Rechtbank Amsterdam, 18-01-2006, AV0514, 05/4690

RECHTBANK AMSTERDAM Nevenzittingsplaats Haarlem

Sector bestuursrecht, enkelvoudige

belastingkamer

Registratienummer: AWB 05/4690

X,

wonende te Z,

eiser,

de heffingsambtenaar van de gemeente P,

verweerder.

2.1. Eiser en zijn compagnon waren tot in het jaar 2000 de aandeelhouders van C B.V., exploitante van een d-bedrijf. In genoemd jaar verkochten eiser en zijn compagnon de aandelen C BV aan een derde. De overeenkomst met betrekking tot de aandelenverkoop bevatte tevens bepalingen met betrekking tot de huur van het bedrijfspand, te weten voormeld pand A-weg 0 te P. Overeengekomen werd dat de huurovereenkomst van C BV met betrekking tot het pand door de – hieronder nader aan te duiden – verhuurster op dezelfde voet zou worden voortgezet. Dit hield onder meer in dat de huur op hetzelfde (geïndexeerde) bedrag werd gesteld als het bedrag aan huur dat C BV tot de verkoop van de aandelen betaalde. Het huurcontract loopt tot 2010. In de jaren 2001 tot en met 2004 bedroeg de huur achtereenvolgens € 113.508, € 116.046, € 118.584 en € 124.223.

De verhuurster van het pand was een besloten vennootschap waarvan de aandelen in handen waren van eiser en zijn compagnon (hierna: OZ-BV). De huurovereenkomst tussen OZ-BV en C BV was in 1995 gesloten met ingang van het gereedkomen van de bouw van het pand.

2.3. Tot de stukken behoort een overeenkomst gezamenlijke taxatie onroerende zaken, gesloten door de Belastingdienst Q en eiser en gedagtekend 3 december 2003.

In deze overeenkomst is, voorzover hier van belang, vermeld:

“Belastingsoort

De waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld voor de inkomstenbelasting/premie

volksverzekeringen en vennootschapsbelasting.

Reden gezamenlijke taxatie

De waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld om de volgende reden. De heer X

stopt met zijn onderneming.

Peildatum en vaststelling waarde(n)

De waarde(n) van de onroerende zaak in het economische verkeer in vrij opleverbare staat

worden vastgesteld per 31 december 2003.”

2.4. Verweerder heeft een taxatierapport in het geding gebracht, waarin de waarde van het pand per 1 januari 2003 wordt vastgesteld op € 1.943.000. In het rapport is onder meer vermeld:

“1. Doel en uitgangspunten van de taxatie

1.1. Doel

De taxatie is in opdracht van de gemeente P verricht in het kader van de Wet waardering onroerende zaken met als waarde peildatum 1 januari 2003.

(...)

2. Omschrijving van de waardebepaling

De waarde is bepaald overeenkomstig het gestelde artikel 17 van de Wet WOZ en de op de wet gebaseerde nadere regelgeving.

(...)

5. Taxatiemethodiek

Bij het bepalen van de waarde van het onderhavige object is gebruik gemaakt van de Huur waarde kapitalisatie methode in combinatie met de vergelijkingsmethode. Deze methodiek is gebruikelijk voor objecten van deze aard gelet op het feit dat voor deze objecten voldoende marktinformatie bekend is.

(...)

6. Taxatieopbouw

Nr. code omschr. Bouwjr. (...) huurw. kap.fac. wrd.

1 0000 Kantoor 1994 47880 12,1 579348

2 0000 Werkruimte 1994 46600 12,1 563860

3 0000 Kantoor 1994 62160 12,1 752136

4 0000 Opslag 1994 4000 12,1 48400

Totaal huurw. 160640 Totaal eindw. 1943744“

4.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet woz wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

In artikel 18 van de Wet woz is bepaald dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert, alsmede dat de waardepeildatum twee jaren voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld, ligt.

4.2. Artikel 20, tweede lid, Wet woz bepaalt dat bij of krachtens algemene maatregel van bestuur regels worden gesteld voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling. Aan voormeld artikellid is uitvoering gegeven in het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet woz (hierna: het Uitvoeringsbesluit). In dit besluit is, voorzover hier van belang, het volgende bepaald:

Art. 1. 1. Dit besluit geeft uitvoering aan artikel 20, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken.

2. (.......).

Art. 2. 1. Bij ministeriële regeling wordt een instructie vastgesteld waarin regels zijn neergelegd voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling van onroerende zaken op de voet van de wet.

2. (...........).

4.3. De in het Uitvoeringsbesluit bedoelde instructie is vastgelegd in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet woz (hierna: de Instructie). In artikel 4, eerste lid, van de Instructie is bepaald:

De waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, wordt bepaald voor

a. woningen: (.........)

b. niet-woningen: door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking als bedoeld onder a, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.

4.4. De rechtbank stelt voorop dat op verweerder de last rust aannemelijk te maken dat de waarde van het pand niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Voor de door hem op € 1.943.000 vastgestelde waarde heeft verweerder zich beroepen op het door hem overgelegde taxatierapport. Voor de bepaling van de huurwaarde is uitgegaan van twee vergelijkingsobjecten. De taxateur heeft een reële m²-prijs gehanteerd en er wordt geen reden aanwezig geacht om de waarde aan te passen, aldus verweerder.

Eiser betwist deze waarde en stelt zich op het standpunt dat de waarde dient te worden bepaald op € 1.175.000, waarbij hij zich beroept op de uitkomst van de minnelijke taxatie. Ter zitting heeft eiser nog hieraan toegevoegd dat de ontvangen huur circa € 120.000 per jaar bedraagt en dat tussen eiser en huurster naast de huurovereenkomst geen banden bestaan. De bedongen huur was de zakelijk haalbare in de onderhandelingen met de koper van de aandelen C BV: het lopende huurcontract was in de bepaling van de verkoopprijs begrepen.

4.5. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met het door hem in het geding gebrachte taxatierapport in beginsel voldaan aan de eisen die zijn gesteld in het Uitvoeringsbesluit en de Instructie. Nochtans is de rechtbank van oordeel dat de door verweerder gehanteerde waarde niet in stand kan blijven. Ter zitting heeft eiser gesteld dat de huur circa € 120.000 per jaar bedroeg en dat deze huur een gevolg is van een zakelijke transactie waarbij ook de overname van het huurcontract in het geding was. Verweerder heeft een en ander niet weersproken en overigens komt het door eiser gestelde de rechtbank – mede gezien de in het beroepschrift vermelde bedragen aan huur in de jaren 2001 tot en met 2004 – niet onaannemelijk voor. Verweerder heeft niet aannemelijk gemaakt dat bij het bepalen van de waarde volgens de huurkapitalisatiemethode moet worden uitgegaan van een hogere huur dan de door eiser overeengekomen huur.

Door eiser is niet gesteld dat de in het door verweerder overgelegde taxatierapport gehanteerde kapitalisatiefactor (12,1) onjuist is, zodat de rechtbank deze factor zal hanteren.

4.6. Op grond van het vorenoverwogene is het gelijk in zoverre aan eiser en dient de waarde van het pand per 1 januari 2003 te worden gesteld op (12,1 x € 120.000 =) € 1.452.000.

De rechtbank ziet geen reden om eiser te volgen in zijn stelling dat de waarde conform de minnelijke taxatie op € 1.175.000 dient te worden bepaald. Niet aannemelijk is gemaakt dat bij deze taxatie uitgangspunten zijn gehanteerd die blijkens artikel 20, tweede lid, Wet woz zijn voorgeschreven voor de onderhavige waardebepaling. Voorts is de waarde van het pand volgens de minnelijke taxatie vastgesteld in verhuurde staat met als peildatum 31 december 2003, zodat ook om die reden de waarde volgens de minnelijke taxatie niet als uitgangspunt kan worden genomen.

De rechtbank

- verklaart het beroep gegrond,

- vernietigt de bestreden uitspraak, alsmede de beschikking,

- stelt de waarde van het pand A-weg 0 te P per waardepeildatum 1 januari 2003 vast op € 1.452.000 en

- gelast dat de gemeente P het door eiser betaalde griffierecht ten bedrage van € 37 vergoedt.

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:

- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam; dan wel

- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.

N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.

Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:

1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.