Rechtbank Amsterdam, 02-02-2022, ECLI:NL:RBAMS:2022:348, AWB 21/286

1. De woning van eiser is een 2-onder-1-kap-woning met een inhoud van ongeveer 571 m³.

2. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 354.000.

3. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hiervoor heeft hij in beroep verwezen naar verkooptransacties van drie woningen binnen een jaar voor of na de waardepeildatum 1 januari 2019. Als extra verkoop heeft de heffingsambtenaar verwezen naar [adres 2] , dat weliswaar is verkocht na de waardepeildatum, maar volgens de heffingsambtenaar geen waardedaling laat zien in de toekomst en is gelegen op korte afstand van de woning.

4. Eiser voert aan dat de garage van de woning dubbel wordt gewaardeerd in de taxatiematrix. Eerst voor een bedrag van € 10.235 (onder het kopje hoofdgebouw) en daarna nogmaals onder ‘bijgebouwen’ voor € 30.000.

5. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat geen sprake is van een ‘dubbeltelling’ van de garage. Volgens de heffingsambtenaar heeft eiser de voormalige inpandige garage omgebouwd tot woongedeelte en daarnaast ook nog een aparte garage laten bouwen. Eiser heeft dit op zitting bevestigd. De rechtbank oordeelt dat van een ‘dubbeltelling’ dus geen sprake is. De posten onder ‘hoofdgebouw’ zien op de aanbouw die eiser heeft gemaakt en de post onder ‘bijgebouw’ op de later gebouwde vrijstaande garage.

6. Eiser voert verder aan dat de vergelijkingsobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Volgens eiser lijkt de keuze voor de vergelijkingsobjecten willekeurig of opportunistisch te zijn ingegeven.

7. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar zelf een keuze mag maken uit de beschikbare en geschikte vergelijkingsobjecten en transactiecijfers. Het staat de heffingsambtenaar vrij om alleen de vergelijkingsobjecten te gebruiken waarvoor de hoogste verkoopprijzen zijn gerealiseerd.¹ De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woning, mits voldoende rekening is gehouden met de verschillen. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. Twee van de in beroep aangevoerde objecten liggen in dezelfde straat als de woning. Vergelijkingsobject [adres 3] heeft een vergelijkbare inhoud en ligt net als de woning aan een sierwater. [adres 4] ligt op een zeer korte afstand van de woning. Voor wat betreft het object [adres 2] merkt de rechtbank nog op dat dit object als extra vergelijkingsobject is aangedragen door de heffingsambtenaar en is meegewogen bij de onderbouwing dat de waarde van de woning niet te hoog is. De rechtbank stelt vast dat – hoewel dit object meer dan één jaar na waardepeildatum is verkocht – het gebruik van dit object ter onderbouwing van de waarde niet in het nadeel van eiser weegt, nu daarmee de gemiddelde m²-prijs van de vergelijkingsobjecten op een lager bedrag uitkomt. De heffingsambtenaar mocht de vergelijkingsobjecten dan ook ten grondslag leggen aan de onderbouwing van de waarde van de woning.

8. Eiser voert verder aan dat door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Volgens eiser zijn er meerdere bouwkundige gebreken aan de woning die een waardedrukkend effect hebben. Daarnaast is sprake van verkeershinder, geluid en uitstoot van schadelijke stoffen van de A9 en werkzaamheden aan de A9 die tot 2026 plaatsvinden, de renovatie van het oude KPMG-gebouw tot 2024, permanente (administratieve) lasten en kosten door invoering van het betaald parkeren en een structurele overlast van het toenemende vliegverkeer. Ook is het vergelijkingsobject [adres 5] ingrijpend gerenoveerd en wordt de tuin van [adres 2] afgeschermd door een muur.

9. Volgens de heffingsambtenaar komen eventuele verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende tot uitdrukking in het verschil tussen de gemiddelde gecorrigeerde m³-prijs van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten (€ 863,75) en de getaxeerde m³-prijs van het woningdeel van de woning van eiser (€ 445,-). De getaxeerde m³-prijs van de woning van eiser is dus behoorlijk lager dan de gemiddelde gecorrigeerde prijs per m³-prijs van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten. Voor zover de onderhoudstoestand, het voorzieningenniveau en de ligging van de woning van eiser al minder zouden zijn dan dat van de vergelijkingsobjecten, dan komt dat naar het oordeel van de rechtbank voldoende tot uitdrukking in het verschil in prijs per m³ van € 418,75. Dit komt neer op een totaalbedrag van € 239.106 (€ 418,75 x 571 m³). Hetgeen eiser heeft gesteld rechtvaardigt naar het oordeel van de rechtbank geen groter verschil in waarde. De door eiser gestelde waardedrukkende factoren zijn bovendien grotendeels subjectief van aard, liggen ten aanzien van de datum in geding in de toekomst en zijn overigens inmiddels ook niet gebleken gezien de verkoopprijs van het pand aan de [adres 2] .

10. Eiser voert tot slot aan niet te hebben ingestemd met een telefonische hoorzitting en volgens eiser is een telefonische hoorzitting niet gelijk te stellen met een fysieke hoorzitting. Ook is hem ten onrechte geen inzage verleend in alle stukken, zoals de separate berekeningen die de invloed aantonen van de door hem genoemde waarde verlagende factoren.

11. De rechtbank overweegt dat op grond van rechtspraak telefonisch horen is toegestaan, mits beide partijen instemmen en het voldoende zorgvuldig kan geschieden. Hoewel eiser geen toestemming heeft gegeven voor het telefonisch horen, is de rechtbank van oordeel dat in dit geval geen sprake is van schending van de hoorplicht. De rechtbank weegt daarbij mee dat Nederland in oktober 2020 in een gedeeltelijke lockdown verkeerde vanwege de coronapandemie, eiser zijn bezwaargronden naar voren heeft kunnen brengen en deze door de heffingsambtenaar zijn meegewogen en de aard van de zaak zich niet tegen telefonisch horen verzet. Voor zover eiser stelt dat hij geen inzage heeft gekregen in alle stukken, overweegt de rechtbank dat de heffingsambtenaar het taxatieverslag aan eiser heeft toegestuurd. De rechtbank ziet geen reden te twijfelen aan het standpunt van de heffingsambtenaar dat de door eiser verzochte stukken niet bestaan. Van een onzorgvuldige besluitvorming is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake.

12. De heffingsambtenaar heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.