Hoge Raad, 08-08-2008, BD9490, 43879

Nr. 43.879

8 augustus 2008

Ten aanzien van belanghebbende is bij beschikking de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Z (hierna: de onroerende zaak) voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld.

Na door belanghebbende daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar van de gemeente Heumen (hierna: de heffingsambtenaar) bij uitspraak de beschikking gehandhaafd.

De Rechtbank te Arnhem heeft het tegen die uitspraak ingestelde beroep gegrond verklaard en de vastgestelde waarde verminderd.

De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof.

Het Hof heeft de uitspraak van de Rechtbank vernietigd en het beroep tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar ongegrond verklaard. De uitspraak van het Hof is aan dit arrest gehecht.

3.1.2. Voor de aanbouw is een bouwvergunning verleend waaromtrent in het in opdracht van de gemeente opgestelde taxatierapport is vermeld:

"Onder bouwvergunning nummer 001 is vergunning verleend tot verbouw van een woning tot meergeneratiewoning. Daarvoor is er gecorrespondeerd over de realisatie van een tweede bedrijfswoning hetwelk gelet op de grootte van het bedrijf niet was toegestaan. Volgens het bestemmingsplan is er op het agrarische bouwperceel slechts één dienstwoning toegestaan. De gemeente heeft meegewerkt om hier via de bouwvergunningaanvraag van een meergeneratiewoning de mogelijkheid te bieden om toch een inwoning te creëren."

3.1.3. Blijkens de bouwvergunning en een bijbehorende verklaring heeft de gemeente aan de bewoning en verkoop van de onroerende zaak de volgende (beperkende) voorwaarden gesteld:

-zodra één van de generaties het pand verlaat moet dit weer voor bewoning door één generatie worden gebruikt;

-er mag geen eigendomsafsplitsing plaatsvinden;

-er mag geen dubbele woning worden gecreëerd;

-aan het tijdelijk gebruik kan nimmer recht worden ontleend voor een definitief gebruik als twee woningen;

-aan het tijdelijk gebruik kan nimmer recht worden ontleend op woningsplitsing.

3.3. 's Hofs oordeel dat niet zou zijn gesteld of gebleken dat de onder 3.1.3 vermelde voorwaarden tevens zouden voortvloeien uit de gebruiksvoorschriften van het bestemmingsplan, verdraagt zich niet met de inhoud van het onder 3.1.2 vermelde taxatierapport, waarop de gemeente zich heeft beroepen. Zoals volgt uit dat rapport zijn de onder 3.1.3 vermelde voorwaarden erop gericht dat de bewoning van de onroerende zaak niet in strijd komt met het vigerende bestemmingsplan, dat slechts één dienstwoning op het agrarische bouwperceel toestaat.

Het persoonsgebonden karakter van die voorwaarden neemt niet weg dat zelfstandige bewoning van de onroerende zaak door een verkrijger in strijd zou komen met het bestemmingsplan. Iedere potentiële koper heeft ermee te rekenen dat de gemeente dat plan jegens hem zal willen handhaven; een waardedrukkende invloed van het bestemmingsplan doet zich daarom reeds thans ten volle gelden (vgl. Hoge Raad 20 december 2002, nr. 37558, BNB 2003/94).

Belanghebbendes klacht dat te dezen, anders dan het Hof heeft geoordeeld, wel sprake is van voorschriften van planologische aard waarmede bij de waardebepaling rekening moet worden gehouden, slaagt derhalve.

De Hoge Raad:

verklaart het beroep in cassatie gegrond,

vernietigt de uitspraak van het Hof,

verwijst het geding naar het Gerechtshof te 's-Hertogenbosch ter verdere behandeling en beslissing van de zaak met inachtneming van dit arrest,

gelast dat de gemeente Heumen aan belanghebbende vergoedt het door deze ter zake van de behandeling van het beroep in cassatie verschuldigd geworden griffierecht ten bedrage van € 105, en

veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Heumen in de kosten van het geding in cassatie aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 644 voor beroepsmatig verleende rechtsbijstand, en wijst de gemeente Heumen aan als de rechtspersoon die deze kosten moet vergoeden.