Parket bij de Hoge Raad, 24-04-2018, ECLI:NL:PHR:2018:470, 17/04317
Parket bij de Hoge Raad, 24-04-2018, ECLI:NL:PHR:2018:470, 17/04317
Gegevens
- Instantie
- Parket bij de Hoge Raad
- Datum uitspraak
- 24 april 2018
- Datum publicatie
- 18 mei 2018
- ECLI
- ECLI:NL:PHR:2018:470
- Formele relaties
- Arrest Hoge Raad: ECLI:NL:HR:2018:1313, Contrair
- Zaaknummer
- 17/04317
Inhoudsindicatie
Zijn anti-kraak-bewoonde woningen en Leegstandwetwoningen van een gemeente, die uiteindelijk bestemd zijn voor afbraak, “voor verhuur bestemd” in de zin van de Wet Verhuurderheffing? Aansluiten bij het huurrecht, met name bij art. 15 Leegstandwet?
Feiten: de gemeente stelde per peildatum 1 januari 2013 tijdelijk 62 woningen ter beschikking aan antikraakbewoners voor € 113,45 per maand, en 30 woningen aan tijdelijke huurders zonder huurbescherming na vergunning ex de leegstandswet voor ‘huurprijzen’ tussen € 417,22 en € 648,66 per maand op basis van een tijdelijke huurovereenkomst ex art. 15 Leegstandwet.
In geschil is of het gaat om “verhuur” en of de woningen wel “bestemd voor verhuur” zijn. Volgens HR BNB 2017/170 (Hofjeswoningen) en HR NJB 2018/554 moet voor de niet-omschreven termen “verhuur” en ‘huurprijs’ in de Wet Verhuurderheffing (Wvh) worden aangesloten bij het huurrecht (art. 7:201 BW resp. art. 7:247 BW). Een huurwoning is volgens art. 2(a) Wvh (sinds 2014: art. 1.2 Wet maatregelen woningmarkt 2014 II) een “voor verhuur bestemde woning”. Dat het om “voor de verhuur bestemde woningen” ging, was in HR BNB 2017/170 (Hofjeswoningen) niet in geschil.
De Rechtbank Zeeland/West-Brabant heeft de gebruiksovereenkomsten ter zake van beide typen woningen als huurovereenkomsten ex art. 7:201 BW aangemerkt en alle woningen voor de verhuur bestemd geacht, nu het in elk geval voor de korte termijn de bedoeling was om ze te verhuren.
Het Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch oordeelde dat de woningen waren bestemd voor verhuur omdat zij op de peildatum feitelijk werden verhuurd.
In cassatie klaagt de gemeente dat (i) ’s Hofs oordeel dat zij de woningen verhuurt in de zin van het BW een onjuiste rechtsopvatting verraadt of onvoldoende is gemotiveerd, (ii) hetzelfde geldt voor ‘s Hof voorbijgaan aan de term ‘bestemd voor’ in art. 2(a) Wvh en (iii) het oordeel dat zich geen strijd met doel en strekking van de Wvh voordoet, onvoldoende is gemotiveerd.
A-G Wattel constateert dat de wet noch de parlementaire geschiedenis uitsluitsel geeft over de vraag wanneer woningen ‘bestemd voor verhuur’ zijn. Beoogd is om in de grondslag van de verhuurderheffing ook te betrekken woningen die op de peildatum feitelijk niet verhuurd worden maar wel te huur worden aangeboden tegen een huurprijs beneden de huur-liberalisatiegrens. Niet besproken is de vraag of, andersom, feitelijk verhuurde woningen die al onttrokken zijn aan de woningvoorraad en die slechts tijdelijk en zonder huurbescherming, of antikraak, ter beschikking worden gesteld om uiteindelijk gesloopt te worden, desondanks nog voor verhuur in plaats van voor afbraak (of voor beide) bestemd te zijn. Wettekst noch parlementaire geschiedenis steunen de opvatting dat een op de peildatum feitelijk verhuurde woning altijd ‘bestemd voor verhuur’ is. Die opvatting maakt dit voor de wetgever kennelijk doorslaggevende criterium zinledig zodra een woning op een peildatum feitelijk (nog) verhuurd blijkt, ook al is zij reeds aan de woningvoorraad onttrokken, is de huurbescherming uitgeschakeld, staat sloop voor de deur en zou zij al leeggestaan hebben als de Leegstandwetgever niet anders had gewenst. Het ging de verhuurderheffingwetgever om het belasten van de gereguleerde huursector. De leegstandwetwoningen vallen daar niet in, nu daarvoor de huurbescherming is uitgeschakeld. Voor de antikraakwoningen hangt huurbescherming ervan af waartoe de gebruiksvergoeding strekt.
Nu de Hoge Raad ook bij het huurrecht heeft aangesloten voor de uitleg van andere cruciale niet-omschreven termen in de Wvh, meent de A-G dat ook “voor verhuur bestemd” uit te leggen ware volgens het huurrecht. Met art. 7:232(4) BW werd de huurbescherming ter zake van woonruimte in voor afbraak bestemde gebouwen van gemeenten vergaand beperkt. Hetzelfde bewerkstelligt thans – met ruimer bereik - art. 15(1) Leegstandwet. De wetgever wilde voorkomen dat de eigenaar van een leegstaande woning die al onttrokken is aan de woningvoorraad in anticipatie op voorgenomen sloop of vernieuwbouw niet tijdelijk verhuurt maar leeg laat staan uit vrees voor frustratie van die plannen door de huurbescherming. Of de bestemming van zo’n woning afbraak is, moet naar objectieve maatstaven worden beoordeeld. Is, aldus beoordeeld, de reeds aan de woningvoorraad onttrokken woning bestemd voor afbraak, dan acht de A-G haar ook voor de toepassing van de verhuurderheffing niet meer bestemd voor verhuur.
Nu niet in geschil is dat de litigieuze panden objectief voor afbraak bestemd zijn en dat bovendien in elk geval voor de huurders van de leegstandwetwoningen de huurbescherming is uitgeschakeld, meent de A-G dat belanghebbendes tweede klacht doel treft.
Voor het geval de Hoge Raad over de betekenis van de term ‘bestemd voor verhuur’ anders denkt, gaat de A-G nog in op belanghebbendes andere twee klachten, die hij ongegrond acht.
Conclusie: cassatieberoep gegrond
Conclusie
mr. P.J. Wattel
Advocaat-Generaal
Conclusie van 24 april 2018 inzake:
|
Nr. Hoge Raad: 17/04317 |
[X] |
|
Nr. Rechtbank: AWB 14/6140 Nr. Gerechtshof: 15/01366 |
|
|
Derde Kamer A |
tegen |
|
Verhuurderheffing 2013 |
Staatssecretaris van Financiën |
1 Overzicht
In HR BNB 2017/1701 (Hofjeswoningen) is beslist dat voor het begrip “verhuur” in de Wet Verhuurderheffing (Wvh) moet worden aangesloten bij art. 7:201 BW. Een huurwoning is volgens art. 2(a) Wet verhuurderheffing 2013 (Wvh; sinds 2014 art. 1.2 Wet maatregelen woningmarkt 2014 II) een “voor verhuur bestemde woning”. Dat het om “voor de verhuur bestemde woningen” ging, was in HR BNB 2017/170 niet in geschil. In casu gaat het om zonder huurbescherming tijdelijk verhuurde leegstandswetwoningen en tijdelijk antikraak-bewoonde woningen van [X] die voor de sloop bestemd zijn. In geschil is of zij desondanks ‘voor de verhuur bestemd’ zijn in de zin van de Wvh.
De gemeente stelde op peildatum 1 januari 2013 op basis van een gebruiks-overeenkomst 62 woningen tegen geringe vergoeding voor bewoning ter beschikking aan antikraakwachten (de antikraakwoningen). Dertig andere woningen gaf zij tegen (aanzienlijk hogere) ‘kale’ vergoeding maar met zeer beperkte huurbescherming voor bewoning in gebruik op basis van een tijdelijke huurovereenkomst ex art. 15 Leegstandwet (de leegstandwetwoningen). Voor nagenoeg alle antikraakwoningen bedroeg de gebruiks-vergoeding € 113,45 per maand. Voor de leegstandwetwoningen varieerden de huurprijzen tussen € 417,22 en € 648,66 per maand. Niet in geschil is dat al deze woningen (uiteindelijk) voor afbraak waren bestemd, noch dat voor de leegstandwetwoningen de huurbescherming uiterst beperkt is.
De belanghebbende heeft op aangifte verhuurderheffing 2013 voldaan en tegen die voldoening bezwaar gemaakt voor zover die voldoening de antikraak- en leegstandwet-woningen betrof. Zij meent dat het in gebruik geven van de antikraakwoningen geen (ver)huur is wegens het ontbreken van een huurprijs en dat noch de antikraakwoningen, noch de leegstandwetwoningen voor de verhuur zijn bestemd. De Rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft de gebruiksovereenkomsten ter zake van beide typen woningen echter als huurovereenkomsten ex art. 7:201 BW aangemerkt en alle woningen voor de verhuur bestemd geacht, nu het in elk geval voor de korte termijn de bedoeling was om ze te verhuren.
In hoger beroep voor het Hof ’s-Hertogenbosch betoogde de belanghebbende daarenboven dat verhuurheffing ter zake van de antikraak- en leegstandwetwoningen strijdt met doel en strekking van de Wvh. Het Hof was echter met de Rechtbank eens dat bij alle woningen sprake was van verhuur conform art. 7:201 BW en dat zij alle voor de verhuur bestemd waren omdat zij feitelijk op de peildatum alle werden verhuurd. Het beroep op doel en strekking van de Wvh heeft het Hof verworpen omdat de wetgever voor een grove regeling mocht kiezen met het risico dat bepaalde verhuurders zouden worden getroffen voor wie de niet-budgettaire rechtvaardigingen voor de heffing niet gelden.
De belanghebbende klaagt in cassatie dat (i) ’s Hofs oordeel dat zij de antikraak- en leegstandwetwoningen verhuurt in de zin van het BW een onjuiste rechtsopvatting verraadt of onvoldoende is gemotiveerd, (ii) hetzelfde geldt voor ‘s Hof voorbijgaan aan de term ‘bestemd voor’ in art. 2(a) Wvh en zijn oordeel dat geen doorslaggevende betekenis toekomt aan het doel waartoe de belanghebbende de woningen in eigendom houdt en (iii) het Hof zijn oordeel dat zich geen strijd met doel en strekking van de Wvh voordoet, onvoldoende heeft gemotiveerd.
Klacht (ii) stelt de vraag aan de orde wanneer woningen ‘voor de verhuur bestemd’ zijn in de zin van de Wvh. Wettekst noch parlementaire geschiedenis geven uitsluitsel over de ratio van de bestemmingseis. Beoogd is wel om in de grondslag van de verhuurderheffing ook te betrekken woningen die op peildatum feitelijk niet verhuurd worden maar wel te huur worden aangeboden tegen een huurprijs beneden de huurliberalisatiegrens. Niet aan de orde is geweest de vraag of, andersom, feitelijk verhuurde woningen die al onttrokken zijn aan de woningvoorraad en die slechts tijdelijk en zonder huurbescherming, of antikraak, ter beschikking worden gesteld om uiteindelijk gesloopt te worden, zoals de litigieuze antikraak- en leegstandwetwoningen, desondanks nog voor verhuur in plaats van voor afbraak (of voor beide) bestemd te zijn.
De feitenrechters hebben uit de parlementaire geschiedenis afgeleid dat de wetgever een zo objectief mogelijk begrippenapparaat in de Wvh wenste, hetgeen volgens hen meebrengt dat een woning die op de peildatum feitelijk wordt verhuurd steeds ‘bestemd voor verhuur’ is, ongeacht - zoals in casu - de afbraakbestemming. Ik meen dat de wettekst eerder op het tegendeel wijst en dat de parlementaire geschiedenis geen steun biedt aan deze opvatting, nu zij het voor de wetgever doorslaggevende criterium (‘voor verhuur bestemd’) zinledig maakt zodra een woning op een peildatum feitelijk (nog) verhuurd blijkt, ook al is zij reeds aan de woningvoorraad onttrokken, is de huurbescherming uitgeschakeld, staat sloop voor de deur en zou zij daarom al leeggestaan hebben als de Leegstandwetgever niet anders had gewenst. Het ging de verhuurderheffingwetgever om het belasten van de gereguleerde huursector. De leegstandwetwoningen vallen daar niet in, nu daarvoor de huurbescherming is uitgeschakeld. Voor de antikraakwoningen hangt huurbescherming ervan af waartoe de bescheiden gebruiksvergoeding strekt. Ik leid uit de feiten af dat beide typen woning reeds waren onttrokken aan de woningvoorraad.
Nu u bij het huurrecht heeft aangesloten voor de uitleg van andere cruciale maar niet-omschreven termen in de Wvh, met name bij de termen “verhuur” in art. 2(a) Wvh (in het Hofjeswoningenarrest: conform art. 7:201 BW) en “huurprijs” in eveneens art. 2(a) Wvh (in HR NJB 2018/554;2 conform art. 7:247 BW), meen ik dat ook voor de term ‘voor verhuur bestemd’ aan te sluiten ware bij het huurrecht, meer bepaald bij art. 7:232(4) BW en art. 15(1) Leegstandwet, aangenomen dat zulks doelmatig is en past bij doel en strekking van de Wvh.
Met art. 7:232(4) BW werd de huurbescherming ter zake van woonruimte in voor afbraak bestemde gebouwen van gemeenten vergaand beperkt. Hetzelfde bewerkstelligt thans art. 15(1) Leegstandwet, maar dan ongeacht wie eigenaar is en niet alleen bij afbraakbestemming, maar onder omstandigheden ook als een woning voor vernieuwbouw of verkoop is bestemd. De wetgever wilde voorkomen dat de eigenaar van een leegstaande woning die al onttrokken is aan de woningvoorraad in anticipatie op voorgenomen sloop of vernieuwbouw niet tijdelijk verhuurt maar leeg laat staan uit vrees voor frustratie van die plannen door de huurbescherming.
Bij de toepassing van art. 7:232(4) BW en art. 15(1) Leegstandwet moet naar objectieve maatstaven worden beoordeeld of de bestemming van de woning afbraak is. De afbraakplannen moeten voldoende concreet zijn. Ik meen dat als beoordeeld naar die objectieve maatstaven de reeds aan de woningvoorraad onttrokken woning bestemd is voor afbraak, zij voor de toepassing van de verhuurderheffing niet meer bestemd is voor de verhuur, hoezeer zij feitelijk ook nog enige tijd verhuurd, althans bewoond wordt. De afbraakbestemming kan volgen uit, bijvoorbeeld, geconcretiseerde herontwikkelingsplannen, een sloopovereenkomst, een bestemmingsplan, een omgevings-vergunning, huurovereenkomsten met bedingen in kennelijke anticipatie op ontruiming binnen afzienbare tijd met het oog op sloop, herplaatsing door de eigenaar van huurders met huurbescherming, en de toestand van het pand, zo nodig in onderlinge samenhang bezien. Ik merk op dat de fiscus voor de omzetbelasting, waarvan het objectieve karakter evenzeer wordt benadrukt, zelfs als beleid voert dat antikraakbewoning van een nieuwe onroerende zaak geen eerste ingebruikneming volgens de objectieve bestemming is.
Aansluiting bij het huurrecht ook voor de term ‘voor verhuur bestemd’ strookt mijns inziens voorts met doel en strekking van de Wvh: belasting van professionele verhuurders in de gereguleerde huursector die extra huurinkomsten (hebben) kunnen genereren door de inkomensafhankelijke huurverhoging voor scheefwoners en (hebben) kunnen profiteren van een stabiel marktsegment van betaalbare huurwoningen met gewaarborgde inkomsten als gevolg van rijksbeleid.
Niet in geschil is dat de litigieuze panden objectief voor afbraak bestemd zijn en dat in elk geval voor de huurders van de leegstandwetwoningen de huurbescherming is uitgeschakeld. Ik meen daarom dat belanghebbendes tweede klacht doel treft.
Voor het geval u over de betekenis van de term ‘bestemd voor verhuur’ anders denkt, ga ik nog in op belanghebbendes andere twee klachten, die ik beide ongegrond acht.
Ik geef u in overweging belanghebbendes cassatieberoep gegrond te verklaren en de zaak zelf af te doen.
2 De feiten en het geding in feitelijke instanties
[X] (de belanghebbende) heeft - na bezwaar - voor 2013 € 3.817 aan verhuurderheffing voldaan ter zake van 116 woningen waarvan zij het genot had krachtens eigendom, bezit of beperkt recht.
Ter zake van 62 van die woningen (de antikraakwoningen) heeft de gemeente ‘overeenkomsten tot tijdelijk gebruik van gemeentepand’ gesloten met natuurlijke personen, waarmee zij beoogde leegstand, kraken en verloedering te voorkomen. Het dossier bevat een volgens het Hof representatieve voorbeeldovereenkomst die het volgende inhoudt:
“(…) de gemeente geeft in tijdelijk gebruik aan de gebruiker die in tijdelijk gebruik aanvaardt, het pand (..), onder de navolgende voorwaarden en bepalingen:
1. Het gebruik gaat in op […] en geldt voor 6 maanden, met mogelijkheid tot verlenging van maand tot maand tot het moment dat er een besluit over de definitieve bestemming is genomen, maar uiterlijk (…).
2. De vergoeding voor het gebruik bedraagt € 113,45 per maand, in totaal, bij vooruitbetaling te voldoen in maandelijks termijnen.
(…).
5. De kosten van het dagelijks onderhoud als bedoeld in artikel 7:217 B.W. komen voor rekening van de gebruiker. (…). Het is de gebruiker bekend dat de gemeente het grootonderhoud tot het strikt noodzakelijke zal beperken. De gebruiker dient waar nodig zelf de voor het gebruik noodzakelijke voorzieningen of onderhoudsmaatregelen te treffen.
6. De kosten die veroorzaakt worden door het gebruik van het pand, zoals gas, water, elektriciteit en (indien aanwezig) telefoon en Cai evenals het gebruikersdeel ozb, komen voor rekening van de gebruiker.
7. Het pand mag uitsluitend worden gebruikt als tijdelijke woonruimte voor de gebruiker.
(…).
12. Gedurende de looptijd van de overeenkomst is de door de gemeente aangestelde beheerder gemeente-eigendommen te allen tijde bevoegd het pand geheel te inspecteren. De gebruikers zullen deze ambtenaar steeds toegang verlenen voor de uitoefening van zijn taak. Het niet verlenen van toegang is een reden om tot onmiddellijke beëindiging van deze overeenkomst over te gaan.”
De belanghebbende heeft bij de Rechtbank een overzicht overgelegd3 waaruit volgt dat de gebruiksvergoeding in vier gevallen € 150 bedroeg, in één geval € 250 en in één geval € 362,59. In de overige 56 gevallen bedroeg de gebruiksvergoeding de in de voorbeeld-overeenkomst genoemde € 113,45. Dat bedrag is niet gespecificeerd, maar het dekt volgens de belanghebbende niet alle vaste kosten ter zake van de panden.4
De belanghebbende heeft bij de Rechtbank gesteld dat zij de antikraakwoningen heeft aangekocht om herontwikkeling in de (binnen)stad van [X] te faciliteren; niet om structureel te verhuren. De duur van de terbeschikkingstelling hangt af van factoren zoals het definitief vaststellen van het bestemmingsplan, het vinden van een projectontwikkelaar, politieke ontwikkelingen en marktomstandigheden. De Inspecteur heeft ter zitting bij de Rechtbank verklaard niet te bestrijden dat de uiteindelijke bestemming van alle litigieuze woningen sloop is.5
Uit het overgelegde overzicht blijkt voorts dat de gemeente sommige antikraakwoningen al voor de eeuwwisseling in eigendom heeft verkregen. Onduidelijk is of steeds meteen na aankoop kraakwachten in de woningen zijn gezet en of het steeds vanaf aankoop de bedoeling was de woningen binnen afzienbare termijn te slopen.
Ter zake van 30 andere woningen (de leegstandwetwoningen) heeft de gemeente ‘tijdelijke huurovereenkomsten op grond van art. 15 Leegstandswet’ gesloten met natuurlijke personen, die volgens de in het dossier opgenomen representatieve voorbeeldovereenkomst bepaalt:
“(…)
nader ook te noemen: “verhuurder”;
(…)
nader ook te noemen: “huurder”;
OVERWEGINGEN:
(…)
de woning is bestemd voor herontwikkeling;
Verhuurder verhuurt tijdelijk aan huurder, die in tijdelijke huur aanneemt, de woning (…).
Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte ten behoeve van de huurder.
Deze huurovereenkomst wordt aangegaan voor bepaalde tijd en wel tot het einde van het tijdvak waarvoor voormelde vergunning van burgemeester en wethouders is verleend. De huurovereenkomst zal evenwel ten minste 24 (…) maanden duren.
(…).
De door de huurder aan verhuurder verschuldigde huurprijs bedraagt
kale huur : € 601,77
voorschot servicekosten (art. 3.2) : € 171,04
Totaal € 772,81
(…).
Gelet op het karakter van de onderhavige tijdelijke huurovereenkomst is verhuurder jegens huurder niet gehouden onderhoud te verrichten. Huurder realiseert zich dat sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst met betrekking tot een voor herontwikkeling bestemd pand en accepteert mogelijke onvolkomenheden aan het pand.
Huurder zal verhuurder desgevraagd in de gelegenheid stellen het gehuurde te bezoeken, al dan niet in het kader van de voorgenomen herontwikkeling.
(…).
Huurder accepteert uitdrukkelijk dat sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst. Huurder realiseert zich dat dit met zich meebrengt dat deze huurovereenkomst op afzienbare termijn komt te eindigen, zonder dat verhuurder andere woonruimte aan huurder ter beschikking dient te stellen en zonder dat verhuurder in verband met die beëindiging schadevergoeding of enige andere vergoeding aan huurder dient te voldoen. Huurder dient bij het eindigen van deze huurovereenkomst een voorbeeldovereenkomst die representatief zou zijn voor alle gesloten overeenkomsten voor het gebruik van leegstandwetwoningen zelf zorg te dragen voor andere woonruimte, hetgeen huurder zich realiseert en ook accepteert.”
Uit een overzicht dat de belanghebbende bij de Rechtbank heeft overlegd, volgt dat de kale aan de leegstandwetwoningenbewoners in rekening gebrachte huur varieerde tussen € 417,22 en € 648,86.6
Een brief van 8 januari 2014 van de belanghebbende aan de inspecteur vermeldt dat de leegstandwetappartementen onderdeel zijn van het [A] -complex dat volgens een in 2008 vastgesteld bestemmingsplan moet wijken voor de herontwikkeling van een gebied dat ter plaatse bekend staat als de [A-zone] . Tussen 2009 en 2012 heeft de belanghebbende de appartementen één voor één van de eigenaren/bewoners gekocht. In een aantal gevallen heeft zij de appartementen ‘terug’verhuurd aan de verkopers. In geval van (dreigende) leegstand zijn, aldus deze brief, nieuwe bewoners gezocht met wie overeenkomsten onder het Leegstandswetregime zijn gesloten na een daarvoor afgegeven vergunning van het college van B&W. Nog steeds volgens die brief had het complex in 2015 gesloopt moeten worden.7 Evenals ter zake van de antikraakwoningen heeft de Inspecteur ter zake van de leegstandwet-woningen verklaard niet te bestrijden dat zij uiteindelijk voor de sloop zijn bestemd.8
De Rechtbank Zeeland-West-Brabant 9
Voor de Rechtbank Zeeland-West-Brabant was in geschil of de belanghebbende verhuurderheffing is verschuldigd voor de antikraakwoningen en leegstandwetwoningen. De belanghebbende meent van niet omdat de woningen niet voor de verhuur, maar voor de sloop zijn bestemd, zodat zij niet vallen onder de omschrijving van huurwoningen in art. 2(a) Wvh en dus niet tot de heffingsgrondslag behoren. De op aangifte voldane belasting moet daarom worden verminderd tot € 550. Ter zitting heeft de belanghebbende onder meer verklaard dat de gebruiksvergoeding voor de antikraakwoningen is bedoeld ter compensatie van haar kosten, zoals financieringskosten, brandverzekering en schoonmaak.10 De Inspecteur meent dat de antikraak- en leegstandwetwoningen wel degelijk in de heffingsgrondslag van de verhuurderheffing vallen en dat voor vermindering van de voldoening geen aanleiding bestaat.
De Rechtbank heeft ‘verhuur’ overeenkomstig art. 7:201(1) BW uitgelegd. De overeenkomsten ter zake van zowel de leegstandwet- als de antikraakwoningen, zijn volgens haar huurovereenkomsten. Dit oordeel steunt voor de leegstandwetwoningen op de volgende overweging:
“4.5. De rechtbank overweegt dat (…) aangezien bij de Leegstandwetwoningen sprake is van verhuur in de zin van artikel 7:201, eerste lid, van het BW, sprake is van verhuur in de zin van artikel 2, aanhef en onderdeel a, van de Wet verhuurderheffing. Vervolgens constateert de rechtbank dat woningen die met toepassing van de Leegstandwet worden verhuurd, niet expliciet in de Wet verhuurderheffing zijn uitgezonderd. Verder zijn in de bij deze wet behorende wetsgeschiedenis onvoldoende aanknopingspunten te vinden waaruit kan worden afgeleid, dat – zoals belanghebbende aanvoert – de wetgever alleen woningen in de heffing heeft willen betrekken die in het gereguleerde huursegment worden verhuurd en waarbij de verhuurder gebruik heeft kunnen maken van bijvoorbeeld de mogelijkheid om de huur te verhogen om scheefwonen tegen te gaan. Gelet op het voorgaande is bij verhuur van de Leegstandswoningen sprake van verhuur in de zin van de Wet verhuurderheffing. De omstandigheid dat de vergoeding die belanghebbende ontvangt voor het in gebruik verstrekken van de Leegstandwetwoningen lager is dan de door haar voor deze woningen gemaakte kosten, kan gelet op het voorgaande niet tot een ander oordeel leiden.”
Ter zake van de antikraakwoningen heeft de Rechtbank als volgt overwogen:
“4.9. (…) Het standpunt van de inspecteur dat bij anti-kraakwoningen steeds sprake is van verhuur in civielrechtelijke zin, is onjuist. Het hangt van de voorwaarden waaronder een woning in gebruik is gegeven, af of – voor zover hier van belang – een gebruiksovereenkomst met betrekking tot een woning kwalificeert als huur dan wel als bruikleen (vergelijk: Hof Amsterdam 30 augustus 2011, nr. 200.011.588/01, ). Huur onderscheidt zich in die zin van bruikleen dat bij huur de gebruiker zich verbindt tot een tegenprestatie en in het geval van bruikleen niet. Het enkele feit dat een gebruiksvergoeding is overeengekomen, maakt nog niet dat van bruikleen geen sprake is, omdat een vergoeding voor (gebruikers)kosten onder omstandigheden niet uitsluit dat sprake is van bruikleen.
Uit de bedoelde overeenkomst blijkt dat de gebruiker zich verplicht tot betaling van een vergoeding voor het gebruik van € 113,45 per maand. Uit de artikelen 5 en 6 van die overeenkomst blijkt dat de kosten van dagelijks onderhoud en de genoemde gebruikskosten voor rekening van de gebruiker komen. De gebruiksvergoeding van € 113,45 dient derhalve niet ter dekking van die kosten. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat de gebruiksvergoeding is bedoeld ter compensatie van kosten van de gemeente, zoals die ter zake van de hypotheek (financieringskosten), brandverzekering en schoonmaak. Dit zijn merendeels kosten die samenhangen met de eigendom van de woningen en die onvoldoende te maken hebben met het gebruik van de woning. Nu voorts het bedrag van € 113,45 niet als symbolisch kan worden aangemerkt, is de rechtbank van oordeel dat de verplichting om de gebruiksvergoeding te betalen dient te worden aangemerkt als een verbinding tot een tegenprestatie als bedoeld in artikel 7:201, eerste lid, van het BW. Nu de overeenkomst ook overigens de kenmerken heeft van huur, is bij de anti-kraakwoningen sprake van huur in civielrechtelijke zin.
De woningen zijn volgens de Rechtbank wel degelijk voor de verhuur bestemd omdat het op de korte termijn de bedoeling was om ze tijdelijk te verhuren.
Het Hof ‘s-Hertogenbosch 11
In hoger beroep bij het Hof Den Bosch betoogde de belanghebbende opnieuw dat de antikraak- en leegstandwetwoningen niet voor de verhuur bestemd zijn en voorts dat verhuurheffing ter zake van deze woningen strijdt met doel en strekking van de Wvh. De Inspecteur heeft die stellingen bestreden.
De belanghebbende betoogde onder meer dat bij de antikraakwoningen van verhuur geen sprake is omdat de gebruiksvergoeding slechts strekt tot vergoeding van kosten die zij maakt als eigenaar en tot vergoeding van kosten van gebruik: “om het ‘schoon, heel en veilig houden’”.12 Bij pleitnota stelde zij dat het in elk geval geen vergoeding voor het verschaffen van woongenot is. Ter zitting heeft de belanghebbende verklaard dat de te vergoeden kosten calamiteitenonderhoud (regulier beheer in verband met de veiligheid van de bewoners en schoonmaak, bijvoorbeeld wegens dumpen van afval door bewoners), uren van medewerkers en “verzekeringen en dat soort elementen” betreffen.13 De antikraakwoningen zijn volgens haar daarom ‘per definitie’ niet bestemd voor verhuur. Wat betreft de leegstandwetwoningen bestreed de belanghebbende niet dat het gaat om verhuur in de zin van art. 7:201 BW, maar wel dat de woningen daarvoor ‘bestemd’ zouden zijn in de zin van de Wvh. Zij achtte voorts zowel heffing ter zake van de antikraakwoningen als heffing ter zake van de leegstandwetwoningen in strijd met doel en strekking van de Wvh.
Ook het Hof heeft de gebruiksovereenkomsten voor zowel de antikraak- als de leegstandwetwoningen als huurovereenkomsten in de zin van art. 7:201 BW aangemerkt. Over de antikraakwoningen overwoog hij:
“4.6. Huur onderscheidt zich in die zin van bruikleen dat bij huur de gebruiker zich verbindt tot een tegenprestatie en in het geval van bruikleen niet. Het enkele feit dat een vergoeding van kosten is overeengekomen, maakt nog niet dat van bruikleen geen sprake is. Dit laatste kan het geval zijn als de vergoeding een symbolisch karakter heeft.
Belanghebbende heeft in dit verband gesteld dat ten aanzien van vrijwel alle anti-kraakobjecten de vergoeding voor het gebruik € 113,45 per maand bedraagt en dat uit deze maandelijkse vergoeding niet alle kosten bestreden kunnen worden die gemoeid zijn met het gebruik van de desbetreffende anti-kraakobjecten.
Het Hof is van oordeel dat de in punt 2.3 opgenomen overeenkomst geen andere conclusie toelaat dan dat er een rechtstreeks verband bestaat tussen de betalingsverplichting zoals opgenomen in artikel 2 van die overeenkomst en het ter beschikking stellen van het desbetreffende anti-kraakobject als (tijdelijke) woning als ook dat deze betalingsverplichting geen symbolisch karakter heeft, dat wil in dit geval zeggen niet van elke reële betekenis ontbloot is. Gesteld noch gebleken is voorts dat de anti-kraakobjecten niet als woning kunnen worden aangemerkt. Nu genoemde overeenkomst op naam van de gebruiker is gesteld leidt het Hof hieruit af dat de gebruiker zich jegens belanghebbende heeft verbonden de betreffende woning zelfstandig en als hoofdverblijf te gebruiken.
Gelet op het in punt 4.8 overwogene is het Hof van oordeel dat ten aanzien van de anti-kraakobjecten is voldaan aan de in artikel 7:201 BW gestelde eis van een voldoende bepaalbare tegenprestatie ter zake van het in gebruik krijgen van de desbetreffende woningen en dat de in 2.3 opgenomen overeenkomst aangemerkt moet worden als een overeenkomst van huur en verhuur. De omstandigheid dat bedoelde betalingsverplichting lager is dan de kosten die belanghebbende voor de instandhouding en de exploitatie van de desbetreffende woning maakt, doet aan dit oordeel niet af, evenmin als de omstandigheid dat belanghebbende geen gebruik maakt van haar wettelijke mogelijkheden tot periodieke verhoging van de maandelijkse betalingsverplichting (vgl. Hoge Raad 23 juni 2017, nr. 16/00967, ECLI:NL:HR:2017:1131). (…)”
Ter zake van de leegstandwetwoningen heeft het Hof als volgt overwogen:
“4.10. Ter beantwoording van de vraag of de leegstandwetobjecten ‘huurwoningen’ in de zin van artikel 2, letter a, van de Wet verhuurderheffing vormen, geldt met betrekking tot de in 2.4 opgenomen overeenkomst mutatis mutandis hetzelfde als het Hof heeft overwogen in de punten 4.5 tot en met 4.9.
Daarenboven wordt in deze overeenkomst met betrekking tot het gebruik van de leegstandwetobjecten gesproken over ‘huurder’, ‘verhuurder’, ‘huur(prijs)’, ‘verhuur’ en ‘huurovereenkomst’, hetgeen er naar het oordeel van het Hof op duidt dat betrokkenen ook een overeenkomst van huur en verhuur hebben willen sluiten.
Tenslotte blijkt uit artikel 15, eerste lid, van de Leegstandwet dat een aantal specifiek benoemde artikelen uit het Burgerlijk Wetboek betreffende huurovereenkomsten niet van toepassing is op de in dat artikel genoemde overeenkomsten van huur en verhuur van woonruimte, hetgeen naar het oordeel van het Hof betekent dat artikel 201, Boek 7, van het Burgerlijk Wetboek, welk artikel niet wordt genoemd in artikel 15, eerste lid, van de Leegstandwet, terdege van toepassing is op de in dat artikel genoemde overeenkomsten.”
Het Hof achtte het in de verhuurderheffing betrekken van antikraak- en leegstandwet-woningen niet in strijd met doel en strekking van de Wvh, nu de verhuurderheffing volgens de parlementaire geschiedenis primair het genereren van belastinginkomsten dient en moet worden bezien tegen de achtergrond van het geheel aan maatregelen voor het beter laten functioneren van de woningmarkt. Dat brengt mee dat het begrip “huurwoning” ruim wordt uitgelegd. Uit ’s Hofs overwegingen volgt dat hij een woning per definitie als ‘bestemd voor verhuur’ beschouwt als zij op de peildatum wordt verhuurd:
“4.16. Uit bedoelde wettekst en wetsgeschiedenis blijkt naar ’s Hofs oordeel (…) dat objectieve criteria bepalend zijn voor de vraag of er al dan niet sprake is van een 'voor verhuur bestemde woning' (…). Het Hof is van oordeel dat er sowieso sprake is van een 'voor verhuur bestemde woning', als het betreffende anti-kraak- of leegstandwetobject op de peildatum (…) feitelijk wordt verhuurd in de zin van artikel 201, boek 7, van het Burgerlijk Wetboek. Dit is het geval ten aanzien van beide objecten (…). Het doel dat de eigenaar van de desbetreffende woningen heeft met het eigendom en de verhuur van de woningen doet alsdan niet ter zake en het gegeven dat er sprake is van tijdelijke verhuur doet aan dit oordeel evenmin af. Steun voor dit oordeel vindt het Hof in (…) artikel 2, onderdeel a, van de Wet verhuurderheffing en de koppeling daarin met de Wet waardering onroerende zaken.”
De wetgever heeft bewust voor een enigszins grofmazige regeling gekozen en daarbij expliciet het risico voor lief genomen dat - kort gezegd - bepaalde verhuurders onevenredig kunnen worden getroffen.
Van Haperen merkt in NTFR 2017/2408 bij ‘s Hofs uitspraak op dat hij zich kan vinden in het oordeel dat van verhuur sprake is, maar dat hem niet duidelijk is op basis waarvan het Hof oordeelde dat de woningen ook voor verhuur zijn bestemd:
“(…) Bij de beantwoording gaat het hof voor zowel de leegstandswetwoningen als de antikraakwoningen systematisch in op de vraag of er sprake is van verhuur. Mijns inziens concludeert zij bij beide categorieën terecht dat er sprake is van verhuur. (…) Inmiddels heeft ook de Hoge Raad gesteld dat voor de verhuurderheffing aansluiting moet worden gezocht bij het begrip huur zoals gedefinieerd in art. 7:201 BW (HR 23 juni 2017, nr. 16/00967 (…)). Daarmee trekt het hof de conclusie dat er zowel bij de antikraakwoningen als bij de leegstandswetwoningen sprake is van een huurwoning in de zin van de Wet verhuurderheffing. In de Wet verhuurderheffing worden huurwoningen echter niet omschreven als woningen die verhuurd worden, maar voor verhuur bestemde woningen die onder de aftoppingsgrens van € 710 worden verhuurd.
(…).
In geval de woning wordt verhuurd conform art 7:201 BW, dan is er volgens het hof sowieso sprake van een ‘voor verhuur bestemde woning’. Ook nadat ik de uitspraak meermaals heb herlezen, blijft het mij onduidelijk waarom het hof tot de conclusie komt dat er geen waarde moet worden toegekend aan de toevoeging (voor verhuur) bestemd. Immers, de wetgever heeft dit toch ook expliciet opgenomen in de wettekst. Wat mij betreft schreeuwt dit wetsartikel om uitleg door ons hoogste rechtscollege. (…).”
Ook De Ruiter (NLF 2017/2213) onderschrijft het oordeel dat het om verhuur gaat. Ter zake van het criterium ‘bestemd voor’ bespreekt hij welke gevolgen het oordeel van het Hof kan hebben in combinatie met de heffingsvermindering verhuurderheffing die sinds 2014 in art. 1.10 Wet maatregelen woningmarkt 2014 II is opgenomen (ik laat voetnoten weg):
“Bestemd voor
De vervolgvraag is of ten aanzien van de woningen ook aan het bestemmingscriterium wordt voldaan. Deze vraag is lastiger te beantwoorden, want het is niet duidelijk of het bestemmingscriterium vanuit de eigenaar (subjectief) of vanuit de woning (objectief) dient te worden bekeken. Het Hof besliste dat als op de peildatum 1 januari feitelijk sprake is van verhuur, de betreffende woningen voor de verhuur zijn bestemd. Of dit tijdelijke verhuur is met het oog op toekomstige sloop/verkoop is volgens het Hof dus niet van belang. Deze uitleg lijkt goed te passen bij het objectieve karakter van de verhuurderheffing. Anderzijds geeft de wettekst meer houvast voor een toekomstgericht criterium. (…).
(…).
Samenhang met heffingsvermindering
Tot slot een opmerking over de samenhang met de heffingsvermindering voor sloop. In bepaalde gebieden geldt een heffingsvermindering van inmiddels € 25.000 per gesloopte huurwoning die uiteindelijk in mindering is te brengen op de verschuldigde verhuurderheffing. Ook hier geldt het generieke wettelijke begrip huurwoning, zodat het bestemmingscriterium eveneens voor deze heffingsvermindering relevant is. Dat roept de vraag op wat rechtens is als de gesloopte woning na de verhuur en dus voor de sloop enige tijd leeg heeft gestaan. Doel en strekking van de heffingsvermindering brengen mijns inziens zonder meer mee dat deze periode van leegstand niet relevant is voor het antwoord op de vraag of er in het kader van de heffingsvermindering sprake is van een gesloopte huurwoning. Met de heffingsvermindering moet blijkens de parlementaire toelichting de vermindering van het aantal (in de krimpgebieden) of het aantal slechte (in Rotterdam-Zuid) sociale huurwoningen worden gestimuleerd. Leegstand voorafgaand aan de sloop doet daaraan niets af. Dat dit een passende uitleg is, blijkt ook uit het feit dat met deze interpretatie voorkomen wordt dat met tijdelijke verhuur de heffingsvermindering in de wacht wordt gesleept. Ingeval een (voormalige) niet-sociale huurwoning in afwachting van sloop tijdelijk antikraak wordt verhuurd tegen een lage doch reële huur, is blijkens de uitspraak van het Hof sprake van belastingplicht voor de verhuurderheffing. Als de woning vervolgens na ontruiming direct wordt gesloopt, zou de heffingsvermindering kunnen worden toegepast, ook al is de woning feitelijk nooit als reguliere sociale huurwoning verhuurd. Een wat mij betreft bizarre uitkomst.”
3 Het geding in cassatie
De belanghebbende heeft tijdig en regelmatig beroep in cassatie ingesteld. De staatssecretaris van Financiën heeft zich schriftelijk verweerd. De belanghebbende heeft gerepliceerd; de Staatssecretaris heeft niet gedupliceerd.
De belanghebbende formuleert drie klachten, die ik als volgt samenvat:
(i) De gebruiksovereenkomsten zijn geen overeenkomsten van huur en verhuur in de zin van art. 7:201 BW (maar bruikleenovereenkomsten in de zin van art. 7A:1777 BW). Het Hof heeft niet gemotiveerd waarom de gebruiksvergoeding voor de antikraakwoningen niet-symbolisch zou zijn, althans meer zou zijn dan een bijdrage in de gebruiks-, beheers- en bemiddelings-kosten. Dat de overeenkomsten aan (ver)huur refererende termen bevat, is niet relevant: het gaat om de materiële inhoud. Het Hof had de Haviltex-maatstaf moeten toepassen en de bedoelingen van de partijen de doorslag moeten laten geven, i.e. gebruik met als doel het tegengaan van vandalisme en verloedering. Dat art. 7:201 BW in art. 15(1) Leegstandwet niet buiten toepassing wordt verklaard, impliceert niet dat iedere vorm van gebruik op grond van die laatste wet op een huurovereenkomst duidt.
(ii) Onjuist of onvoldoende gemotiveerd is ’s Hofs oordeel dat aan de bedoeling waarmee de belanghebbende de antikraak- en leegstandwetwoningen in eigendom houdt geen doorslaggevende betekenis toekomt. Het Hof gaat ten onrechte voorbij aan de term ‘bestemd’ in de definitie van ‘huurwoning’ in art. 2(a) Wvh.
(iii) met de overweging dat de wetgever expliciet heeft gekozen voor een doelmatige en daardoor grofmazige regeling die in bepaalde situaties nadelige financiële effecten meebrengt, gaat het Hof er ten onrechte aan voorbij dat uit de parlementaire geschiedenis ook blijkt dat bedoeld is om te heffen van ‘meer professionele verhuurders’. De belanghebbende is voor de antikraak- en leegstandwetwoningen geen verhuurder en al helemaal geen professionele of bedrijfsmatige verhuurder: zij dient met de tijdelijke bewoning van die woningen slechts het algemene belang.
De Staatssecretaris betoogt bij verweer dat het Hof terecht uit de met bewoners gesloten overeenkomsten heeft afgeleid dat de gebruiksvergoedingen niet symbolisch zijn en in rechtstreeks verband staan met hun gebruik van de woningen. Ook hij acht de gebruiksvergoedingen voor de bewoners niet van elke reële betekenis ontbloot, ook niet die van € 113,45 per maand voor de antikraakwoningen, nu het volgens hem vaak gaat om bewoners zonder de draagkracht om elders te kunnen huren, terwijl zij naast de gebruiksvergoeding ook alle gebruikslasten dragen, inclusief dagelijks onderhoud en het gebruikersdeel van de OZB14. Van een buitenkansje kan daarom zijns inziens niet worden gesproken. Anders zou het de gemeente ook minder moeite kosten kraakwachten te vinden. Het Hof heeft de eigenaarslasten volgens de Staatssecretaris terecht niet relevant geacht voor de vraag of de gebruiksvergoeding al dan niet symbolisch is.
De Staatssecretaris acht voldoende gemotiveerd ‘s Hofs oordeel over de bestemming van de antikraak- en leegstandwetwoningen en het doel en de strekking van de wet. Zijns inziens kan niet met succes worden betoogd dat een woning die wordt verhuurd desondanks naar de bedoeling van de verhuurder op dat moment niet voor verhuur bestemd zou zijn. De tijdelijkheid van de verhuur is alleen relevant bij recreatief gebruikte woningen, waarvoor een uitzondering geldt, maar niet bij woningen die als hoofdverblijf dienen.
Bij repliek persisteert de belanghebbende.