Hoge Raad, 14-07-2006, AY3642, 41228

gewezen op het beroep in cassatie van de Staat der Nederlanden tegen de uitspraak van het Gerechtshof te Amsterdam van 17 juni 2004, nr. P03/01148, betreffende na te melden beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken.

1. Beschikking, bezwaar en geding voor het Hof

2. Geding in cassatie

3. Uitgangspunten in cassatie

3.1. Bij het Hof heeft de directeur een taxatierapport in het geding gebracht waarin de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak (bij drie verschillende uitgangspunten) is bepaald op respectievelijk € 58.047.000, € 47.262.500 en € 35.736.000. De waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak is in het taxatierapport - uitgaande van de herontwikkeling van de onroerende zaak tot een complex voor studentenhuisvesting en een wijziging van de bestemming - bepaald op € 46.834.000.

3.2. Het Hof heeft geoordeeld dat de directeur de gecorrigeerde vervangingswaarde van respectievelijk € 58.047.000 en € 47.262.500 niet aannemelijk heeft gemaakt. Vervolgens heeft het de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak bepaald op € 40.000.000. Omdat dit bedrag hoger is dan de door de directeur meer subsidiair bepleite gecorrigeerde vervangingswaarde van € 35.736.000 heeft het Hof laatstgenoemde waardebepaling onbesproken gelaten.

4. Beoordeling van de middelen in het principale en in het incidentele beroep

4.1. 's Hofs oordeel dat de directeur de door hem primair en subsidiair bepleite waarden niet aannemelijk heeft gemaakt (onderdeel 5.2 respectievelijk 5.3 van de bestreden uitspraak), berust op de overweging dat een beoordeling van de functionele veroudering niet kan plaatsvinden zonder dat daartoe de onroerende zaak inpandig is opgenomen door de taxateur, wat in het onderhavige geval niet is gebeurd.

4.2. Bij de beoordeling van het hiertegen gerichte eerste onderdeel van het middel in het incidentele beroep moet veronderstellenderwijze worden uitgegaan van de juistheid van de door het Hof onbesproken gelaten stelling van de directeur (pleitnota zitting Hof) dat de onroerende zaak op 1 maart 2001 inpandig is opgenomen door een tweetal toenmaals aan zijn Dienst verbonden taxateurs, H en J.

4.3. Aangenomen dat deze stelling niet aan de aandacht van het Hof is ontsnapt, ligt in zijn hiervoor in 4.1 weergegeven overweging het oordeel besloten dat beoordeling van de functionele veroudering niet kon plaatsvinden zonder inpandige opname door de opsteller van het taxatierapport, de door het Hof in onderdeel 2.3 van zijn uitspraak genoemde taxateur E.

4.4. Dit oordeel geeft blijk van een onjuiste rechtsopvatting indien het er van uitgaat dat de opsteller van een taxatierapport zich nimmer zou mogen verlaten op informatie die een collega-taxateur heeft vergaard bij een inpandige opname, omdat dat uitgangspunt in zijn algemeenheid onjuist is. Indien het oordeel niet op een onjuiste rechtsopvatting berust, is het zonder nadere motivering, die ontbreekt, onbegrijpelijk, omdat het Hof niets heeft vastgesteld omtrent eventuele ontoereikendheid van de door H en J tijdens hun inpandige opname vergaarde informatie, noch omtrent eventuele gebrekkigheid van de overdracht van de door hen vergaarde informatie aan E. Derhalve slaagt het middelonderdeel, dat hierover klaagt.

4.5. Het hiervoor in 4.4 overwogene ondermijnt tevens onderdeel 5.6 van 's Hofs uitspraak, voorzover het Hof daarin bij zijn oordeel dat het achterstallig onderhoud door de directeur niet in voldoende mate in aanmerking is genomen, voortbouwt op zijn hiervoor in 4.1 weergegeven overweging. Het tweede onderdeel van het middel in het incidentele beroep slaagt derhalve eveneens.

4.6. Het eerste middel in het principale beroep (beroepschrift in cassatie onder 3) keert zich vruchteloos tegen onderdeel 5.5 van 's Hofs uitspraak. Aldaar heeft het Hof tot uitdrukking gebracht dat naar zijn oordeel een potentiële koper bij de bepaling van het bedrag waarvoor hij de onderhavige onroerende zaak op de waardepeildatum zou willen verwerven, ervan zou zijn uitgegaan dat bij beëindiging, op of rond die datum, van het gebruik van de zaak als penitentiaire inrichting, de gemeente medewerking zou verlenen aan wijziging van de (publiekrechtelijke) bestemming, met name aan een wijziging tot bestemming van het complex voor huisvesting van studenten of jongeren in het algemeen. In dit oordeel ligt besloten dat de bestemming welke ingevolge het gemeentelijke bestemmingsplan aan de onroerende zaak is gegeven - te weten die van penitentiaire inrichting - in het kader van de waardebepaling niet van belang is, aangezien de gemeente bereid zou zijn deze bestemming te wijzigen zodra de Staat deze zaak niet langer zou gebruiken als penitentiaire inrichting. Dat het Hof deze bereidheid van de gemeente aannemelijk heeft geacht is een oordeel dat als van feitelijke aard en niet onbegrijpelijk in cassatie niet met vrucht kan worden bestreden. Het behoefde in het licht van hetgeen partijen over en weer voor het Hof hebben aangevoerd ook geen nadere motivering dan gegeven. Indien van die bereidheid wordt uitgegaan is juist dat bij de bepaling van de waarde in het economische verkeer de vigerende bestemming niet van belang is.

4.7. Het vijfde en zesde middel in het principale beroep (beroepschrift, paragrafen 7 en 8) klagen terecht over misstellingen in de Hofuitspraak.

4.8. Gelet op het hiervoor in 4.4, 4.5 en 4.7 overwogene kan 's Hofs uitspraak niet in stand blijven. Verwijzing moet volgen. De overige middelen in het principale beroep behoeven thans geen behandeling. De hierin aan de orde gestelde vragen kunnen, voorzover nodig, na verwijzing aan de orde komen.

5. Proceskosten

6. Beslissing

Dit arrest is gewezen door de raadsheer J.W. van den Berge als voorzitter, en de raadsheren L. Monné, A.R. Leemreis, C.J.J. van Maanen en C.A. Streefkerk, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier A.I. Boussak-Leeksma, en in het openbaar uitgesproken op 14 juli 2006.