Parket bij de Hoge Raad, 20-09-2016, ECLI:NL:PHR:2016:970, 16/00967

Dit is de eerste zaak over de Wet verhuurderheffing (Wvh) die aan de Hoge Raad wordt voorgelegd. Hij stelt een voor de verhuurderheffing belangwekkende vraag aan de orde: wat is een ‘voor verhuur bestemde woning’, meer specifiek: wat is ‘verhuur’? Ook treedt de in het parlement en in de literatuur aan de orde gestelde maar deels ook niet-voorziene discrepantie aan het licht tussen enerzijds ratio en rechtsgronden van de heffing en anderzijds de gevolgen ervan voor sommige niet-woningcorporaties, met name hofjes zoals de belanghebbende, wier bewoonsters, anders dan de wetgever veronderstelde, geen aanspraak kunnen maken op huurtoeslag en die, anders dan de wetgever veronderstelde, geen begunstigde is geweest van huurwoningbeleid van de overheid, en die aan een vier tot acht keer zo hoge verhuurderheffing onderworpen wordt als de wetgever veronderstelde.

De belanghebbende is de beheersstichting van een hofje dat 40 voor de verhuurderheffing relevante hofjeswoningen omvat. Zij heeft ten doel om gratis of tegen een zo gering mogelijke bijdrage hofjeswoningen voor bewoning ter beschikking te stellen aan minder draagkrachtige alleenstaande vrouwen. Naast een door de bewoonsters ondertekend bewoningsreglement is er geen schriftelijk vastgelegde rechtsbetrekking tussen haar en de bewoonsters. Het gemiddelde van de door de bewoonsters op basis van dat reglement aan de belanghebbende betaalde bijdragen is € 50 per maand. De meerderheid van de bewoonsters zit beneden dat gemiddelde: 13 bewoonsters betalen € 19 per maand; 18 bewoonsters betalen € 46 per maand. Het totaal van de bijdragen is niet kostendekkend.

De belanghebbende heeft dit bedrag niet voldaan, waarop de Inspecteur van haar heeft nageheven. De Rechtbank Den Haag achtte de belanghebbende belastingplichtig voor de verhuurderheffing, nu haar hofje uit meer dan 10 huurwoningen bestaat. Voor de uitleg van de term ‘verhuur’ in art. 2(a) Wvh (‘voor verhuur bestemde woning’) heeft de Rechtbank aansluiting gezocht bij het huurbegrip in art. 7:201 BW.

Op belanghebbendes hogere beroep achtte ook het Hof Den Haag haar belastingplichtig en ook hij heeft de term ‘verhuur’ uitgelegd op basis van art. 7:201 BW. Hij achtte een vergoeding ad gemiddeld € 50 per maand niet symbolisch maar een rechtstreekse tegenprestatie voor het in gebruik verstrekken van een woning, in aanmerking nemende dat (i) voor belanghebbendes doelgroep een dergelijk bedrag geenszins verwaarloosbaar is naast de kosten van energie en water, (ii) de hoogte van de vergoeding onder meer afhangt van ligging en voorzieningen en (iii) de bewoonsters het bewoningsreglement moeten naleven. Dat de vergoedingen lager zijn dan de kosten die de belanghebbende maakt voor de instandhouding en de exploitatie van de woningen, bracht het Hof niet tot een ander oordeel.

De belanghebbende stelt in cassatie dat geen sprake is van huurwoningen in de zin van art. 2(a) Wvh omdat geen sprake is van huur in de zin van art. 7:201 BW, nu de maandelijkse betalingen niet kunnen gelden als rechtstreekse tegenprestaties voor het in gebruik verstrekken van een woning.

Gezien de parlementaire geschiedenis van de Wet verhuurderheffing meen ik met de feitenrechters dat aangesloten moet worden bij het civiele huur(beschermings)recht voor de vraag of het om voor ‘verhuur’ bestemde woningen gaat. Art. 7:201 BW stelt voor ‘verhuur’ twee eisen: (i) het door de verhuurder aan de huurder in gebruik verstrekken van (in casu) woonruimte (ii) een tegenprestatie door de huurder. Het gaat in casu om de tegenprestatie.

Uit de civiele rechtspraak en literatuur maak ik op dat beslissend is of de bewoonster en de belanghebbende met het bewoningsreglement en de maandelijkse vergoeding voor ogen heeft gestaan – en of het ook feitelijk zo is – dat de bewoonster een voldoende bepaalbare en rechtens afdwingbare prestatie verricht jegens de belanghebbende in uitsluitend verband met en niet irreëel in verhouding tot het gebruik van de woonruimte.

Het Hof heeft mijns inziens deze maatstaf niet aangelegd of hem verkeerd toegepast, dan wel zijn oordeel onvoldoende gemotiveerd. Mijns inziens doen noch de gemiddelde maandelijkse bijdragen, noch de inkomens- en vermogenspositie van de bewoonsters ter zake. Het gemiddelde bedrag werpt geen licht op de vraag of de individuele bijdrage strekt tot het enkele gebruik van de woning en daarmee in een niet-irreële verhouding staat. ‘s Hofs argument (ii) lijkt sterker, maar werpt daarop mijns inziens evenmin veel licht, nu de belanghebbende de door het Hof kennelijk niet relevant geachte gemeentelijke lasten voor de bewoners draagt, die niet verwaarloosbaar zijn, en de bijdragen ook rekening houdende met ligging of voorzieningen onverklaarbaar laag zijn. De inkomens- of vermogenspositie van de bewoonster doet niet ter zake voor de vraag waartoe haar betaling strekt, anders zou een miljardair geen rijtjeshuis kunnen huren. Dat een bewoonster het bewoningsreglement moet naleven, werpt evenmin licht op de vraag of aan de genoemde maatstaf is voldaan, nu dat reglement behalve de maandelijkse bijdrage geen prestatie van de bewoonsters vraagt die strekt tot compensatie voor het enkele gebruik van de woning, en dat reglement voor huur ongebruikelijke bepalingen bevat.

Of het om huur gaat, moet mijns inziens per woning en per bewoonster beoordeeld worden op basis van de vraag of de bewoonster en de belanghebbende met het bewoningsreglement en de individuele maandelijkse vergoeding voor ogen heeft gestaan – en of het ook feitelijk zo is – dat de bewoonster een voldoende bepaalbare en rechtens afdwingbare prestatie verricht jegens de belanghebbende in uitsluitend verband met en niet irreëel in verhouding tot het gebruik van de woonruimte.

Vastgesteld of niet bestreden is dat (i) de belanghebbende als doelstelling en feitelijk beleid heeft het gratis of tegen een zo gering mogelijke bijdrage ter beschikking stellen van hofjeswoningen aan minder draagkrachtige alleenstaande vrouwen, (ii) de rechtsverhouding tussen de belanghebbende en de bewoonster door een bewoningsreglement wordt beheerst (dat voor huur ongebruikelijke bepalingen bevat), (iii) 13 bewoonsters € 19 per maand bijdragen en 18 bewoonsters € 46, (iv) de belanghebbende de gemeentelijke lasten draagt, ook de bewonerslasten, (v) de zeer lage maandelijkse bijdragen niet geïndexeerd of anderszins verhoogd worden, (vi) de bewoonsters niet ontruimd worden als zij niet (meer) aan de bewoningsvoorwaarden voldoen, in de praktijk zelfs niet als zij de bijdrage niet betalen en (vii) de volledige opbrengst van de gebruiksvergoedingen strekt tot onderhoud van het hofjesgroen.

In het licht daarvan acht ik niet begrijpelijk, dan wel rechtskundig onjuist, ’s Hofs oordeel dat bij alle bewoonsters sprake is van huur. Gezien zijn drie redengevingen lijkt het Hof niet te zijn uitgegaan van de in 1.10 weergegeven maatstaf. Ook als aan de wettelijke omschrijving van huur zou zijn voldaan, is volgens HR NJ 2012/73 niet dàt beslissend, maar of in de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen partijen ten tijde van het ondertekenen van het bewoningsreglement voor ogen stond, de inhoud en strekking van hun rechtsbetrekking van dien aard zijn dat zij als huurovereenkomst kan worden aangemerkt. Het Hof lijkt daaraan voorbijgegaan te zijn.

Dat noopt mijns inziens tot verwijzing naar de feitenrechter, maar ik onderzoek ook of de belanghebbende – als het wél om huur gaat - wel geacht kan worden onder de personele reikwijdte van de Wet verhuurderheffing te vallen.

Behalve de budgettaire ratio, die voor elke belasting geldt, kan geen van de door de wetgever voor de verhuurderheffing gegeven rechtsgronden heffing verklaren ten laste van hofjesstichtingen met bewoonsters in omstandigheden als die van de belanghebbende, welke omstandigheden door de wetgever op twee punten niet zijn onderkend. Hij heeft weliswaar onderkend dat de positie van kleinschalige charitatieve instellingen zoals hofjes zou kunnen verslechteren en dat hun doelstelling in gevaar zou kunnen komen, maar hij achtte het niet nodig om rekening te houden met (hofjes met) minder draagkrachtige bewoners omdat de betaalbaarheid voor minder draagkrachtigen zou zijn gewaarborgd door de huurtoeslag zolang de huurprijs beneden de maximumhuur voor de huurtoeslag blijft. Deze veronderstelling is echter onjuist voor zover de huurprijs beneden € 220 c.q. € 222 per maand ligt: beneden die grens kan van huurtoeslag geen sprake zijn. Al belanghebbendes bewoonsters (op één na) zitten daar (ver) onder. Bij 85% van hen kan ook een verveelvoudiging van de bijdrage – die echter vanwege de huur(prijs)bescherming niet mogelijk is als het om huur gaat - niet tot de veronderstelde huurtoeslag leiden. De (mede)wetgever ging er voorts vanuit dat de verhuurderheffingdruk in 2017 zou kunnen oplopen tot 1 à 2 maal de totale bruto maand-huuropbrengst; in belanghebbendes geval kan die druk in 2017 oplopen tot bijna acht maal de totale brutomaandbijdrage. Laat men de bijdragen ter zake van de 10 voetvrijgestelde woningen buiten aanmerking, dan is de druk nog veel hoger.

Daaruit volgt ook dat het voor de verhuurderheffing gegeven afroomargument in casu betekenisloos is: er is geen sprake van huurtoeslag en van objectsubsidies voor sociale woningbouw. Dat het overheidsbeleid vraag- en prijsondersteunend heeft gewerkt en heeft geleid tot stabiliteit en gewaarborgde inkomsten voor woningcorporaties en vergelijkbare private verhuurders, heeft in belanghebbendes geval evenmin betekenis. Van enig ‘vet’ kan bij de belanghebbende geen sprake zijn. Ook het argument ten slotte dat de huur als gevolg van overheidsbeleid verhoogd kon worden om scheefhuren tegen te gaan, is in belanghebbendes geval betekenisloos. De reden die de wetgever gaf om de vrije sector niet aan de verhuurderheffing te onderwerpen, geldt juist wel ook voor gevallen zoals dat van de belanghebbende.

Gezien het in 1.15 opgemerkte, kan een charitatieve terbeschikkingsteller zoals de belanghebbende op geen enkel relevant punt adressaat zijn van de verklaarde bedoelingen van de wetgever, en valt zij ook buiten de veronderstellingen van de wetgever die hem deden afzien van een regeling voor hofjes, zodat zij mijns inziens teleologisch buiten de personele reikwijdte van de Wet verhuurderheffing valt.

Zij valt echter niet buiten de tekst van de wet (behalve als geen sprake is van ‘verhuur’) en de wetgever wenste geen uitzonderingen. Zou de wetgever zich bewust geweest zijn van gevallen zoals dat van de (bewoonsters van de) belanghebbende, dan was hij er mogelijk van uitgegaan dat met de draagkracht van de bewoonsters al rekening wordt gehouden door de zeer lage bijdragen, zodat huurtoeslag ook niet nodig is. Dat neemt echter niet weg dat op alle als relevant aangemerkte punten contrateleologisch van de belanghebbende wordt geheven, vier tot acht keer zo hoog als de medewetgever veronderstelde, hetgeen haar charitatieve doel en mogelijkheden in gevaar kan brengen.

Nu die gevolgen zich echter pas in de jaren ná 2013 voordoen en het in 2013 slechts gaat om een belastingdruk ad € 399, meen ik dat het niet aan de rechter is thans gevolgen te verbinden aan de discrepantie tussen de bedoelingen en veronderstellingen van de wetgever en de daarvan vergaand afwijkende gevolgen in gevallen zoals dat van de belanghebbende.

Ik maak ten overvloede enige opmerkingen over het na de bezwaarfase door de belanghebbende niet meer aangevoerde art. 1 Eerste Protocol EVRM.

Ik geef u in overweging het cassatiemiddel gegrond te verklaren, de uitspraak van het Hof te vernietigen en de zaak te verwijzen naar een ander Hof.