |
Het taxatierapport bevat verder een luchtfoto, kadastrale kenmerken en een foto van de woning en beschrijvingen met foto’s van de referentieobjecten. In het taxatieverslag is de waarde van de woning getaxeerd op € 370.000.
De woning is gelegen in een straat met in totaal 14 vrijstaande woningen. Alle woningen hebben nagenoeg hetzelfde uiterlijk, dezelfde bouwstijl, en zijn geplaatst op vergelijkbare percelen. De inhoud van al deze woningen (zonder aanbouw) bedraagt 579 m3. De woning van belanghebbende heeft een aanbouw van 45 m3. In de straat waarin de woning is gelegen zijn twee andere woningen aanwezig met een aanbouw, namelijk [a-straat] 3 en [a-straat] 12. De aanbouw bij de woning gelegen aan [a-straat] 3 heeft dezelfde grootte als de aanbouw van de woning. De aanbouw bij de woning gelegen aan [a-straat] 12 is 4 m3 kleiner dan de aanbouw van de woning. De WOZ waarde van [a-straat] 3 is per waardepeildatum vastgesteld op € 317.000, en de WOZ waarde van [a-straat] 12 op € 316.000.
3 3. Geschil en conclusies van partijen
Het geschil betreft het antwoord op de volgende vragen:
1) Is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum te hoog is vastgesteld?
2) Moet de waarde worden verlaagd op grond van het gelijkheidsbeginsel?
3) Heeft de heffingsambtenaar in strijd met het verbod van willekeur en het vertrouwensbeginsel gehandeld?
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en tot vermindering van de WOZ-waarde en de aanslag onroerendezaakbelastingen. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.