Rechtbank Amsterdam, 17-12-2010, BP0057, 10/3115

Zaaknummer: AWB 10/3115

Uitspraakdatum: 17 december 2010

Uitspraak in het geding tussen

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Bussum, verweerder.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2010 de waarde van de onroerende zaak A-straat 1 te Bussum (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2010 vastgesteld op € 385.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2010 bekend gemaakt.

1.3. Eiser heeft daartegen beroep ingesteld. Verweerder heeft op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.

1.4. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 november 2010. Gemachtigde van eiser is daar verschenen, bijgestaan door C. Namens verweerder zijn verschenen D en E.

2. Tussen partijen vaststaande feiten

2.1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning.

2.2. De woning is een twee-onder-één-kapwoning. De inhoud van de woning is ongeveer 434m³ en de oppervlakte van het perceel is 150m².

3. Geschil

3.1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2009. Eiser bepleit een waarde van € 276.000. Daartoe wijst eiser op een taxatierapport van taxateur F, die de woning op de waardepeildatum heeft getaxeerd op € 276.000.

3.2. Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegde taxatieopbouw, waarin de waarde van de woning getaxeerd wordt op € 342.844. Naast gegevens van de woning, bevat deze opbouw gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.

3.3. Voor de standpunten van partijen verwijst de rechtbank naar de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting.

4. Beoordeling van het geschil

4.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

4.2 Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde een taxatieopbouw ingebracht. De daarin genoemde vergelijkingsobjecten acht de rechtbank goed vergelijkbaar. Zij zijn rond de waardepeildatum verkocht, betreffen hetzelfde type woning, zijn van een vergelijkbaar bouwjaar, hebben een vergelijkbare omvang en staat van onderhoud. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.

4.3. De rechtbank is evenwel van oordeel dat de taxatieopbouw gebreken, althans innerlijke tegenstrijdigheden, vertoont waardoor het aan bewijskracht inboet. De rechtbank wijst in dit kader op het feit dat in de taxatieopbouw het onderhoud van zowel de woning als het vergelijkingsobject aan de B-straat 6 is gekwalificeerd als ‘ver onder gemiddeld’ . Echter bij de B-straat 6 leidt dit tot een waardedruk van € 126 de m3, terwijl bij de woning hiervoor ‘slechts’ een aftrek van € 62 de m3 is toegepast. Verweerders verklaring ter zitting dat het onderhoud van de B-straat 6 per abuis als ‘ver onder gemiddeld’ is aangemerkt terwijl deze in feite ‘slecht’ is, overtuigt de rechtbank niet. De rechtbank wijst in dat licht op de C-straat 4 die ook een onderhoudskwalificatie ‘slecht’ heeft gekregen en waarvoor een aftrek is toegepast: € 155 de m3. De door verweerder gehanteerde opbouw van de waarde, in het bijzonder de aftrek wegens de staat van onderhoud van de woning, acht de rechtbank niet overtuigend. Verweerder is er dan ook niet in geslaagd de door hem voorgestane waarde aannemelijk te maken.

4.5. Nu eiser noch verweerder kan worden gevolgd in de door hen voorgestane waarden, zal de rechtbank deze zelf vaststellen. De rechtbank stelt de waarde van de woning op de waardepeildatum, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemende, in goede justitie vast op een bedrag van € 315.000.

4.6 Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede daarop gebaseerde aanslag te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep gegrond te worden verklaard.

5. Proceskosten

5.1. De rechtbank vindt aanleiding verweerder op grond van artikel 8:75 van de Awb te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken.

5.2.Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 874 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 437,- en een wegingsfactor 1).

6. Beslissing

Deze uitspraak is gedaan op 17 december 2010 gedaan door mr. C.J. Hummel, rechter, in tegenwoordigheid van mr. P.J.M. de Jong, griffier.

Afschrift verzonden aan partijen op:

De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.