Rechtbank Amsterdam, 03-10-2018, ECLI:NL:RBAMS:2018:6944, AMS 18/1959

1. [eiser] is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een woning uit het bouwjaar 1986, op een kavel met een oppervlakte van 113 m2 en met een berging. De rechtbank zal de onroerende zaak hierna aanduiden als de woning.

2. [eiser] heeft aangevoerd dat hij niet op zorgvuldige wijze in de gelegenheid is gesteld om te worden gehoord. Zijn gemachtigde heeft na een eerste uitnodiging voor hoorzittingen op 21, 22 en 23 augustus 2017 voor 262 bezwaarzaken, waaronder het bezwaar van [eiser] , meegedeeld dat hij op die data verhinderd was en dat hij het behandelen van 262 bezwaarzaken in drie dagen hoe dan ook teveel vindt. Verder heeft zijn gemachtigde een aantal toekomstige verhinderdata opgegeven. De heffingsambtenaar heeft zijn gemachtigde vervolgens uitgenodigd voor hoorzittingen op 5, 6 en 13 september 2017. Zijn gemachtigde heeft de heffingsambtenaar daarop meegedeeld dat hij 5 en 6 september 2017 als verhinderdata had opgegeven en dat hij op 13 september 2017 ook is verhinderd. De heffingsambtenaar heeft de hoorzittingen vervolgens toch op 5, 6 en 13 september 2017 door laten gaan. Omdat zijn gemachtigde op die data was verhinderd, is hij op geen van die hoorzittingen verschenen. [eiser] vindt dat de heffingsambtenaar door deze handelwijze de hoorplicht heeft geschonden.

3. De heffingsambtenaar heeft op de zitting erkend dat de gemachtigde van [eiser] niet op correcte wijze in de gelegenheid is gesteld om te worden gehoord en dat daarom sprake is van schending van de hoorplicht.

4. Aangezien tussen [eiser] en de heffingsambtenaar niet in geschil is dat de hoorplicht is geschonden, is het beroep al om die reden gegrond en zal de rechtbank de bestreden uitspraak vernietigen. Omdat de gemachtigde van [eiser] op de zitting heeft verklaard dat hij het niet nodig vindt dat deze zaak wordt terugverwezen naar de bezwaarprocedure, zal de rechtbank beoordelen of er aanleiding is om de rechtsgevolgen van de bestreden uitspraak in stand te laten.

5. [eiser] en de heffingsambtenaar zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning op de peildatum 1 januari 2016.

6. De WOZ-waarde van de woning is de waarde van de woning in het economische verkeer. Dat is de prijs die de meeste biedende koper zou betalen voor de woning als deze op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zou zijn aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.

7. De taxateur heeft de WOZ-waarde van de woning in beroep onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. Dit is een methode waarbij de woning van [eiser] wordt vergeleken met vergelijkbare onroerende zaken (woningen) waarvan recente verkoopcijfers bekend zijn. Deze vergelijkbare woningen worden vergelijkingsobjecten genoemd. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woning van [eiser] , maar er moet wel voldoende rekening worden gehouden met de verschillen. Het taxatierapport van de taxateur bevat een ‘Overzicht taxatiewaarden’ (de matrix), waarin de gegevens van drie vergelijkingsobjecten zijn vermeld. Het gaat om de woningen op de adressen [adres 2] [huisnummer] , [adres 3] [huisnummer] en [adres 3] [huisnummer]

8. [eiser] heeft aangevoerd dat de woonoppervlakten van de drie vergelijkingsobjecten op de matrix niet correct zijn.

9. De taxateur heeft op de zitting erkend dat de oppervlakten van de woningdelen van de vergelijkingsobjecten inderdaad niet correct zijn vermeld op de matrix. Volgens de taxateur geldt dit echter ook voor de oppervlakte van de woning van [eiser] . De taxateur heeft op de zitting een nieuwe matrix overgelegd met de correcte oppervlakten van zowel de woningdelen van de vergelijkingsobjecten als het woningdeel van de woning van [eiser] .

10. Op de zitting is gebleken dat [eiser] en de heffingsambtenaar het erover eens zijn dat de in de nieuwe matrix vermelde woonoppervlakten van de woning van [eiser] en van de vergelijkingsobjecten juist zijn. Dit betekent dat de rechtbank ervan uitgaat dat het woningdeel van de woning van [eiser] 91 m2 bedraagt en dat de woningdelen van de vergelijkingsobjecten [adres 2] [huisnummer] , [adres 3] [huisnummer] en [adres 3] [huisnummer] een oppervlakte hebben van achtereenvolgens 100 m2, 104 m2 en 98 m2. De taxateur heeft op de nieuwe matrix nog twee nieuwe vergelijkingsobjecten opgenomen, namelijk de onroerende zaken op de adressen [adres 1] 143 (oppervlakte woningdeel 91 m2) en [adres 1] 149 (oppervlakte woningdeel eveneens 91 m2).

11. [eiser] heeft een aantal beroepsgronden naar voren gebracht tegen de erfpachtcorrecties die de heffingsambtenaar heeft toegepast op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Volgens [eiser] heeft de heffingsambtenaar deze erfpachtcorrecties niet op de juiste wijze vastgesteld. Op de zitting heeft de gemachtigde van [eiser] echter gezegd dat dit er in deze zaak niet toe leidt dat de erfpachtcorrecties te hoog zijn vastgesteld. De rechtbank zal daarom uitgaan van de juistheid van de op de matrix vermelde erfpachtcorrecties. De beroepsgronden van [eiser] die betrekking hebben op de wijze waarop de heffingsambtenaar deze correcties heeft vastgesteld, behoeven om deze reden geen bespreking meer.

12. De rechtbank vindt dat de vergelijkingsobjecten op de adressen [adres 1] [huisnummer] en [huisnummer] voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak van [eiser] . De vergelijkingsobjecten [adres 1] [huisnummer] en [adres 1] [huisnummer] liggen in dezelfde straat als de woning van [eiser] , zijn van hetzelfde woningtype en hebben hetzelfde woonoppervlak. Verder liggen de transactiedata van deze twee vergelijkingsobjecten dicht genoeg bij de peildatum om bruikbaar te zijn. De heffingsambtenaar heeft de verkoopprijzen van deze twee vergelijkingsobjecten dan ook kunnen gebruiken om de WOZ-waarde van de woning van [eiser] te onderbouwen.

13. Voor wat betreft de verschillen heeft [eiser] aangevoerd dat bij de waardering geen rekening is gehouden met parkeer- en geluidsoverlast die wordt veroorzaakt door de aanwezigheid van een nabij zijn woning gelegen basisschool.

14. De heffingsambtenaar heeft zich op de zitting op het standpunt gesteld dat bij de waardering voldoende rekening is gehouden met eventuele overlast van de school.

15. De rechtbank vindt dat van de parkeeroverlast die wordt veroorzaakt door de nabijheid van de school geen waardedrukkend effect uitgaat. De parkeeroverlast treedt immers alleen op als ouders hun kinderen ’s ochtends naar school brengen en ’s middags weer ophalen en is dus steeds van korte duur. Geluidsoverlast van schoolkinderen en eventueel van hangjongeren ziet de rechtbank wel als een waardedrukkende factor. De vergelijkingsobjecten [adres 1] [huisnummer] en [adres 1] [huisnummer] zullen daar mogelijk ook overlast van ondervinden, maar omdat deze vergelijkingsobjecten op een iets grotere afstand van de school zijn gelegen in een ander bouwblok, zal bij de waardering van de woning van [eiser] rekening gehouden moeten worden met de (grotere) overlast. De rechtbank heeft echter aan de hand van de gegevens op de matrix vastgesteld dat het gemiddelde van de gerealiseerde transactieprijzen voor het woningdeel van de vergelijkingsobjecten [adres 1] [huisnummer] en [adres 1] [huisnummer] € 1.666 per m2 bedraagt. De getaxeerde vierkante-meterprijs van het woningdeel van de woning van [eiser] is € 1.520. Dat is een verschil van € 146 per m2. Op een oppervlakte van 91 m2 komt dat neer op een verschil in waarde van € 13.286 (€ 146 x 91 m2). De rechtbank vindt daarom dat bij de waardering van de woning van [eiser] voldoende rekening is gehouden met geluidsoverlast van de school.

16. Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning van [eiser] niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank zal daarom bepalen dat de rechtsgevolgen van de vernietigde bestreden uitspraak geheel in stand blijven. Dit betekent dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak van [eiser] gehandhaafd blijft op € 181.000.

17. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het betaalde griffierecht van € 46 aan [eiser] vergoeden.

18. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door [eiser] gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op

€ 1.002 (2 punten x € 501 x factor 1). Daarbij kent de rechtbank 1 punt toe voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting.