Rechtbank Amsterdam, 27-07-2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:3915, AWB 20/2042

1. De woning van eiser is een galerijflat uit 1967 met berging. De oppervlakte van de woning is ongeveer 78 m².

2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert.¹

3. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde eerst vastgesteld op € 241.000,-, maar deze gedurende de beroepsprocedure bij de rechtbank verlaagd naar € 229.000,-. Het beroep is daarom gegrond.

4. De vraag die nu voorligt is of de heffingsambtenaar de nieuwe WOZ-waarde aannemelijk heeft gemaakt. Hiervoor heeft hij in beroep verwezen naar verkooptransacties van drie vergelijkbare woningen binnen een jaar voor of na de waardepeildatum. Het gaat om [woningen 1] .

5. Eiser vindt ook de in beroep vastgestelde WOZ-waarde te hoog en vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 185.000,-. Hoewel eiser de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar vindt, verwijst hij naar negen andere, volgens hem beter vergelijkbare objecten aan de [adres] . Het gaat om de [woningen 2] .

6. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar vrij is in zijn keuze uit de beschikbare vergelijkingsobjecten en transactiecijfers om de waarde van de woning te onderbouwen. Hij hoeft daarbij geen gebruik te maken van vergelijkingsobjecten die eiser beter vergelijkbaar vindt. Deze beroepsgrond van eiser slaagt niet.

7. Eiser voert verder aan dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe rekening is gehouden met eventuele VvE-reserves. Indien een VvE over reserves voor bijvoorbeeld onderhoud of verbetering beschikt, dienen deze uit de koopsom gefilterd te worden, aldus eiser.

8. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank voldoende gemotiveerd dat rekening is gehouden met eventuele VvE-reserves. Uit de bijlagen bij het taxatierapport van de heffingsambtenaar blijkt dat op de gerealiseerde verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten – waar dit van toepassing is – een correctie is toegepast vanwege het aandeel in de onderhoudsreserves van de VvE. Voor zover eiser zich op het standpunt stelt dat de VvE-correctie in bezwaar onvoldoende inzichtelijk is gemaakt, volgt de rechtbank dit standpunt van eiser evenmin. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat ook in de bezwaarfase rekening wordt gehouden met de correctie voor VvE-reserves en dat eiser deze gegevens indien gewenst kon inzien. De rechtbank volgt dit standpunt van de heffingsambtenaar.

9. Eiser voert tot slot nog aan dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase ten onrechte niet op zijn verzoek de grondstaffel en de taxatiekaart met daarop de KOUDV (kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen)- en liggingsfactoren heeft verstrekt. Door in de bezwaarfase enkel een taxatieverslag met vergelijkingsobjecten te overleggen, heeft de heffingsambtenaar onvoldoende inzicht gegeven in de door hem voor de waardebepaling gemaakte keuzes en aannames en daarmee onvoldoende gelegenheid gegeven tot controle van de vastgestelde waarde. De heffingsambtenaar heeft daarmee - aldus eiser - gehandeld in strijd met het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018.² De heffingsambtenaar had volgens eiser op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ, een taxatieverslag, een matrix en een grondstaffel aan hem moeten toezenden.

10. Het beroep is reeds gegrond en de bestreden uitspraak zal worden vernietigd. De grond ten aanzien van de verstrekking van de verzochte stukken in de bezwaarfase behoeft daarom geen bespreking. Ten overvloede verwijst de rechtbank naar hetgeen over deze grond is bepaald in de uitspraak van deze rechtbank van 8 juli 2021³.

11. De heffingsambtenaar heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de in de beroepsprocedure gewijzigde waarde van de woning van € 229.000,- niet te hoog is.

12. Het beroep is gegrond, omdat de heffingsambtenaar de in de bestreden uitspraak neergelegde WOZ-waarde niet handhaaft. De rechtbank zal de bestreden uitspraak op bezwaar vernietigen en zelf in de zaak voorzien door de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2019 vast te stellen op € 229.000,-.

13. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.

14. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.598,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting, met een waarde per punt van € 265 en een wegingsfactor 1, en daarnaast 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 534 en een wegingsfactor 1).