Parket bij de Hoge Raad, 24-11-2023, ECLI:NL:PHR:2023:1069, 22/03770
Parket bij de Hoge Raad, 24-11-2023, ECLI:NL:PHR:2023:1069, 22/03770
Gegevens
- Instantie
- Parket bij de Hoge Raad
- Datum uitspraak
- 24 november 2023
- Datum publicatie
- 8 december 2023
- ECLI
- ECLI:NL:PHR:2023:1069
- Formele relaties
- Arrest Hoge Raad: ECLI:NL:HR:2024:571
- Zaaknummer
- 22/03770
Inhoudsindicatie
Art. 17(3) Wet WOZ. Gecorrigeerde vervangingswaarde. Bedrijfswaarde. Kasstromen gebruiker relevant bij bepaling bedrijfswaarde op basis van DCF-methode indien onroerende zaak in gebruik is bij ander dan de eigenaar? Bewijslastverdeling. Hoe past HR BNB 2002/375 binnen de drietrapsraket van het Oostflakkee-arrest?
De heffingsambtenaar heeft voor 2018 en 2019 de WOZ-waarde voor een golfcomplex vastgesteld op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW). Belanghebbende – de eigenaar – stelt dat de GVW te hoog is vastgesteld omdat de bedrijfswaarde lager is, gelet op de door haar ingebrachte discounted cashflow (DCF) berekeningen. Die berekeningen zijn mede gebaseerd op kasstromen van de gebruiker, zijnde een v.o.f. waarvan twee dochtervennootschappen van belanghebbende de vennoten zijn.
Het Hof oordeelt dat belanghebbende niet in op de haar rustende bewijslast is geslaagd omdat de DCF-berekeningen mede zijn gebaseerd is op de kasstromen van de gebruiker. Omdat belanghebbende overigens niets tegen de onderbouwing door de heffingsambtenaar heeft ingebracht, kunnen de vastgestelde waarden worden gevolgd.
A-G Pauwels meent, gelet op het Veendam-arrest en het Ahoy-arrest, dat het Hof terecht tot uitgangspunt heeft genomen dat de bedrijfswaarde moet worden bepaald vanuit het perspectief van de eigenaar. Dit brengt mee dat de kasstromen van de gebruiker niet in aanmerking mogen worden genomen bij de DCF-berekening om de bedrijfswaarde te onderbouwen. Dat wordt niet anders door de omstandigheid dat de exploitatieresultaten van de gebruiker belanghebbende (indirect) aangaan in de hoedanigheid van aandeelhouder. In verband met de klacht over de bewijslastverdeling gaat de A-G in op de vraag hoe HR BNB 2002/375 zich verhoudt tot de drietrapsraket van het Oostflakkee-arrest. Volgens de A-G is HR BNB 2002/375 in te passen in de drietrapsraket overeenkomstig HR BNB 2015/214. Het oordeel van het Hof over de DCF-berekeningen getuigt niet van een onjuiste verdeling van de stelplicht en bewijslast. Dat geldt ook voor het uiteindelijke oordeel van het Hof. Weliswaar heeft het Hof niet expliciet een bewijsoordeel over de onderbouwing door de heffingsambtenaar, maar dat houdt ermee verband dat belanghebbende de elementen van de onderbouwing (overigens) niet heeft betwist.
De A-G meent het cassatieberoep ongegrond is.
Conclusie
PROCUREUR-GENERAAL
BIJ DE
HOGE RAAD DER NEDERLANDEN
Nummer 22/03770
Datum 24 november 2023
Belastingkamer B
Onderwerp/tijdvak Wet waardering onroerende zaken
Nrs. Gerechtshof 21/01048 en 21/01049
Nrs. Rechtbank 20/1193 en 20/1194
CONCLUSIE
M.R.T. Pauwels
In de zaak van
[X] B.V. (belanghebbende)
tegen
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amersfoort (het College)
1 Inleiding en overzicht
Deze zaak gaat over de vaststelling van de WOZ-waarde van een golfcomplex op gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW). Aangezien het golfcomplex wordt geëxploiteerd met het uitsluitende doel daarmee winst te behalen, kan de GVW niet hoger zijn dan de bedrijfswaarde. Kern van het geschil is (i) de bewijslastverdeling en (ii) de wijze van berekening door belanghebbende van de bedrijfswaarde op basis van de discounted cashflow (DCF) methode. Het geschil over de bewijslastverdeling biedt de Hoge Raad de mogelijkheid om uiteen te zetten hoe het arrest HR BNB 2002/375 is in te passen in de zogenoemde drietrapsraket van het nadien gewezen Oostflakkee-arrest (8.10-8.13 en 8.17-8.18).
Belanghebbende is eigenaar van het golfcomplex en verhuurt het aan een vennootschap onder firma (de gebruiker) waarvan twee dochtervennootschappen van belanghebbende de vennoten zijn. Belanghebbende heeft haar DCF-berekeningen (mede) gebaseerd op kasstromen van de gebruiker.
Het Hof heeft geoordeeld (i) dat op belanghebbende de bewijslast rust ter zake van de lagere bedrijfswaarde, en (ii) dat belanghebbende niet in die bewijslast is geslaagd omdat de DCF-berekeningen mede zijn gebaseerd op de kasstromen van de gebruiker.
Belanghebbende stelt een cassatiemiddel voor, verdeeld in drie onderdelen. Bij het eerste middelonderdeel – betreffende de weergave door het Hof van de DCF-berekeningen van belanghebbende – bestaat naar mijn mening geen belang (3.7). Het tweede en derde middelonderdeel hebben betrekking op oordeel (i) respectievelijk oordeel (ii) van het Hof.
Ik start met de behandeling van het derde middelonderdeel. Onderdeel 4 en 5 zijn inleidend van aard; zij behandelen de waardering op GVW onderscheidenlijk de verhouding tussen de GVW en de bedrijfswaarde. Onderdeel 6geeft jurisprudentie weer over welk perspectief wordt gehanteerd bij waardering op bedrijfswaarde. Dat is dat van de eigenaar. In onderdeel 7geef ik mijn beschouwing over de vraag of in een geval als dit (waarin de eigenaar alle aandelen houdt in de (vennoten van) de gebruiker) de kasstromen van de gebruiker in aanmerking mogen worden genomen bij de DCF-berekening om de bedrijfswaarde te onderbouwen. Ik meen dat het antwoord ontkennend luidt.
Onderdeel 8 gaat in op de bewijslastverdeling in verband met het tweede middelonderdeel. Eerst behandel ik jurisprudentie en literatuur (8.2-8.15), waarna mijn beschouwing volgt (8.16 e.v.). Hoewel het Hof als uitgangspunt de bewijslast in te ruime zin op belanghebbende heeft gelegd (8.21), meen ik dat zijn uiteindelijke oordeel over de DCF-berekeningen niet getuigt van een onjuiste verdeling van de stelplicht en bewijslast (8.22). Verder moet aan belanghebbende worden toegegeven dat het Hof niet expliciet een oordeel heeft gegeven of de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt (8.21), maar ook op dit punt kan cassatie achterwege blijven omdat dit denkelijk verband houdt met de wijze van verweer tegen de door de heffingsambtenaar gegeven onderbouwing (8.23).
In onderdeel 9 geef ik een korte beoordeling van de middelonderdelen. Het cassatieberoep is naar mijn mening ongegrond.
2 De feiten en het geding in feitelijke instanties
Belanghebbende is eigenaar van een golfcomplex. Het golfcomplex is één onroerende zaak als bedoeld in art. 16 Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De onroerende zaak wordt geëxploiteerd door een vennootschap onder firma (de v.o.f.; de gebruiker). De vennoten van de v.o.f. zijn twee dochtervennootschappen van belanghebbende. Belanghebbende is de enige bestuurder van deze dochtervennootschappen. Belanghebbende verhuurt het golfcomplex aan de gebruiker tegen een huursom.1
Ten aanzien van belanghebbende is voor elk van de jaren 2018 en 2019 een beschikking op grond van de Wet WOZ genomen waarbij de WOZ-waarde is vastgesteld op € 4.300.000. De vastgestelde WOZ-waarden zijn bij uitspraak op bezwaar gehandhaafd.
Belanghebbende bepleit in hoger beroep dat de WOZ-waarde voor het jaar 2018 € 1.846.000 bedraagt en die voor het jaar 2019 € 1.978.000. Het Hof oordeelt dat het hoger beroep ongegrond is. Op hoofdlijnen weergegeven overweegt het Hof daartoe als volgt.
Het Hof, rov. 4.6, stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat de onroerende zaak een incourant object is waarvan de waarde moet worden gesteld op de gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW) en dat de exploitatie van de onroerende zaak geschiedt met het uitsluitende doel daarmee winst te behalen.
Het Hof, rov. 4.7, overweegt dat belanghebbende tegen de door de heffingsambtenaar gegeven onderbouwing van de GVW alleen heeft ingebracht dat met een extra afschrijving voor functionele veroudering rekening moet worden gehouden en dat daardoor de GVW moet worden vastgesteld op de lagere bedrijfswaarde (de indirecte opbrengstwaarde). Het oordeelt dat de bewijslast hiervoor rust op belanghebbende.
Het Hof, rov. 4.8, vermeldt dat belanghebbende ter onderbouwing van de lagere bedrijfswaarde discounted cashflow (DCF)-berekeningen heeft overgelegd, waarin de kasstromen van de gebruiker tezamen met de kasstromen van belanghebbende – betreffende de huurinkomsten – zijn verwerkt.
Het Hof, rov. 4.10, oordeelt dat indien een incourante onroerende zaak bij een ander dan de eigenaar in gebruik is, de waarde dient te worden bepaald overeenkomstig hetgeen voor de eigenaar geldt. Het Hof verwijst in vergelijkende zin naar de arresten die in het fiscaal spraakgebruik ook wel als het Veendam-arrest4 en het Ahoy-arrest5 worden aangehaald. In de door belanghebbende overgelegde DCF-berekeningen heeft belanghebbende zich mede gebaseerd op de kasstromen van de gebruiker, terwijl die kasstromen belanghebbende als eigenaar juridisch gezien niet aangaan. Dat de opbrengsten van de gebruiker in dit geval uiteindelijk de belangen van de eigenaar (belanghebbende) raken, gelet op de aandeelhoudersrelatie tussen hen, maakt dat niet anders. Nu een waardebepaling gebaseerd op enkel de kasstromen van belanghebbende niet is opgemaakt, heeft belanghebbende niet aan de bewijslast voldaan.
Het Hof, rov. 4.11, komt vervolgens tot het oordeel dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarden kunnen worden gevolgd. Redengevend is dat belanghebbende ten aanzien van de door de heffingsambtenaar gegeven onderbouwing alleen heeft gesteld dat met een extra afschrijving voor functionele veroudering rekening moet worden gehouden, en dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat voor een dergelijke extra functionele afschrijving aanleiding bestaat.
3 Het geding in cassatie
Belanghebbende heeft tijdig en ook overigens op regelmatige wijze beroep in cassatie ingesteld. Het College heeft een verweerschrift ingediend.
Beroepschrift in cassatie
Belanghebbende stelt in cassatie één middel voor. Het middel stelt verzuim van vormen en schending van onder meer art. 17 Wet WOZ en art. 4 Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (Instructie Waardebepaling). Het middel bestaat uit drie onderdelen.
Middelonderdeel I richt zich tegen de weergave door het Hof in rov. 4.8 van de DCF-berekeningen van belanghebbende. In de DCF-berekeningen is, anders dan waarvan het Hof uitgaat, geen huursom betrokken. De kasstromen van de gebruiker en van de eigenaar hebben samen ten grondslag gelegen aan het taxatierapport, maar de kasstroom bestaande uit de huur is bij de DCF-berekeningen buiten beschouwing gelaten. Overigens is, anders dan waarvan het Hof uitgaat, de huursom niet vast, maar variabel.
Volgens middelonderdeel II heeft het Hof de bewijslast verkeerd verdeeld. Het heeft namelijk miskend dat art. 17(3) Wet WOZ in samenhang met art. 4(4) Instructie Waardebepaling de heffingsambtenaar verplicht een zodanige correctiefactor voor functionele veroudering toe te passen dat de waarde overeenkomt met de bedrijfswaarde. De door het Hof gebruikte bewoordingen als ‘extra afschrijving voor functionele veroudering’ en ‘lagere bedrijfswaarde’ zijn onjuist, aangezien zij kennelijk ervan uitgaan dat twee vormen van de GVW bestaan, namelijk een ‘gewone gecorrigeerde vervangingswaarde’ en een ‘lagere bedrijfswaarde’. Dat is onjuist: er is bij een onroerende zaak als de onderhavige maar één GVW en die dient per definitie niet hoger te zijn dan de bedrijfswaarde. Dat betekent dat de heffingsambtenaar, die blijkens onder meer het Oostflakkee-arrest6 eerst aannemelijk moet maken dat de waarde niet te hoog is, ook aannemelijk moet maken dat een zodanige correctiefactor voor functionele veroudering is toegepast dat de waarde overeenkomt met de bedrijfswaarde. Die stap heeft het Hof overgeslagen. Overigens slaagt de heffingsambtenaar niet in deze bewijslast.
Middelonderdeel III richt zich tegen het oordeel van het Hof in rov. 4.10 dat de indirecte opbrengstwaarde enkel moet worden gebaseerd op de huursom die belanghebbende van de gebruiker ontvangt. Omdat sprake is van een incourante onroerende zaak waarvan vaststaat dat deze enkel wordt geëxploiteerd met het doel daarmee winst te behalen, kan de waarde niet hoger zijn dan de bedrijfswaarde, zijnde de waarde in economische zin voor de eigenaar. Voor belanghebbende wordt de waarde in economische zin niet uitsluitend bepaald door de huurinkomsten die zij met de onroerende zaak realiseert, maar ook door de exploitatieresultaten die haar beide 100%-deelnemingen in de vorm van de v.o.f. behalen. Die laatstgenoemde resultaten gaan belanghebbende zowel in economische als in juridische zin volledig aan.
Verweerschrift in cassatie
Ten aanzien van middelonderdeel I verweert het College dat het Hof niet is uitgegaan van onjuiste feiten en omstandigheden, maar enkel heeft aangesloten bij hetgeen belanghebbende ter zitting heeft verklaard en in haar DCF-berekeningen heeft verwerkt. Ten aanzien van middelonderdeel II verweert het College dat het Hof terecht heeft geoordeeld dat belanghebbende een aanvullende correctie voor functionele veroudering aannemelijk moet maken. De correcties die belanghebbende voorstelt, zijn onwaarschijnlijk hoog voor objecten met bouwjaren tussen 2000 en 2014. Dat klemt te meer nu geen sprake is van structureel verliesgevende exploitatie. Ten aanzien van middelonderdeel III verweert het College dat blijkens vaste jurisprudentie – bijvoorbeeld het Ahoy-arrest – enkel de positie van de eigenaar relevant is voor de waardering van incourante objecten. Daaraan doet de bestuurlijke en economische verwevenheid tussen belanghebbende en de gebruiker niet af.
Belang bij het eerste middelonderdeel?
Het eerste middelonderdeel houdt in de kern in dat het Hof in rov. 4.8 een onjuiste weergave heeft gegeven van de wijze van de DCF-berekening van belanghebbende. Het middelonderdeel verbindt daaraan het gevolg dat de uitspraak niet in stand kan blijven omdat het oordeel van het Hof is gebaseerd op onjuiste veronderstellingen. Dat lijkt me een stap te snel. Het negatieve oordeel van het Hof in rov. 4.10 over de DCF-berekeningen heeft te maken met het feit dat die berekeningen mede zijn gebaseerd op de kasstromen van de gebruiker. Het eerste middelonderdeel bestrijdt dát feit niet; sterker nog, het middel bevestigt de juistheid daarvan.7 Het punt waarop het Hof volgens het eerste middelonderdeel is uitgegaan van een verkeerde veronderstelling van de DCF-berekeningen – namelijk dat de huursommen daarvan onderdeel zijn – heeft bij het oordeel van het Hof geen rol gespeeld. Ik meen daarom dat er geen belang is bij het eerste middelonderdeel. Alleen een onjuiste weergave is geen reden voor cassatie.
4. De gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW)8
Art. 17 Wet WOZ bepaalt in het eerste lid dat aan een onroerende zaak een waarde (de WOZ-waarde) wordt toegekend. Dat artikel bepaalt ook welke waarde dat is. In deze zaak is art. 17(3) Wet WOZ van belang, met de daarin beschreven GVW.
Art. 17(3) Wet WOZ luidt als volgt:
“In afwijking in zoverre van het tweede lid wordt de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, (…) bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
a. de aard en de bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.”
Ik laat de voorrangsregel in art. 17(3) Wet WOZ – de waarde is de hoogste van de waarde in het economisch verkeer en de GVW – verder onbesproken omdat niet in geschil is dat gewaardeerd moet worden op GVW (2.5). De passage “in afwijking in zoverre van het tweede lid (…)” brengt mee dat enerzijds afgeweken wordt van het waarderingsvoorschrift in het tweede lid, maar houdt – gelet op de woorden ‘in zoverre’ – anderzijds ook in dat overigens het tweede lid nog wel relevant is voor de waardebepaling. Dat gaat dan in het bijzonder om de zogenoemde overdrachtsfictie en verkrijgingsfictie. Ik laat ook die ficties verder rusten, omdat zij geen rol spelen in deze zaak.
Het waarderingsvoorschrift GVW in art. 17(3) Wet WOZ kent zijn oorsprong in een bepaling in de voormalige gemeentewet betreffende de onroerendezaakbelasting (eerder de onroerendgoedbelasting). Die bepaling is ingevoerd op 1 januari 1983.9 De memorie van toelichting bij de wetswijziging verwijst ter verduidelijking van de gedachtegang die ten grondslag ligt aan het waarderingsvoorschrift naar een eerdere concept-toelichting op een concept-tekst die in het kader van een adviesverzoek aan de Hoge Raad is voorgelegd.10 Ik citeer die toelichting omdat die aangehaald wordt in het hierna (5.2) aan de orde komende Veendam-arrest. De toelichting luidt – voor zover van belang – als volgt:11
“Uit de huidige jurisprudentie kan worden afgeleid dat uitsluitend vanuit de positie van de veronderstelde koper wordt bezien welke aard in het economisch verkeer het onroerend goed heeft. Naar onze mening dient echter wel degelijk rekening te worden gehouden met de huidige eigenaar als verkoper. Er is sprake van twee partijen die beide economisch en rationeel handelen. Eerst dient te worden bepaald voor welke prijs de verkoper bereid zou zijn de eigendom over te dragen (verkoperswaarde). De verkoper kent slechts een ondergrens, zijnde de waarde die het onroerend goed in economische zin voor hem vertegenwoordigt. Voor dat bedrag en niet voor een lager bedrag is hij bij rationeel handelen bereid zijn rechten over te dragen. (…) De waarde wordt allereerst bepaald door de functie die het onroerende goed op het voor de waardering beslissende tijdstip voor de eigenaar of de gebruiker heeft (functionele waarde). De functionele waarde voor de veronderstelde verkoper is afhankelijk van onder meer de investeringen welke noodzakelijk zijn voor de verkrijging van een vervangend onroerend goed waarvan hij een zelfde gebruik kan maken als van het te waarderen onroerend goed. (…) Bij de bepaling van de heffingsgrondslag van onroerende goederen die niet min of meer regelmatig verkocht worden, zal de vervangingswaarde van het onroerend goed op het voor de waardering beslissende tijdstip, met inachtneming van de technische en functionele veroudering die sedert de stichting daarvan is opgetreden, bepalend zijn.
Aan de andere zijde kent de veronderstelde koper in zijn economisch handelen een bovengrens, welke bepaald wordt door de mogelijkheid tot het stichten of verkrijgen van een gelijkwaardig onroerend goed en de prijs welke daarvoor moet worden betaald (koperswaarde). Verkoperswaarde en koperswaarde zullen op de peildatum in beginsel dezelfde zijn. De feitelijke omstandigheden moeten zo objectief mogelijk worden benaderd. Dit wordt bereikt door in de tekst op te nemen dat er geen beperkingen worden gesteld aan de groep van de mogelijke gegadigden voor het onroerend goed. Met andere woorden, de tegenwoordige eigenaar kan aan beide zijden van de scheidslijn opereren.”
Tijdens de parlementaire behandeling in de Eerste Kamer gaan de bewindslieden in op het begrip ‘gecorrigeerde vervangingswaarde’ en zijn verhouding tot het begrip ‘vervangingswaarde’:12
“De uitdrukking «gecorrigeerde vervangingswaarde» komt in de wet niet voor. De eerste ondergetekende heeft haar tijdens het mondelinge overleg met de Tweede Kamer gebruikt om niet telkens de zinsnede «de vervangingswaarde ..., bij de bepaling waarvan rekening wordt gehouden met technische en de functionele veroudering die is opgetreden sedert de stichting van het goed, waarbij de invloed van latere wijzigingen mede in aanmerking wordt genomen» in de mond te hoeven nemen.
Naar aanleiding van de vraag wat precies is bedoeld met de gecorrigeerde vervangingswaarde, merken wij het volgende op. Uitgangspunt bij de heffing van gemeentelijke onroerend-goedbelastingen over incourante onroerende goederen is de vervangingswaarde. In de Nota naar aanleiding van het verslag aan de Tweede Kamer is de vervangingswaarde aangeduid als het offer dat nodig is om een bepaald object weer in dezelfde staat aan te schaffen of te vervaardigen. Dat zou dus betekenen dat - althans in theorie - een nieuw object, identiek aan het bestaande, verrijst waarvan het offer (de stichtingskosten of de aanschaffingsprijs) de vervangingswaarde vertegenwoordigt. Die vervangingswaarde moet echter worden gecorrigeerd, vandaar deze uitdrukking. Er vindt een tweevoudige correctie plaats. Er moet gecorrigeerd worden wegens technische veroudering. (…) Er zijn echter ook omstandigheden van economische aard die van invloed zijn op de waardebepaling. (…) In de bedrijfseconomie wordt de waarde die resteert als gevolg van deze economische veroudering ook wel als bedrijfswaarde of indirecte opbrengstwaarde aangeduid.”
Belangrijke onderdelen van de GVW zijn de correcties op de vervangingswaarde. Dit zijn de in art. 17(3) Wet WOZ opgenomen correcties wegens technische en functionele veroudering. In de wetsgeschiedenis worden deze correcties als volgt beschreven:13
“De correctie wegens technische veroudering vindt plaats op grond van de verwachte levensduur van het object en de residuwaarde die het object aan het einde van die levensduur zal hebben. Afhankelijk van een waardedaling ten gevolge van technische veroudering met een meer of minder gelijkmatig verloop, kan afschrijving plaatsvinden volgens methoden die voor het desbetreffende object het meest geëigend zijn.
De afschrijving wegens functionele veroudering dient in ruime zin te worden verstaan. Hieronder valt al datgene wat men in het algemeen «economische veroudering» noemt. Voor een nadere uiteenzetting over de functionele veroudering wordt verwezen naar Kamerstukken I 1982-1983, 17 653, nr. 63a, blz. 4.”
Art. 20(2) Wet WOZ kent een delegatiebepaling voor het stellen van regels voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling. Het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waardering onroerende zaken geeft hieraan uitvoering. Dit besluit voorziet op zijn beurt erin dat bij ministeriële regeling een instructie wordt vastgesteld waarin de bedoelde regels zijn neergelegd. Dit is gebeurd in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (Instructie Waardebepaling). Art. 4 Instructie Waardebepaling (tekst vanaf 2012) kent regels voor de GVW. Voor deze zaak zijn met name lid 2 en lid 4 van belang.
“2 De vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet, wordt berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
(…)
4 Bij de berekening van de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet voor bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken wordt een zodanige factor voor functionele veroudering toegepast dat de waarde overeenkomt met de bedrijfswaarde van die onroerende zaak rekening houdend met de economische situatie in de desbetreffende branche of bedrijfstak.”
Art. 4(4) Instructie Waardebepaling is als volgt toegelicht:14
“In het vierde lid is (…) een bijzondere bepaling opgenomen voor de gecorrigeerde vervangingswaarde voor niet-woningen die bedrijfsmatig worden geëxploiteerd. Bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde moet rekening gehouden worden met de economische situatie in de branche waartoe het bedrijf dat de onroerende zaak gebruikt, behoort. Deze economische situatie in de branche is ook bepalend voor de ‘maatschappelijke’ behoefte aan het object en daarmee voor de factor voor functionele veroudering. Voor deze corrigeerde vervangingswaarde wordt het begrip bedrijfswaarde gehanteerd. Deze bedrijfswaarde is wel afhankelijk van de economische situatie in een branche, maar niet direct van de economische situatie in een individueel bedrijf. Slechte bedrijfsvoering heeft geen invloed op de waarde in het kader van de Wet WOZ.”