Rechtbank Amsterdam, 27-07-2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:3914, AWB 20/2122

1.1.

De woning van eiser is een flat uit 1972 met berging. De oppervlakte van de woning is ongeveer 60 m².

1.2.

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert.¹

1.3.

Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Volgens eiser moet de waarde van de woning vastgesteld worden op € 193.000,-.

1.4.

De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning van € 209.000,- niet te hoog heeft vastgesteld. Hiervoor heeft hij in beroep verwezen naar verkooptransacties van vier vergelijkbare woningen binnen een jaar voor of na de waardepeildatum. Het gaat om [woningen 1] en Het [woningen 2]

2.1.

Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase ten onrechte niet op zijn verzoek de grondstaffel en de taxatiekaart met daarop de KOUDV (kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen)- en liggingsfactoren heeft verstrekt. Door in de bezwaarfase enkel een taxatieverslag met vergelijkingsobjecten te overleggen, heeft de heffingsambtenaar onvoldoende inzicht gegeven in de door hem voor de waardebepaling gemaakte keuzes en aannames en daarmee onvoldoende gelegenheid gegeven tot controle van de vastgestelde waarde. De heffingsambtenaar heeft daarmee - aldus eiser - gehandeld in strijd met het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018.² De heffingsambtenaar had volgens eiser op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ, een taxatieverslag, een matrix en een grondstaffel aan hem moeten toezenden.

2.2.

De rechtbank verwijst voor de beoordeling van deze grond naar hetgeen hierover is bepaald in de uitspraak van deze rechtbank van 8 juli 2021³ en maakt deze overwegingen tot de hare. Nu de heffingsambtenaar in de bezwaarfase kennelijk heeft geweigerd de gevraagde stukken te verstrekken betekent dit naar het oordeel van de rechtbank dat artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ is geschonden.

2.3.

De rechtbank ziet hierin echter geen reden om de bestreden uitspraak op bezwaar te vernietigen, omdat eiser door dit gebrek niet meer in zijn belangen is geschaad. Eiser heeft immers in beroep alsnog kennis kunnen nemen van KOUDV- en liggingsfactoren en deze kunnen betwisten. De rechtbank passeert het gebrek daarom met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Wel moet het gebrek ertoe leiden dat eiser recht heeft op vergoeding van de in beroep gemaakte proceskosten en het griffierecht.

3.1.

Eiser heeft ter zitting aangevoerd dat de heffingsambtenaar in beroep ten onrechte nieuwe vergelijkingsobjecten heeft gebruikt. Bovendien zijn er volgens eiser voldoende vergelijkingsobjecten in hetzelfde complex als de woning van eiser en had de heffingsambtenaar deze vergelijkingsobjecten moeten gebruiken.

3.2.

De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar vrij is in zijn keuze uit de beschikbare vergelijkingsobjecten en transactiecijfers om de waarde van de woning te onderbouwen. Hij hoeft daarbij geen gebruik te maken van vergelijkingsobjecten die eiser beter vergelijkbaar vindt. De gebruikte vergelijkingsobjecten zijn flats, bevinden zich allemaal in dezelfde buurt, zijn in of rond 1972 gebouwd en hebben ongeveer dezelfde oppervlakte. De rechtbank vindt de vergelijkingsobjecten dan ook goed bruikbaar om de waarde van de woning te onderbouwen. Deze beroepsgrond van eiser slaagt niet.

4.1.

Eiser voert verder aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning, zoals de keuken. De gedateerde voorzieningen hebben een negatieve invloed op de waarde en hier is door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening mee gehouden. De waarde is daarom te hoog vastgesteld, aldus eiser.

4.2.

De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de staat van de woning. Met de enkele stelling dat de keuken 15 jaar oud is, is het tegendeel door eiser niet aangetoond. Bovendien ligt de m²-prijs van de woning met € 3.431,- lager dan de gecorrigeerde gemiddelde m²-prijs van € 3.590,- van de vergelijkingsobjecten. Deze beroepsgrond van eiser slaagt ook niet.

5.1.

Eiser voert verder aan dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe rekening is gehouden met eventuele VvE-reserves. Indien een VvE over reserves voor bijvoorbeeld onderhoud of verbetering beschikt, dienen deze uit de koopsom gefilterd te worden, aldus eiser.

5.2.

De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank voldoende gemotiveerd dat rekening is gehouden met eventuele VvE-reserves. Uit de bijlagen bij het taxatierapport van de heffingsambtenaar blijkt dat op de gerealiseerde verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten – waar dit van toepassing is – een correctie is toegepast vanwege het aandeel in de onderhoudsreserves van de VvE. Voor zover eiser zich op het standpunt stelt dat de VvE-correctie in bezwaar onvoldoende inzichtelijk is gemaakt, volgt de rechtbank dit standpunt van eiser evenmin. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat ook in de bezwaarfase rekening wordt gehouden met de correctie voor VvE-reserves en dat eiser deze gegevens indien gewenst kon inzien. De rechtbank volgt dit standpunt van de heffingsambtenaar.

6. De heffingsambtenaar heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.

7. De rechtbank ziet, gelet op wat onder 2.3. is overwogen, aanleiding te bepalen dat de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht aan hem vergoedt.

8. Daarnaast is er aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de door eiser in beroep gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.068,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting, en een wegingsfactor 1). Voor een veroordeling van de in bezwaar gemaakte proceskosten ziet de rechtbank geen aanleiding.