Hoge Raad, 02-12-2005, AU7359, 40181

gewezen op het beroep in cassatie van X te Z tegen de uitspraak van het Gerechtshof te 's-Gravenhage van 18 september 2003, nr. BK-01/02419, betreffende na te melden aanslag in de inkomstenbelasting/premie volksverzekeringen.

1. Aanslag, bezwaar en geding voor het Hof

2. Geding in cassatie

3. Beoordeling van de middelen

3.1. In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan. Belanghebbende heeft voor een bedrag van ƒ 7.400.000 een terrein met opstallen gekocht (hierna: het gehele terrein). Hij heeft het recht op levering van een gedeelte van het gehele terrein (hierna: het achterterrein) doorverkocht voor ƒ 5.400.000. In dat bedrag is een - aan de uiteindelijke koper doorberekende - makelaarscourtage van ƒ 150.000 begrepen. Het achterterrein is geleverd bij akte van 14 februari 1997. Het betrof een zogenoemde A-B-C-levering; partij bij de akte waren belanghebbende, diens verkoper en de uiteindelijke koper. In de akte is opgenomen dat belanghebbende voor de aankoop van het achterterrein ƒ 5.250.000 heeft betaald.

3.2.1. Voor het Hof was primair in geschil of belanghebbende met de verkoop van het recht op levering van het achterterrein een voordeel heeft behaald en, zo ja, tot welk bedrag. In dat verband heeft het Hof onderzocht welk bedrag heeft te gelden als de door belanghebbende bestede aankoopprijs van het achterterrein.

3.2.2. Daaromtrent heeft het Hof in onderdeel 6.6 geoordeeld, naar de Hoge Raad begrijpt, (1) dat belanghebbende het gehele terrein heeft gekocht voor één (totaal-)prijs van ƒ 7.400.000, die door belanghebbende en diens verkoper niet is uitgesplitst, en (2) dat geen aanwijzing voor het tegendeel kan worden geput uit de vermelding van belanghebbendes aankoopprijs in de akte van levering van het achterterrein, omdat het achteraf, dat wil zeggen: na het sluiten van de koopovereenkomst, toerekenen van een aankoopbedrag aan het achterterrein geen wijziging kan brengen in hetgeen bij de koopovereenkomst is overeengekomen met betrekking tot de koopprijs.

3.2.3. Vervolgens heeft het Hof de aankoopprijs van het achterterrein bepaald door de door belanghebbende bestede aankoopprijs voor het gehele terrein (ƒ 7.400.000) te verminderen met de waarde die het toekende aan de opstallen en te vermeerderen met de sloopkosten, en door vervolgens de resulterende grondprijs van het gehele terrein in evenredigheid met de oppervlakte toe te rekenen aan het achterterrein. Deze berekeningswijze leidde tot een aankoopprijs van ƒ 3.959.477, zodat belanghebbende naar 's Hofs oordeel een voordeel had behaald van ƒ 5.250.000 - ƒ 3.959.477, oftewel ƒ 1.290.523.

3.3. Belanghebbende klaagt onder meer over het hiervoor in 3.2.2 onder (2) weergegeven oordeel van het Hof. Die klacht slaagt. Indien het Hof heeft bedoeld dat het recht zich ertegen verzet om aan de inhoud van de leveringsakte betekenis toe te kennen voor de beantwoording van de vraag of belanghebbende en diens verkoper een deel van de totaalprijs hebben toegerekend aan het achterterrein, is het uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting. Indien het Hof heeft bedoeld het bewijsoordeel te vellen dat in het onderhavige geval aan de inhoud van de akte van levering geen enkele bewijskracht kan worden toegekend voor de beantwoording van evenbedoelde vraag, is zijn oordeel zonder nadere motivering, die ontbreekt, onbegrijpelijk. De enkele omstandigheid dat die (latere) toerekening afwijkt van hetgeen eerder is overeengekomen, kan dat bewijsoordeel niet dragen. 's Hofs uitspraak is derhalve op dit punt niet naar de eis der wet met redenen omkleed.

3.4. Belanghebbende klaagt evenwel ten onrechte dat het Hof zou hebben miskend dat het reeds op grond van het bepaalde in artikel 157 van het Wetboek van burgerlijke rechtsvordering gehouden was om in het onderhavige geding de door belanghebbende voor het achterterrein betaalde aankoopprijs te stellen op de deelprijs die daaraan is toegerekend in de akte van levering. Voor de bepaling van de fiscaal in aanmerking te nemen aankoopprijs van een deel van het als een geheel gekochte is niet zonder meer doorslaggevend - ook niet ingevolge artikel 157 van het Wetboek van burgerlijke rechtsvordering - welk deel van de totale koopsom daaraan door partijen is toegerekend, maar dient mede onderzocht te worden - indien de inspecteur zulks betwist - of die toerekening in overeenstemming met de werkelijkheid was (vgl. HR 25 oktober 2000, nr. 35686, BNB 2000/387).

3.6. 's Hofs uitspraak kan niet in stand blijven. De middelen behoeven voor het overige geen behandeling. Verwijzing moet volgen, voor een nieuwe behandeling van de zaak in volle omvang. Opmerking verdient daarbij dat het verwijzingshof voorzoveel nodig ook andere stellingen van partijen dient te beoordelen waarover het Hof zich niet heeft uitgelaten, waaronder de stellingen van de Inspecteur omtrent feiten welke, indien juist, ertoe leiden dat ingevolge het bepaalde in artikel 27e van de Algemene wet inzake rijksbelastingen belanghebbende dient te doen blijken dat en in hoeverre de uitspraak op het bezwaar onjuist is.

4. Proceskosten

De Staatssecretaris van Financiën zal worden veroordeeld in de kosten van het geding in cassatie.

5. Beslissing

Dit arrest is gewezen door de vice-president A.G. Pos als voorzitter, en de raadsheren L. Monné, P.J. van Amersfoort, A.R. Leemreis en C.J.J. van Maanen, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier A.I. Boussak-Leeksma, en in het openbaar uitgesproken op 2 december 2005.