Hoge Raad, 04-04-2014, ECLI:NL:HR:2014:826, 12/04165

Het hof heeft het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd. Het hof heeft onder meer het volgende overwogen.

- bij wet dient te zijn voorzien;

- niet in strijd mag komen met het rechtszekerheidsbeginsel en het verbod van willekeur;

- een gerechtvaardigd algemeen belang moet dienen;

- proportioneel moet zijn, in de zin dat een “fair balance” moet bestaan tussen de eisen van het algemeen belang en de bescherming van de rechten van de betrokkene; en

- geen onevenredige last (“excessive burden”) mag leggen op de betrokkene.

De inperkingen van [eisers] eigendomsrecht, waartegen hij zich keert, zijn bij wet voorzien (rov. 3.32). Zij zijn voorts in het algemeen belang (rov. 3.33). [eiser] stelt terecht dat diverse wijzigingen in de huurwetgeving meebrengen dat bij onderling vergelijkbare woonruimte een nieuw afgesloten huurovereenkomst onder een geliberaliseerd regime valt en een bestaande huurovereenkomst zoals de onderhavige niet. Daarmee is echter, in aanmerking genomen de rechtszekerheid en de gerechtvaardigde belangen van bestaande huurders, een gerechtvaardigd belang gediend, en wordt niet in strijd gehandeld met het door [eiser] ingeroepen discriminatieverbod (rov. 3.34). [eiser] miskent voorts de ruime afwegingsbevoegdheid die de overheid heeft (rov. 3.35). Daarmee resteert de vraag of [eiser] disproportioneel is getroffen. De art. 6:248 en 6:258 BW bieden in de onderhavige privaatrechtelijke verhouding een afdoende remedie (rov. 3.36).

Dat [verweerder] geen beroep toekomt op de wettelijke huurbeschermings- en huurprijsbepalingen omdat hij daarmee een wijziging zou bewerkstelligen in hetgeen partijen bij de huurovereenkomst zijn overeengekomen ([eiser] noemt dit “gelegaliseerde woordbreuk”), kan niet worden aanvaard. Het zou feitelijk die wettelijke beschermingsbepalingen illusoir maken. Hetzelfde geldt indien [eiser] de huurovereenkomst zou kunnen beëindigen als de huurprijs naar zijn mening niet hoog genoeg is. (rov. 3.37) Er is voorts geen sprake van gedwongen verhuur, als bedoeld in door [eiser] ingeroepen rechtspraak van het EHRM. [eiser] is de onderhavige overeenkomst vrijwillig aangegaan. De voorwaarden waaronder [eiser] de woning kan verhuren zijn wettelijk gereguleerd. Bij de beoordeling komt het er daarom, kort gezegd, slechts op aan of hetgeen de huurovereenkomst als gevolg van [verweerders] beroep op genoemde wettelijke bepalingen meebrengt, in strijd komt met art. 6:248 lid 2 BW, dan wel of sprake is van een situatie als bedoeld in art. 6:258 BW, waarbij ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag worden verwacht. (rov. 3.38)

[eiser] heeft zijn stelling dat uit de huuropbrengsten de onderhoudskosten niet kunnen worden bestreden, onvoldoende cijfermatig toegelicht. Ook de stelling van [eiser] dat toepassing van de wettelijke huurprijsbepalingen in zijn geval leidt tot een zodanig laag rendement dat sprake is van een individuele buitensporige last, is niet onderbouwd met feitelijke gegevens die dat oordeel kunnen dragen. Een zeer beperkt positief rendement is voor die – ingrijpende – conclusie onvoldoende. (rov. 3.41) De door [eiser] gevraagde, buitenwettelijke, huurverhoging ligt niet voor de hand. Voor een dergelijk rechtsherstel in een individueel geval bestaat slechts ruimte indien en voor zover de rechtsgevolgen van de huurovereenkomst in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. [eisers] vordering is onvoldoende op een dergelijk rechtsgevolg toegespitst, dan wel is daartoe onvoldoende concreet gemotiveerd. (rov. 3.42)

Tot slot oordeelt het hof dat van [verweerder] niet in redelijkheid kan worden verlangd dat hij het aanbod van [eiser] aanvaardt tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst voor de woning, maar dan zonder de zolderkamer (rov. 3.51). Het beroep van [eiser] op art. 1 EP leidt ook in dit opzicht niet tot een ander oordeel (rov. 3.52).

Bij de beoordeling van deze klachten kan worden vooropgesteld dat het EHRM in zijn arrest van 2 juli 2013, nr. 27126/11 ([eiser] c.s./Nederland), samengevat, het volgende heeft beslist. Hierbij verdient opmerking dat deze uitspraak is gewezen naar aanleiding van de hiervoor in 3.1 (v) genoemde uitspraak van de huurcommissie.

Art. 1 EP bevat een drietal regels. De eerste regel, vervat in de eerste volzin van de eerste paragraaf, is van een algemeen karakter en geeft eenieder het recht op een ongestoord genot van zijn eigendom. De tweede regel, vervat in de tweede volzin van de eerste paragraaf, verbindt voorwaarden aan het kunnen ontnemen van eigendom en de derde regel, vervat in de tweede paragraaf, onderkent dat een Staat de bevoegdheid heeft die wetten toe te passen die hij noodzakelijk oordeelt om het gebruik van eigendom te reguleren, in overeenstemming (voor zover hier van belang) met het algemeen belang. De tweede en de derde regel dienen te worden uitgelegd in overeenstemming met het algemene principe dat is verwoord in de eerste regel. (punt 30)

Het EHRM aanvaardt dat de in het geding zijnde wettelijke regelingen meebrengen dat sprake is van een inperking van het ongestoord eigendomsrecht van [eiser], maar dat [eiser] eigenaar van de woning is en blijft, dat hij vrij is om zijn bezit te vervreemden en dat hij huur blijft ontvangen. De zaak zal dus verder moeten worden onderzocht met toepassing van de tweede paragraaf van art. 1 EP. (punt 31 en 32) Daartoe is van belang of de inperking berust op een wet die voldoende toegankelijk, precies en voorspelbaar in zijn toepassing dient te zijn (punt 33). Een maatregel ter regulering van eigendom kan alleen gerechtvaardigd zijn wanneer sprake is van “overeenstemming met het algemeen belang”. De nationale autoriteiten zijn in dit verband beter in staat om te bepalen of een sprake is van een “algemeen” of “publiek” belang dan de internationale rechter en het begrip “algemeen” of “publiek” belang is noodzakelijkerwijs een brede notie. In het bijzonder bij huisvesting, waar het gaat om complexe sociale, economische en politieke kwesties, is de beoordelingsvrijheid van de wetgever ruim en is het vaste rechtspraak dat het EHRM de door de nationale wetgever te maken beoordeling respecteert, tenzij die beoordeling evident zonder redelijke basis is. (punt 34) Dat de onderhavige inperking op een (deugdelijke) wet berust, is niet in geschil en dient daarom te worden aangenomen. Voorts is sprake van een gerechtvaardigde sociaal-politieke doelstelling, namelijk de bescherming van huurders. (punt 35)

Een inperking van eigendomsrechten moet voorts in overeenstemming zijn met het proportionaliteitsvereiste. Er dient sprake te zijn van een “fair balance” tussen het algemeen belang en het belang van de bescherming van grondrechten van individuen. Die “fair balance” is niet aanwezig indien de betrokken persoon een individuele onevenredige last heeft te dragen. (punt 36)

In het onderhavige geval heeft het EHRM vastgesteld dat niet kan worden aangenomen dat [eiser] – die slechts algemene gegevens verstrekte ter ondersteuning van zijn stellingen - geen redelijk rendement (“decent profit”) zou genieten van zijn huurinkomsten. Die inkomsten behelzen immers aanzienlijk meer dan de onroerendezaakbelasting. Voorts is er geen aanwijzing dat de huurinkomsten niet voldoende zijn voor de noodzakelijke onderhoudskosten. Tevens zijn er geen andere aanwijzingen dat [eiser] een disproportionele en onevenredige last heeft te dragen. (punt 37)

In het licht van de ruime beoordelingsvrijheid voor de Staat bij het uitvaardigen van wetgeving ter zake van huisvestingsproblemen, moet worden aangenomen dat de regulering van het gebruik van eigendom in de omstandigheden van dit geval gerechtvaardigd is als bedoeld in art. 1 EP. Daarom zijn de klachten van [eiser] evident ongegrond. (punt 40) Het beroep van [eiser] is door het EHRM niet-ontvankelijk verklaard.