Parket bij de Hoge Raad, 10-11-2023, ECLI:NL:PHR:2023:1012, 22/03412

De gemachtigde van belanghebbende wil niets weten van deze in de Taxatiewijzer genoemde restwaardes. Hij schrijft:

“Elke feitelijke onderbouwing van de omvang van de restwaarde binnen de Taxatiewijzers ontbreekt. Slaat u ze desgewenst maar eens open, u zult niets hiervan terug vinden. Waar de onderbouwing van de stichtingskosten dus wel inzichtelijk gemaakt zijn, ontbreekt elke analyse voor de omvang van de restwaarde binnen de Taxatiewijzers. Ik neem taxeren voor de WOZ erg serieus en wil dat taxatietechnische aannames op feitelijke gegevens gestoeld worden. Aangezien deze ontbreken, wijs ik deze richtsnoeren dus af.

(…)

Mijn hierboven geformuleerde standpunt wordt door mij al enige jaren consequent uitgedragen en toegepast.” ³

Rechtbank Midden-Nederland ⁴

De Rechtbank heeft zich eerst in algemene zin gebogen over de betekenis van de Taxatiewijzer:

“4.1 (…) De rechtbank overweegt dat een Taxatiewijzer als hulpmiddel kan worden gebruikt, maar dat een taxateur niet zonder nadere onderbouwing naar de kengetallen daaruit mag verwijzen. Verder is het niet uitgesloten dat de aan de hand van een Taxatiewijzer bepaalde restwaarde van een onroerende zaak (of een onderdeel ervan) wordt bereikt terwijl de onroerende zaak nog in gebruik is bij de eigenaar/gebruiker en dezelfde functie als daarvoor blijft vervullen. Die omstandigheid kan aanleiding geven om bij de bepaling van de technische afschrijving en/of de restwaarde af te wijken van die Taxatiewijzer, ook als partijen de richtsnoeren van die Taxatiewijzer als uitgangspunt voor de waardering hebben aanvaard. Degene die aanspraak maakt op een zodanige afwijking moet de gronden daarvoor stellen en bij betwisting aannemelijk maken.”

Vervolgens spitste het partijdebat zich toe op de verklaring voor deze restwaardes. Deze discussie bracht de Rechtbank tot de conclusie dat de restwaarde van de desbetreffende opstallen verklaard kan worden door de ontwikkelpotentie ervan, bijvoorbeeld de mogelijkheid om de opstallen om te bouwen tot appartementen. Dit bracht de Rechtbank tot haar afrondende oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de restwaardes uit de Taxatiewijzer kunnen worden aangehouden:

“4.7 Gelet op de standpunten van partijen draait het hier dus om de vraag of er ook een ontwikkelwaarde is voor de [a-straat 1] in [Q]. De rechtbank kan de toelichting van verweerder hierover volgen. Gelet op die toelichting is het aannemelijk dat ook de [a-straat 1] ontwikkelpotentie heeft, waardoor er een (positieve) restwaarde zal zijn. Daarbij hoeven de losse onderdelen zoals de opstallen en de grond niet apart te worden bepaald, omdat het uiteindelijk gaat om de totale verkoopprijs. Dit betekent dat verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk heeft gemaakt dat de restwaardes conform de kengetallen uit de Taxatiewijzer kunnen worden aangehouden, ook na de verlening van de levensduur in afwijking van de Taxatiewijzer. De beroepsgrond slaagt niet.”

Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden ⁵

Het hoger beroep van belanghebbende keert zich tegen het oordeel van de Rechtbank dat de heffingsambtenaar met de verwijzing naar een aantal gerealiseerde verkoopcijfers aannemelijk heeft gemaakt dat de restwaardes uit de Taxatiewijzer kunnen worden aangehouden. Dit oordeel overtuigde de belanghebbende niet:

“5. Allereerst ben ik van mening dat de heffingsambtenaar met deze verkopen helemaal niets aannemelijk heeft gemaakt. De overgelegde analyses zijn zo verschrikkelijk summier dat je er niets uit af kunt leiden. We zien geen foto's, geen objectomschrijvingen, geen locaties, geen analyse van de kopende en verkopende partijen. Gewoon bijna helemaal niets.”⁶

Verder wijst belanghebbende op ‘een interessant punt’, namelijk dat volgens hem de ontwikkelpotentie van de door de heffingsambtenaar genoemde objecten is gelegen in de ligging van de grond, zodat – zo begrijp ik belanghebbende – die ontwikkelpotentie niet in aanmerking moet worden genomen bij vaststelling van de waarde die aan de opstal kan worden toegerekend:

“10. Kortom, de opstallen van de twee mogelijk te analyseren verkopen gaan gesloopt worden of zijn al gesloopt. De restwaarde van die opstallen was voor de kopers dus negatief. Hier komen we bij een interessant punt. Dit debat is ook ter zitting gevoerd en ik hoop dat het in het proces verbaal terecht is gekomen. Toen ik dit namelijk zei gaf de taxateur van de gemeente aan dat hij in zijn analyses altijd alleen (!) uitgaat van de waarde van het pand voor de verkoper. Dat is een onjuist uitgangspunt. De verkoper wil gewoon een zo hoog mogelijk bedrag en de koper biedt hem dat bedrag wat het hem waard is. Uiteraard laat de verkoper het pand pas gaan als een kritische grens overschreden is, namelijk het bedrag waarbij hij zelf meer nut uit het object kan halen dan het nut wat de koopsom hem oplevert. Als die ondergrens niet overschreden wordt zal hij niet met koop akkoord gaan. Echter zodra het object verkocht is, zal het hem een worst wezen wat de koper er mee doet. De prijs die betaald wordt bij dit soort gevallen wordt veel meer gedicteerd door de toekomstige ontwikkelpotentie van de locatie dan door de (rest)waarde van opstallen. Sterker nog, die opstallen vertegenwoordigen alleen maar overlast en kosten. Had het een keurig leeg braak stukje grond geweest dan was er veel meer betaald.”⁷

Over die restwaarde betoogde de belanghebbende voorts:

“13. Nogmaals, binnen de waardering is inschatting van de restwaarde in geschil. Die inschatting ziet op het genot van de opstal binnen die waardering. Uit de aangedragen voorbeelden blijkt eens te meer dan wanneer het einde bereikt is van de levensduur (technisch dan wel functioneel) de opstallen slechts een negatieve waarde vertegenwoordigen. Ze worden immers gesloopt. Nu geldt in deze zaak dat we, rekening houdend met de huidige bestemming en er vanuitgaande dat het huidig gebruik wordt voortgezet, een redelijk waarde inschatten van de opstal. Binnen de boekhouding van mijn klant houden ze al rekening met toekomstige sloopkosten. Ze schrijven af op de panden en daar waar ze sloop gaan voorzien, worden er voorzieningen genomen. Geen enkele organisatie houdt in zijn boekhouding rekening met een restwaarde van de opstallen aan het einde van de levensduur. Dat in de fiscale balans in de boekhouding dit wordt afgetopt met de bodemwaarde doet niets af aan het feit dat in de commerciële balans dit wel conform goed koopmansgebruik gedaan wordt.” ⁸

Het Hof liet zich niet meevoeren in het debat over de bruikbaarheid van de verkoopcijfers die de heffingsambtenaar had ingebracht. In plaats daarvan gaf het Hof de Taxatiewijzer een prominentere plaats dan de Rechtbank had gedaan:

“4.5 (…) Uit jurisprudentie volgt verder dat, indien beide partijen voor de vaststelling van de GVW de richtsnoeren van de Taxatiewijzer tot uitgangspunt nemen, de partij die daarvan wil afwijken, de bewijslast draagt de redenen voor een dergelijke afwijking aannemelijk te maken (vgl. HR 23 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1671, r.o. 2.4.2 en 2.4.3). Voor de onderhavige zaak betekent dit dat de heffingsambtenaar mag uitgaan van (de gemiddelden van) de restwaardes zoals opgenomen in de Taxatiewijzer en dat op belanghebbende de bewijslast rust aannemelijk te maken dat de restwaarde van de opstallen, in afwijking van de Taxatiewijzer, op nihil moet worden gesteld.”

Het Hof volgde vervolgens belanghebbende niet in haar betoog dat de restwaarde op nihil moet worden gesteld en zette daartoe uiteen dat de correctie wegens technische veroudering wordt bepaald aan de hand van de levensduur en de restwaarde van het te waarderen object. De levensduur wordt door de makers van de Taxatiewijzer conservatief (lees: aan de korte kant) ingeschat, zodat het goed mogelijk is dat de opstal aan het eind van die (vooraf ingeschatte) levensduur nog geschikt is voor het doel waarvoor die opstal is gesticht. Dan kan het gebruik worden voortgezet totdat het gebouw werkelijk niet meer de functie kan vervullen waarvoor het is gesticht. Dit heeft volgens het Hof het volgende gevolg:

“4.7 (…) Het voorgaande brengt mee dat, indien een object door veroudering niet langer dezelfde functie kan vervullen als daarvoor (derhalve, indien de daadwerkelijke levensduur wordt bereikt), de waarde van dit object lager kan zijn dan de in de Taxatiewijzer vermelde “restwaarde”, of dat deze “daadwerkelijke restwaarde” zelfs negatief kan zijn. Deze lagere daadwerkelijke restwaarde komt echter eerst aan de orde indien het (voortgezet) gebruik van het object beëindigd is, dan wel indien er objectieve redenen zijn die de verwachting rechtvaardigen dat dit (voortgezet) gebruik op korte termijn wordt beëindigd.”

Op deze grond heeft het Hof het standpunt van belanghebbende dat de restwaarde nihil moet zijn verworpen:

“4.9 Het standpunt van belanghebbende dat de restwaarde van opstallen aan het eind van de - overeenkomstig de Taxatiewijzer - vastgestelde levensduur nihil bedraagt dan wel een negatieve waarde vertegenwoordigt, lijkt uit te gaan van het standpunt dat de restwaarde de waarde is die. een onroerende zaak aan het einde van de technische levensduur vertegenwoordigt op het moment dat de onroerende zaak niet langer geschikt is om dezelfde functie als daarvoor te vervullen. Uit het onder 4.7. overwogene volgt dat de Taxatiewijzer niet van dit uitgangspunt uitgaat, zodat dit uitgangspunt moet worden verworpen. Met hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd heeft zij evenmin aannemelijk gemaakt dat er omstandigheden zijn op grond waarvan moet worden aangenomen dat de restwaarde van de onroerende zaak aan het eind van de door de heffïngsambtenaar gehanteerde levensduur nihil dan wel negatief is. De verwijzing naar de door de heffïngsambtenaar overgelegde transactiegegevens van onroerende zaken die na het maatschappelijk gebruik worden aangewend voor woondoeleinden is daartoe onvoldoende, omdat bij deze onroerende zaken de aard en bestemming daarvan niet gehandhaafd blijft.”