Parket bij de Hoge Raad, 10-04-2014, ECLI:NL:PHR:2014:354, 13/02928

Het Hof heeft de feiten als volgt vastgesteld:

De onroerende zaak bestaat uit perceel grond waarop zijn gelegen een vrijstaande woonboerderij uit 1931 met een tuinhuis, een dubbele garage, twee schuren en een berging van 156 m². De boerderij heeft een inhoud van 476 m³ een aanbouw van 124 m3 en is gelegen op een perceel met een oppervlakte van 26.065 m². Van dat perceel behoort een gedeelte van 1.590 m² (de woonkavel) bij de woonboerderij, de overige 24.475 m² is van de woonboerderij afgescheiden door een weg en is te beschouwen als “restgrond”.

De onroerende zaak wordt geëxploiteerd in de vorm van een zorgboerderij. De exploitatie bestaat enerzijds uit agrarische activiteiten, te weten extensieve (pluim)veeteelt en het fokken van bijzondere dierenrassen, anderzijds wordt tegen vergoeding dagbesteding of stage aangeboden aan personen met een (verstandelijke) beperking. Deze personen zijn in het kader van dagbesteding of stage werkzaam op de boerderij en worden daarbij ingezet bij de agrarische activiteiten. De bedrijfsinkomsten, die in de in geding zijnde jaren € 31.715, € 33.365, € 30.600 en € 20.800 bedroegen, bestaan voor minimaal 50% uit inkomsten verworven met agrarische activiteiten en voor het overige uit vergoedingen uit de persoonsgebonden budgetten van de personen met een (verstandelijke) beperking.

De heffingsambtenaar hanteert het beleid dat, indien sprake is van een agrarische onderneming in de zin van de regeling inzake de cultuurgrondvrijstelling, de onroerende zaak waarmee deze agrarische onderneming wordt uitgeoefend, wordt gewaardeerd aan de hand van de landelijke taxatiewijzer agrarische objecten (hierna: de taxatiewijzer).

Ten aanzien van belanghebbende is bij beschikkingen de waarde van de onroerende zaak voor de kalenderjaren 2005 en 2007 tot en met 2009 vastgesteld. Na door belanghebbende daartegen gemaakt bezwaren heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de beschikkingen gehandhaafd.

Belanghebbende heeft beroep ingesteld tegen de uitspraken op bezwaar.

Bij de rechtbank te Utrecht (hierna: de Rechtbank) was in geschil of ten aanzien van de onroerende zaak voor de onderhavige jaren de juiste waarde is vastgesteld.² De Rechtbank heeft deze vraag bevestigend beantwoord. Daartoe heeft zij overwogen:

De rechtbank kan eiser niet volgen in zijn stelling dat onvoldoende rekening is gehouden met de bestemming "agrarisch gebied met landschapswaarden". Uit het taxatierapport blijkt dat de beste referentiewoning - [a-straat 3] - dezelfde bijzondere bestemming heeft als eisers onroerende zaak. Verweerder heeft dan ook voldoende rekening gehouden met het (mogelijk) waardedrukkend effect van deze bestemming.

Voor zover eiser heeft aangevoerd dat verweerder een begunstigend beleid hanteert ten aanzien van [a-straat 2], overweegt de rechtbank het volgende. Anders dan verweerder ter zitting heeft toegelicht is het feitelijk gebruik van [a-straat 2] niet van belang voor de waardevaststelling, omdat niet aannemelijk is dat dit gebruik op zichzelf voor toekomstige kopers relevant is en de waarde in het economisch verkeer zal beïnvloeden. Ondanks het gegeven dat [a-straat 2] en [a-straat 1] dezelfde bestemming hebben, namelijk "agrarisch gebied met landschapswaarden", heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat hij geen begunstigend beleid heeft gehanteerd voor [a-straat 2]. Verweerder heeft ter zitting nader toegelicht dat [a-straat 2] een goed vergelijkbaar object is, maar dat hieraan een lagere WOZ-waarde is toegekend, omdat de woning erg sober en simpel is. Daarnaast komt [a-straat 2] in aanmerking voor een cultuurgrondvrijstelling, met als gevolg dat een groot deel van het perceel niet meegenomen is in de waardering.

Voor zover eiser ter zitting nog een beroep heeft gedaan op de cultuurgrondvrijstelling, overweegt de rechtbank dat nu eiser eerst ter zitting dit standpunt heeft aangevoerd, dient te worden geconcludeerd dat dit in een te laat stadium van de procedure is geschied. Dit is in strijd met het beginsel van een goed procesorde. In verband hiermee kan een beoordeling van hetgeen eiser ter zake van de cultuurgrondvrijstelling ter zitting heeft aangevoerd niet aan de orde komen. De rechtbank laat dit buiten beschouwing.

De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld en heeft daarbij een beroep gedaan op toepassing van de cultuurgrondvrijstelling. Het Hof heeft het geschil als volgt omschreven:

Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat hij met de onroerende zaak een agrarische onderneming uitoefent, zodat de cultuurgrondvrijstelling van toepassing is op de “restgrond” en de overige objecten gewaardeerd dienen te worden met gebruikmaking van de taxatiewijzer. Hij stelt zich daarbij op het standpunt dat de WOZ-waarde van objecten die met behulp van de taxatiewijzer worden gewaardeerd veel lager wordt vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer van die objecten.

De heffingsambtenaar betwist dat binnen de onroerende zaak een agrarische onderneming wordt uitgeoefend. Naar zijn mening wordt de boerderij niet geëxploiteerd in het kader van de landbouw omdat het voordeel dat belanghebbende met zijn agrarische activiteiten beoogt, ondergeschikt is aan andere beoogde doeleinden. De heffingsambtenaar stelt dat belanghebbende daarom geen beroep kan doen op het beleid om onroerende zaken waarbinnen een agrarische onderneming wordt uitgeoefend te waarderen aan de hand van de taxatiewijzer.

Het Hof heeft dienaangaande overwogen:

In artikel 18, vierde lid van de Wet WOZ is bepaald dat bij ministeriële regeling de waarde van bepaalde (onderdelen van) onroerende zaken buiten aanmerking wordt gelaten. In artikel 2 van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken is bepaald dat buiten aanmerking wordt gelaten de waarde van ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond, voor zover die niet de ondergrond vormt van gebouwde eigendommen. In het tweede lid van dit artikel is bepaald dat onder het begrip landbouw wordt verstaan landbouw in de zin van artikel 7:312 van het Burgerlijk Wetboek. Ingevolge artikel 7:312 van het Burgerlijk Wetboek wordt onder landbouw verstaan, steeds voor zover bedrijfsmatig uitgeoefend: akkerbouw; weidebouw; veehouderij; pluimveehouderij; tuinbouw, daaronder begrepen fruitteelt en het kweken van bomen, bloemen en bloembollen; de teelt van griendhout en riet; elke andere tak van bodemcultuur, met uitzondering van de bosbouw.

Niet in geschil is dat de onderneming die belanghebbende drijft bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd, nu met de onderneming winst wordt beoogd en ook daadwerkelijk winst wordt behaald. Naar het oordeel van het Hof wordt in de onroerende zaak een landbouwbedrijf uitgeoefend, gelet op de agrarische activiteiten die daarin worden ontplooid en omdat minimaal de helft van de totale inkomsten afkomstig is uit de (pluim)veehouderij. Het feit dat de inkomsten van de onderneming mede bestaan uit vergoedingen voldaan uit de persoonsgebonden budgetten van personen die werkzaam zijn op de boerderij, doet aan dit oordeel niet af. De “restgrond” van 24.275 m2 is dienstbaar aan het houden van de veestapel van belanghebbende, in de zin dat het vee daarop graast. Nu de “restgrond” wordt gebezigd binnen het bedrijfsmatig geëxploiteerde landbouwbedrijf, staat naar het oordeel van het Hof vast dat voor deze “restgrond” sprake is van ten behoeve van de landbouw (waaronder veehouderij) bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond.

Uit het bovenstaande volgt dat op de “restgrond” de cultuurgrondvrijstelling van toepassing is. Op basis van het door de heffingsambtenaar gevoerde beleid dient de onroerende zaak dan gewaardeerd te worden met behulp van de taxatiewijzer.

Het Hof hecht eraan te vermelden dat de taxatiewijzer niet meer is dan een hulpmiddel om de waarde als bedoeld in artikel 17 van de Wet WOZ van bepaalde (agrarische) objecten vast te stellen. Indien toepassing van de taxatiewijzer zou leiden tot een andere waardevaststelling dan die waartoe zou worden gekomen indien het waardebegrip van artikel 17 van de Wet WOZ wordt gehanteerd, dient dit laatste waardebegrip te prevaleren. Het door de heffingsambtenaar gevoerde beleid leidt er naar het oordeel van het Hof toe, dat als de uitkomst van de taxatiewijzer lager is dan de waarde als bedoeld in artikel 17 van de Wet WOZ, desondanks de uitkomst van de taxatiewijzer wordt gehanteerd.

Belanghebbende heeft zich beroepen op het beleid van de heffingsambtenaar en stelt zich op het standpunt dat de taxatiewijzer zoals deze door de heffingsambtenaar wordt toegepast leidt tot lagere waardevaststellingen die niet stroken met het waardebegrip van artikel 17 van de Wet WOZ. Belanghebbende heeft daarbij onder meer gewezen op de onverklaarbare waardesprong van het object [a-straat 2] tussen de waardepeildata 1 januari 2009 (€ 268.000 met behulp van taxatiewijzer) en 1 januari 2010 (€ 542.000 met behulp van vergelijkingsmethode) en de waarderingen van de objecten genoemd in onderdeel 2.5 tot en met 2.8 van deze uitspraak.

De heffingsambtenaar heeft deze stelling van belanghebbende niet anders betwist dan door te stellen dat in het geval van de onroerende zaak van belanghebbende, geen sprake is van ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond. De heffingsambtenaar heeft ook niet gesteld, dat de door belanghebbende aangehaalde waardesprong van [a-straat 2] een andere oorzaak zou hebben.

Het verschil tussen de met behulp van de taxatiewijzer vastgestelde waarde van [a-straat 2] en de met behulp van de taxatiewijzer vastgestelde waarde van de onroerende zaak is naar het oordeel van het Hof zodanig hoog, dat deze een adequate verklaring behoeft, welke desgevraagd niet kon worden gegeven. Gelet op voorafgaande is het Hof van oordeel dat belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat het door de heffingsambtenaar gevoerde beleid en de wijze waarop daarbij de taxatiewijzer wordt toegepast, leidt tot een aanzienlijk lagere waarde van de onroerende zaak dan de waarde in het economische verkeer.

Belanghebbende heeft de door hem in zijn brief van 29 oktober 2012 bepleite waarden berekend door middel van indexatie van de eerder door de Rechtbank vastgestelde waarden. Nu belanghebbende bij het vaststellen van de door hem bepleite waarden niet het door de heffingsambtenaar gevoerde beleid heeft gehanteerd, acht het Hof deze waarden niet aannemelijk.

Het Hof zal deze waardevaststellingen met behulp van de taxatiewijzer echter niet volgen, omdat bij deze taxaties is uitgegaan van een perceel van 3.250 m² dat bij de woning hoort (en niet onder de cultuurgrondvrijstelling valt), terwijl niet in geschil is dat dit perceel een oppervlakte heeft van 1.590 m². Namens de heffingsambtenaar is ter zitting erkend dat dit een feitelijk onjuist uitgangspunt van de taxaties betreft. Daarnaast wijken de waardevaststellingen zo sterk af van de waarderingen van het object [a-straat 2] en de objecten genoemd in onderdeel 2.5 tot en met 2.8 van deze uitspraak, dat het Hof het niet waarschijnlijk acht dat de taxatiewijzer op dezelfde wijze is toegepast bij voornoemde objecten als bij de onroerende zaak.

Het Hof heeft de uitspraak van de Rechtbank vernietigd, het beroep gegrond verklaard, de uitspraken van de Inspecteur vernietigd en de (WOZ-)waarden op lagere bedragen vastgesteld.