Rechtbank Amsterdam, 04-10-2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:5519, AWB 20/6994

1. De woning van eiser is een portiekflat uit 1978 met berging.

2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert.¹

3. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Volgens eiser moet de waarde van de woning vastgesteld worden op € 425.000,-.

4. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hiervoor heeft hij in beroep verwezen naar verkooptransacties van drie woningen binnen een jaar voor of na de waardepeildatum. Het gaat om [adres] [huisnummer 1] , [huisnummer 2] en [huisnummer 3] .

5. Eiser betwist de oppervlakte van het woningdeel van de woning. Volgens eiser volgt uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) dat de oppervlakte van de woning 86 m² moet zijn, terwijl makelaars een hele andere oppervlakte hanteren.

6. De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat de door eiser genoemde BAG-oppervlakte van 86 m² significant afwijkt van de bij de waardering gehanteerde gebruiksoppervlakte van 93 m² en de gebruiksoppervlakte van circa 91 m² uit de eigen verkoopinformatie. Uit een controle aan de hand van de plattegrond uit de verkoopadvertentie blijkt dat de gebruiksoppervlakte circa 91 m² bedraagt en de door eiser gemelde BAG-oppervlakte van 86 m² niet overeenkomt met de werkelijke gebruiksoppervlakte van de woning. De bij de waardering gehanteerde gebruiksoppervlakte van 93 m², door de gemeente gemeten conform de meetinstructie op basis van NEN 2580, verschilt marginaal van de gebruiksoppervlakte van circa 91 m² uit de eigen verkoopadvertentie van de woning. Een waardevergelijk aan de hand van een marginaal kleinere gebruiksoppervlakte van 91 m² voor de woning leidt niet tot de conclusie dat de waarde te hoog is vastgesteld, aldus de heffingsambtenaar.

7. De rechtbank volgt het standpunt van de heffingsambtenaar niet en overweegt hiertoe als volgt. De heffingsambtenaar is bij de waardering van de woning uitgegaan van een gebruiksoppervlakte van 93 m², volgens de heffingsambtenaar gemeten vanaf de bouwtekeningen conform de NEN-norm 2580. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar deze bouwtekeningen en de daarop gebaseerde berekening niet voorafgaand aan of op de zitting aan de rechtbank heeft verstrekt. Wél heeft de heffingsambtenaar de verkoopadvertentie van de woning overgelegd, waaruit blijkt dat de oppervlakte van de woning circa 91 m² bedraagt. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat ook makelaars de woning inmeten en zich moeten houden aan strenge meetvoorschriften. Door de heffingsambtenaar is dan ook onvoldoende gemotiveerd waarom niet moet worden aangesloten bij de oppervlakte zoals deze blijkt uit het iWOZ-rapport. Dat een waardevergelijk aan de hand van een marginaal kleinere gebruiksoppervlakte van 91 m² voor de woning niet leidt tot de conclusie dat de waarde te hoog is vastgesteld is door de heffingsambtenaar verder niet onderbouwd en kan de rechtbank niet volgen. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.

8. Eiser heeft geen stukken overgelegd die zijn voorgestane waarde van € 425.000,- onderbouwen.

9. Omdat zowel de heffingsambtenaar als eiser de waarde niet aannemelijk hebben gemaakt, zal de rechtbank deze in goede justitie zelf vaststellen. De rechtbank komt tot een WOZ-waarde van € 480.000,-.

10. Het beroep is gegrond. De rechtbank zal de waarde van de woning vaststellen op € 480.000,-. De aanslag onroerende zaakbelasting moet voor dit belastingjaar in overeenstemming met deze waarde worden verminderd.

11. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, moet de heffingsambtenaar aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoeden.

12. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar ook in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.598,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting, met een waarde per punt van € 265,- en een wegingsfactor 1, en daarnaast 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting, met een waarde per punt van € 534,- en een wegingsfactor 1).

13. Daarnaast dient de heffingsambtenaar de kosten te vergoeden voor het taxatierapport van de woning. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Stcrt. 2018, nr 28 796) vast op € 128,26 (2 uur, € 53,- per uur, vermeerder met 21% BTW). In totaal bedragen de door de heffingsambtenaar aan eiser te vergoeden proceskosten dus € 1.726,26.