Rechtbank Amsterdam, 07-05-2019, ECLI:NL:RBAMS:2019:3594, 18/6528

1. De rechtbank stelt voorop dat zij de ontvankelijkheid van het beroep ambtshalve moet toetsen. Op grond van artikel 6:13 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) kan geen beroep worden ingesteld tegen een op bezwaar genomen besluit door een belanghebbende aan wie redelijkerwijs kan worden verweten geen bezwaar te hebben gemaakt tegen het oorspronkelijke besluit. De rechtbank stelt vast dat het bezwaarschrift niet namens eiseres is ingediend. Voor zover het beroep is ingediend namens eiseres, verklaart de rechtbank het beroep daarom in zoverre niet-ontvankelijk.

2. Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een 2-onder-1-kapwoning met garage, kelder en zolder. De oppervlakte van de woning is 230 m² en de oppervlakte van het perceel is 357 m².

3. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2017. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert.¹

4. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op [bedrag] Eiser is het niet eens met de vastgestelde erfpachtcorrectie en stelt dat deze op nihil moet worden gesteld. Eiser vindt dat de vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn. De [straat 1] geniet een uitzonderlijk hoge status, anders dan het [adres] . Verder is de gevelbelasting aan eisers object hoger (65 dB) dan de zones waarin de vergelijkingsobjecten zich bevinden (minder dan 55 dB). Geluidbelasting is een waardedrukkende factor, aldus eiser.

5. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 2.179.000,-. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [straat 2] , [straat 1] (gebouw) en [straat 1] (gebouw). Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.

6. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden:

7. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd. Naar volgt uit het taxatierapport en de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woning, mits voldoende rekening is gehouden met de verschillen.

8. De rechtbank acht de drie vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning. De in het taxatierapport van de heffingsambtenaar genoemde vergelijkingsobjecten zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, kwaliteit en onderhoudstoestand betreft goed vergelijkbaar met de woning. De enkele stelling dat de [straat 1] een uitzonderlijk hoge status geniet, is onvoldoende om te concluderen dat de vergelijkingsobjecten niet voldoende vergelijkbaar zijn. Ook eventuele verschillen in geluidbelasting maken niet dat de vergelijkingsobjecten niet voldoende vergelijkbaar zijn. Dit kan wel aan de orde komen bij de vraag of voldoende rekening is gehouden met verschillen.

9. De rechtbank stelt vast dat eiser onder andere beroepsgronden heeft gericht tegen de wijze waarop de heffingsambtenaar de erfpachtcorrectie van de vergelijkingsobjecten berekent.

10. De heffingsambtenaar heeft op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten een correctie toegepast voor het verschil tussen verkoop van het recht van erfpacht en verkoop van de volle eigendom. De WOZ-waarde moet immers volgens de wet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen. Van de vergelijkingsobjecten is echter niet de volle en onbezwaarde eigendom verkocht, maar een recht van erfpacht. Het eigendomsrecht berust bij de gemeente Amsterdam. Een woning op eigen grond wordt geacht meer waard te zijn dan een woning op erfpachtgrond, en daarom wordt bij de transactieprijs van de woning een bedrag opgeteld, de zogenoemde erfpachtcorrectie.

11. De erfpachtcorrecties bij de vergelijkingspanden zijn achtereenvolgens € 121.000,-, € 87.470,- en € 105.205,-. Omgerekend bedraagt de erfpachtcorrectie gemiddeld € 466,- per m²-woningdeel. Uitgaande van de gegevens uit de matrix bedraagt het verschil tussen de m²-prijs van het woningdeel van de woning en de gemiddelde m²-prijs van de woningdelen van de vergelijkingspanden € 455,-. Dat betekent dus dat de gemiddelde erfpachtcorrectie groter is dan het verschil tussen de m²-prijs van het woningdeel van de woning en de gemiddelde m²-prijs van de woningdelen van de vergelijkingspanden. Hieruit volgt dat de erfpactcorrectie van invloed is op de hoogte van de waarde van de woning. Volgens deze rechtbank in de uitspraak van 7 december 2018² heeft de heffingsambtenaar echter niet aannemelijk gemaakt dat de berekeningsmethodiek voor de erfpactcorrectie juist is. Daarbij komt dat op de zitting is gebleken dat de cijfers die verweerder heeft gebruikt om de erfpachtcorrectie bij de vergelijkingsobjecten te berekenen niet overeenkomen met de cijfers die in het Kadaster staan vermeld. Verweerder heeft daarover opgemerkt dat de cijfers opgenomen in de matrix inderdaad niet lijken te kloppen. Dat betekent dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond van eiser slaagt.

12. Omdat de heffingsambtenaar de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, is vervolgens de vraag aan de orde of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt.

13. Eiser heeft geen vergelijkingsobjecten opgevoerd, maar heeft zich slechts op het standpunt gesteld dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op [bedrag]

14. De rechtbank is van oordeel dat eiser hiermee de door hem voorgestelde waarde van € 1.450.000,- onvoldoende heeft onderbouwd en niet aannemelijk heeft gemaakt.

15. Aangezien geen van de partijen de voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt, stelt de rechtbank de waarde van de woning, als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, met weging van al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, voor het kalenderjaar 2018 schattenderwijs vast op € 2.145.000,-.

16. Het beroep is gegrond. Eiser krijgt dus gelijk.

17. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.

18. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 254,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift met een waarde per punt van € 254,- en een wegingsfactor 1).

19. Eiser heeft verder aanspraak gemaakt op € 100,- aan verletkosten in verband met het bijwonen van de zitting. Op grond van artikel 2, eerste lid, aanhef en onder d, van het Bpb wordt voor een partij in verband met gemaakte verletkosten een tarief vastgesteld dat afhankelijk van de omstandigheden ligt tussen € 7,- en € 84,- per uur. Nu eiser de verletkosten niet heeft gespecificeerd, is plaats voor vergoeding van het minimumtarief. De rechtbank gaat uit van het forfaitair aantal van zes uur per zitting.³ Dit betekent dat de rechtbank verweerder zal veroordelen tot een bedrag van: 6 uur x € 7,- per uur = € 42,- aan verletkosten.