Parket bij de Hoge Raad, 14-02-2025, ECLI:NL:PHR:2025:202, 24/02649

Deze zaak betreft de verkrijging van twee aan elkaar grenzende bouwkavels, ontstaan door de verkaveling - in acht kavels en een nieuw perceel (nr. [0001] ) - van één voormalig perceel met daarop een te slopen woning met aanhorigheden zoals garage, zwembad en terras. Op de nieuwe kavel 1 stond circa 55% (oppervlakte) van die oude woning (zaak 24/02649) en op kavel 2 minder dan 1% ervan plus het verharde terras (zaak 24/02648). De kopers van beide kavels menen dat zij een ‘woning’ hebben verkregen in de zin van art. 14(2) Wet op belastingen van rechtsverkeer (Wet BvR)) en daarom recht hebben op overdrachtsbelasting naar 2% in plaats van het reguliere 6%-tarief. Voor de vraag of een woning is verkregen, is huns inziens slechts van belang of het verkregene naar zijn aard tot bewoning bestemd is en dat is volgens hen het geval. Dat wordt huns inziens niet anders door de verkaveling.

Het Hof heeft echter per kavel (‘binnen de kadastrale eigendomsgrens’) beoordeeld of het bouwdeel dat op elke kavel staat, als ‘woning’ aangemerkt kan worden en geconcludeerd dat dat niet het geval is omdat 55% c.q. 1% van een woning niet naar zijn aard bestemd kan zijn voor bewoning.

Ook in cassatie is in beide zaken in geschil of een ‘woning’ is verkregen. De beroep- en verweerschriften zijn identiek op de verkrijgingspercentages van de oude woning na.

In beide zaken vertonen de machtigingen gebreken. Als u die ontoereikend acht, waren de betrokkenen in de gelegenheid te stellen om die gebreken te herstellen.

De belanghebbenden betogen op basis van de akten van levering dat de op hun kavels staande opstallen gemeenschappelijke eigendom zijn en - kennelijk - dat daardoor de oude woning in gemeenschappelijke eigendom is verkregen. Zij stellen één cassatiemiddel in twee onderdelen voor: het Hof heeft (i) ten onrechte de geschiktheid voor bewoning en daarmee het percentage van de verkregen woning relevant geacht en aldus (ii) ten onrechte een kwantitatieve in plaats van kwalitatieve toets aangelegd. Ad (i) betogen zij dat uit de wets-geschiedenis, uw rechtspraak en de feitenrechtspraak volgt dat feitelijke (on)geschiktheid voor bewoning niet ter zake doet. Ad (ii) betogen zij dat de vraag of een bouwsel naar zijn aard voor bewoning bestemd is, beantwoord moet worden enkel op basis van bouwkundige kenmerken (kwalitatieve beoordeling), niet op basis van een omvangpercentage.

De staatssecretaris meent dat de belanghebbenden de leveringsakten verkeerd lezen en dat de gemeenschappelijkheid enkel geldt voor eventuele scheidsmuren en dier fundering. Ad (i) meent hij dat ‘s Hof oordeel over de (on)geschiktheid voor bewoning van het verkregene ten overvloede is gegeven en diens oordeel dus ook daarzonder stand houdt. Ad (ii) meent hij dat het Hof terecht heeft geoordeeld dat zich in geen van beide gevallen een bouwwerk binnen de kadastrale eigendomsgrenzen bevindt dat naar zijn aard is bestemd tot bewoning, en dat de aard van de oude woning vóór de verkaveling niet ter zake doet.

Voor de overdrachtsbelasting gold in het geschiljaar bij verkrijging van een woning en aanhorigheden een verlaagd tarief van 2% van de WOZ-waarde van het verkregene. De wetsgeschiedenis van de term ‘woning’ is uitvoerig weergegeven in de conclusie¹ voor HR BNB 2017/95.² De wetsgeschiedenis geeft slechts de houvast dat een woning is een ‘onroerende zaak die naar zijn aard bestemd is voor bewoning’. Grond bestemd voor woning-bouw, maar waar nog geen woning of minstens woningfundamenten staan, is geen woning.

Bij de vraag of het om een woning gaat, geeft volgens HR BNB 2017/95 niet de doorslag of het door de wetgever nagestreefde doel van doorstroming op de woningmarkt wordt gediend. Feitelijke bewoning noch geschiktheid voor bewoning zijn beslissend, gegeven de facilitering van objecten die feitelijk nog geen woning of geen woning meer zijn, de niet-facilitering van objecten die feitelijk wel woning zijn en de facilitering van tweede woningen en vakantiehuizen. Of een onroerende zaak naar zijn aard voor bewoning is bestemd, moet volgens u zoveel objectief mogelijk worden beoordeeld op basis van de kenmerken van het bouwwerk, door aan te sluiten bij het doel waarvoor het oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Is het oorspronkelijk of door latere verbouwing naar zijn aard bestemd voor bewoning, maar nadien (opnieuw) verbouwd voor ander gebruik, dan is het alleen nog een ‘woning’ als het met niet meer dan beperkte aanpassingen weer voor bewoning geschikt kan worden gemaakt. Leiden de bouwkundige staat en kenmerken van de zaak niet tot een duidelijke uitkomst, dan zijn ook de eisen of beperkingen in toepasselijke publiekrechtelijke voorschriften zoals een bestemmingsplan of vergunning van betekenis.

Volgens de feitenrechtspraak verliest een oorspronkelijk als woning neergezette onroerende zaak die aard niet snel, ook niet door beschadiging, vergaand verval, afbranden of sloop. Niet relevant is dus dat de (ex-)woning niet meer bewoond of zelfs onbewoonbaar is.

Het civiele goederenrecht bepaalt zowel wat een ‘zaak’ is als wat ‘onroerend’ is en bakent ‘onroerende zaak’ dus ook fiscaalrechtelijk af voor zover de belastingwet niet van het civiele afwijkt. Art. 5:20(1)(e) BW bepaalt dat een grondeigenaar door verticale natrekking ook eigenaar is van de duurzaam met zijn grond verenigde gebouwen en werken, tenzij die bestanddeel zijn van iemand anders’ onroerende zaak. Dat kan het geval zijn door horizontale natrekking (art. 5:3 BW). De eigenaar van een (andere) onroerende zaak is eigenaar van alle bestanddelen van die zaak, ook als die op iemand anders’ grond staan. Bestanddelen zijn volgens art. 3:4 BW al hetgeen volgens verkeersopvatting onderdeel van een zaak is en zaken die zodanig verbonden zijn met een hoofdzaak dat zij niet zonder beschadiging van betekenis van die hoofdzaak kunnen worden gescheiden. Bij een bouwwerk dat op meer kavels of percelen staat, wordt een grensoverstekend deel dat bestanddeel is, eerst horizontaal nagetrokken door de hoofdzaak voordat toegekomen wordt aan verticale natrekking door de grond waarop de hoofdzaak staat. Een grensoverstekend bestanddeel van een onroerende zaak wordt dus eerst horizontaal en vervolgens verticaal nagetrokken door de eigenaar van de grond waarop de hoofdzaak staat.

’s Hofs verwerping van de stelling dat de woning op basis van de leveringsakten gemeenschappelijke eigendom werd, verraadt mijns inziens geen onjuist rechtskundig inzicht en zijn uitleg van de leveringsakten lijkt mij niet onbegrijpelijk. Toch werd de oude woning mijns inziens bij de verkaveling gemeenschappelijke eigendom, zij het niet van de verkrijgers van kavels 1 en 2, maar van de verkrijgers van kavel 1 (~55% van de woning) en perceel [0001] (~45%). Kavel 1 en perceel [0001] omvatten immers elk een even grote linker- c.q. rechtervleugel van de oude woning. Dat sluit uit dat alle voor een woning cruciale onderdelen, zoals entrée, keuken, badkamer, woonkamer, slaapkamer(s), toilet en gas-, water en elektra-installaties zich op slechts één van die twee grondstukken bevonden. Naar verkeersopvatting kan dan niet een van die beide delen als hoofdzaak en het andere als bestanddeel daarvan beschouwd worden. Verticale splitsing is dan evenmin mogelijk.

Op kavel 2 stond slechts een buitenmuur (<1% van de oude woning) en een verhard terras. Mijns inziens laten de vastgestelde feiten geen andere conclusie toe dan dat die muur en dat terras naar verkeersopvatting bestanddelen van de woning waren en nagetrokken werden door kavel 1 of perceel [0001] (of beide) en dat met kavel 2 dus slechts bouwgrond werd verkregen. Ik meen daarom dat voor kavel 1 (zaak 24/02649) het lage tarief geldt en voor kavel 2 (zaak 24/02648) het gewone tarief. Ook voor de verkrijging van perceel [0001] gold mijns inziens het verlaagde tarief, maar die verkrijging is niet in geschil. Deze uitkomst lijkt mij ook teleologisch juist omdat zij beantwoordt aan de woningmarktdoelen van de wetgever, gegeven dat één oude woning plaats maakt voor acht 2-onder-1-kap-woningen. Dat gezichtspunt is volgens HR BNB 2017/95 niet beslissend, maar lijkt mij, gezien HR BNB 2020/27, wel een supplementary means of interpretation die deze uitkomst steunt.

Mocht u, anders dan ik, de feiten onvoldoende vastgesteld achten om deze conclusie te trekken, dan moeten de zaken terug naar de feitenrechter voor feitelijk onderzoek naar hun goederenrechtelijke merites.

Mogelijkheid 3 valt mijns inziens af omdat die niet de wetssystematiek volgt waarin eerst het belastbare feit (de verkrijging, dus ook het verkregene) wordt bepaald en daarna pas het toepasselijke tarief. Dat euvel kennen mogelijkheden 1 en 2 niet, waarin de kwalificatie van de verkrijging zich afspeelt binnen de kadastrale eigendomsgrenzen van het verkregene.

Maar ook mogelijkheid 1 valt mijns inziens af omdat zij noopt tot een onmogelijke toets: als een – door verkaveling willekeurig – procentueel deel (~55% of ~45% of <1%) van een bouwwerk nooit als separate 55% of 45% of <1% is ontworpen of gebouwd, kan niet worden vastgesteld met welke bestemming dat deel is ontworpen of gebouwd; een procentueel deel ís immers nooit als zodanig ontworpen, laat staan gebouwd. HR BNB 2017/95 zou dan meebrengen dat publiekrechtelijke voorschriften bepalend zijn, zodat alle verkrijgingen van kavels die voor woningbouw bestemd en vergund zijn, gefacilieerd zijn. Erg rechtszeker lijkt mij deze benadering niet en zij lijkt mij daarom minder verkieslijk dan mogelijkheid 2.

Mogelijkheid 2 lijkt mij de juiste. Alle bouwsel(s)(delen) en gebouwde aanhorigheden(delen) op de kavels 1 en 2 (en op perceel [0001] ) zijn oorspronkelijk ontworpen en gebouwd c.q. aangelegd als woning(delen) c.q. aanhorigheden en waren naar hun aard bestemd voor bewoning. Het lage tarief geldt dan voor beide kavels 1 en 2 (en ook voor perceel [0001] ) en beide cassatieberoepen zijn dan gegrond. Dat op kavel 2 slechts een buitenmuur stond en een terras lag, is niet van belang, nu ook die buitenmuur en dat terras oorspronkelijk ontworpen en bestemd waren om bewoning te dienen, en bovendien (i) de koopsommen in beide zaken gelijk waren in verband met de 2-onder-1-kap-bestemming, waardoor tariefverschil willekeurig zou zijn en (ii) op beide kavels (meer) woningen zullen verrijzen en de doorstroming op de woningmarkt gediend is met het vrijkomen van de woningen die de belanghebbenden achterlaten.

Ik geef u in overweging, primair, om het cassatieberoep in deze zaak 24/02649 gegrond te verklaren (en het beroep in zaak 24/02648 ongegrond te verklaren) en subsidiair om beide cassatieberoepen gegrond te verklaren.