Hoge Raad, 10-04-2009, BI0575, 43909

Arrest

gewezen op het beroep in cassatie van X te Z (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van het Gerechtshof te Amsterdam van 26 januari 2007, nr. 06/00123, betreffende een beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken.

1. Het geding in feitelijke instanties

2. Geding in cassatie

3. Beoordeling van het middel

3.1. In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

3.1.1. De beschikking betreft een bedrijfswoning die als zodanig in gebruik is, en gelegen is op grond met een agrarische bestemming.

3.1.2. Ten aanzien van dergelijke woningen voert de gemeente sedert lang, en in elk geval tot aan de waardepeildatum, een "algemeen gedoogbeleid", inhoudend dat zij zich niet verzet tegen "verkoop als burgerwoning", dat wil zeggen niet (op grond van het bestemmingsplan) optreedt tegen gebruik als burgerwoning door kopers van dergelijke woningen.

3.1.3. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Voor drie van de vier gehanteerde vergelijkingsobjecten geldt dat zij gelegen zijn op grond met een agrarische bestemming, voorheen in gebruik waren als bedrijfswoning, en door de koper in gebruik zijn genomen als burgerwoning.

3.2. In de eerdere instanties, en thans in cassatie spitst het geding zich toe op de vraag of de in het bestemmingsplan opgenomen agrarische bestemming van de grond waarop de woning is gelegen een factor is die tot een lagere waarde dient te leiden dan de vastgestelde. Het Hof heeft geoordeeld dat bij de waardering geen rekening behoeft te worden gehouden met het bestemmingsplan. In het bijzonder daartegen keert zich het middel.

3.3. Rechtbank en Hof hebben met juistheid vooropgesteld dat de in artikel 17, lid 2, van de Wet waardering onroerende zaken opgenomen overdrachtsfictie niet zo ver gaat dat de invloed van wettelijke voorschriften, waaronder begrepen planologische bestemmingsvoorschriften, bij de waardebepaling moet worden uitgeschakeld (vgl. HR 20 december 2002, nr. 37558, BNB 2003/94). Dat arrest betrof een geval waarin de desbetreffende gemeente een "persoonsgebonden gedoogbeleid" voerde, dat inhield dat die gemeente slechts aan de zittende eigenaar/bewoner, en niet tevens aan diens rechtsopvolger onder bijzondere titel, wilde toestaan de woning te gebruiken op een wijze die strijdig was met het bestemmingsplan. Voor dat geval heeft de Hoge Raad geoordeeld dat juist de omstandigheid dat het door de gemeente gevoerde gedoogbeleid persoonsgebonden was, meebracht dat de waardedrukkende invloed van het bestemmingsplan zich reeds op de waardepeildatum ten volle deed gelden, omdat immers iedere potentiële koper ermee heeft te rekenen dat de gemeente dat plan jegens hem zal willen handhaven.

3.4. Anders is het wanneer een "algemeen gedoogbeleid" wordt gevoerd als hiervoor in 3.1.2 omschreven. De denkbeeldige gegadigde die op de waardepeildatum een bod uitbrengt, zal enerzijds ermee rekening houden dat de gemeente sedert lang dat beleid voert (alsmede met de mogelijkheid dat de gemeente in het verlengde daarvan bereid zal zijn tot legalisering van gebruik als burgerwoning), maar anderzijds met de kwade kans dat de gemeente te eniger tijd zal overgaan tot handhaving van het bestemmingsplan (mogelijk op verlangen van derden-belanghebbenden). Veelal zal deze afweging de denkbeeldige gegadigde tot de conclusie brengen dat de waardedrukkende invloed die een bestemmingsplan heeft bij de veronderstelling dat het strikt wordt gehandhaafd, zich niet ten volle doet gelden, maar evenmin op nihil kan worden gesteld.

3.5. Zoals gezegd heeft het Hof geoordeeld dat bij de waardering van de woning van belanghebbende geen rekening behoeft te worden gehouden met het bestemmingsplan. Daarin ligt besloten dat het de hiervoor in 3.4 genoemde kwade kans op nihil heeft gewaardeerd. Zonder nadere motivering, die ontbreekt, is dat onbegrijpelijk. In zoverre slaagt het middel.

3.6.1. Tot cassatie kan dat evenwel niet leiden. Immers, uit het hiervoor in 3.1.3 weergegeven feit volgt dat niet alleen de woning van belanghebbende, maar ook drie van de vier voor de taxatie gehanteerde vergelijkingsobjecten blootstaan aan de hiervoor in 3.4 omschreven waardedrukkende invloed. Die invloed is dus reeds verdisconteerd in de reële transactieprijzen van die drie vergelijkingsobjecten. Indien de vergelijking wordt beperkt tot die drie objecten, ontbreekt dus een geldige reden om de uitkomst van die vergelijking te corrigeren in verband met deze waardedrukkende invloed.

3.6.2. Het zojuist (in 3.6.1) overwogene stemt overeen met de dragende overweging van de Rechtbank. In die overweging ligt voorts besloten dat de omstandigheid dat één van de vier gehanteerde vergelijkingsobjecten niet blootstaat aan dezelfde waardedrukkende invloed, geen aanleiding geeft tot een correctie op de uitkomst van de taxatie. Nu belanghebbende daartegen in hoger beroep geen grief heeft gericht, gaat de Hoge Raad uit van dat feitelijk oordeel van de Rechtbank.

3.7. Het middel kan voor het overige evenmin tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gezien artikel 81 van de Wet op de rechterlijke organisatie, geen nadere motivering, nu het middel in zoverre niet noopt tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.

4. Proceskosten

De Hoge Raad acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.

5. Beslissing

De Hoge Raad verklaart het beroep in cassatie ongegrond.

Dit arrest is gewezen door de raadsheer C.J.J. van Maanen als voorzitter, en de raadsheren C. Schaap en J.W.M. Tijnagel, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier A.I. Boussak-Leeksma, en in het openbaar uitgesproken op 10 april 2009.