Rechtbank Amsterdam, 14-04-2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:2254, AMS 21/6043

1. De gemeente Amsterdam heeft aan erfpachters, waaronder eiseres, de mogelijkheid geboden over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht of over te gaan tot afkoop van het erfpachtrecht (hierna: de overstapregeling). De hoogte van de canon of de afkoopsom wordt in de regel bepaald door de laagste van de WOZ¹-waarden van de woning volgens de waardebeschikkingen voor de jaren 2015 en 2016.

2. Eiseres heeft in het kader van de overstapregeling met een beroep op artikel 28, eerste lid, van de Wet WOZ een aanvraag ingediend tot afgifte van een voor bezwaar vatbare beschikking op haar naam voor de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2015 (hierna: de waardebeschikking).

3. De heffingsambtenaar heeft geweigerd de waardebeschikking af te geven, omdat de woning van eiseres op de toestandsdatum 1 januari 2015 nog in aanbouw was. De waarde van een woning in aanbouw wordt bepaald op de vervangingswaarde,² en anders dan bij afgebouwde woningen wordt dit waardegegeven niet gebruikt als grondslag voor de overstapregeling, aldus de heffingsambtenaar. De afdeling Grond & Ontwikkeling van de gemeente Amsterdam stelt in zo’n geval zelf een zogeheten ‘onbezwaarde waarde’ vast.

4. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres niet-ontvankelijk verklaard. Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld. Eiseres stelt zich, kort gezegd, primair op het standpunt dat zij recht heeft op een waardebeschikking alsof de woning op 1 januari 2015 al was afgebouwd, waarbij de waarde wordt bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode. Subsidiair stelt zij dat zij recht heeft op een waardebeschikking voor een woning in aanbouw, waarbij de waarde wordt bepaald op de vervangingswaarde.

5. Ten aanzien van degene die aannemelijk maakt een belang te hebben bij de vastgestelde waarde van een onroerende zaak, en aan wie de beschikking niet al eerder is toegezonden, neemt de heffingsambtenaar een (voor bezwaar vatbare) waardebeschikking. Van een belang is sprake als het waardegegeven op grond van een wettelijk voorschrift wordt gebruikt en de belanghebbende door dit gebruik in zijn individuele belang kan worden geraakt.³

6. De Hoge Raad heeft in twee uitspraken van 17 april 2020⁴ het volgende geoordeeld over afgebouwde woningen. De gemeente Amsterdam maakt bij de overstapregeling in haar privaatrechtelijke hoedanigheid van erfverpachter gebruik van het waardegegeven dat de heffingsambtenaar eerder op grond van de Wet WOZ heeft vastgesteld. Dit gebruik van een waardegegeven moet op één lijn worden gesteld met het geval waarin het waardegegeven op grond van een wettelijk voorschrift wordt gebruikt. Dit betekent dat als voor een woning die op 1 januari 2015 al was afgebouwd om een waardebeschikking wordt verzocht in het kader van de overstapregeling, er sprake is van een belang in de zin van artikel 28, eerste lid, van de Wet WOZ.

7. De rechtbank zal eerst beoordelen of eiseres een belang heeft in de zin van artikel 28, eerste lid, van de Wet WOZ.

8. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat eiseres geen belang heeft bij de waardebeschikking van de woning in aanbouw, omdat de gemeente Amsterdam een dergelijk waardegegeven niet gebruikt voor de overstapregeling.

9. De rechtbank is van oordeel dat eiseres wel een belang heeft bij een waardebeschikking van de woning in aanbouw. De gemeente gebruikt het waardegegeven van de woning in aanbouw namelijk als grondslag om de onbezwaarde waarde te bepalen in het kader van de overstapregeling. De gemeente doet dat door de waarde van de verschillende deelobjecten te sommeren zonder toepassing van het percentage-gereed.⁵ Zoals de Hoge Raad heeft geoordeeld, moet het gebruik van een waardegegeven door de gemeente Amsterdam in het kader van de overstapregeling op één lijn worden gesteld met het geval waarin het waardegegeven op grond van een wettelijk voorschrift wordt gebruikt.⁶ De rechtbank overweegt verder dat alleen als aan bepaalde vereisten niet is voldaan, de onbezwaarde waarde onafhankelijk van het waardegegeven wordt bepaald.⁷ Dat daar in dit geval sprake van is, is niet gebleken. Daarnaast kan het waardegegeven van belang zijn in de procedure van bedenkingen tegen de onbezwaarde waarde en bij de civiele rechter of de ombudsman, zoals de gemachtigde van eiseres op de zitting heeft gezegd.

10. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen waardebeschikking voor 2015 voor de woning in aanbouw heeft afgegeven.

11. Voor zover eiseres gesteld heeft dat de heffingsambtenaar een waardebeschikking voor 2015 moet afgeven alsof de woning op 1 januari 2015 al was afgebouwd, volgt de rechtbank haar niet. De Wet WOZ biedt namelijk geen grondslag voor het afgeven van een dergelijke (fictieve) waardebeschikking.

12. Volgens eiseres heeft de heffingsambtenaar de mogelijkheid om op grond van artikel 18, derde lid, onder c, van de Wet WOZ een dergelijke waardebeschikking af te geven, omdat door de overstapregeling sprake is van een bijzondere omstandigheid. Daargelaten of de overstapregeling als bijzondere omstandigheid kwalificeert, wijst de rechtbank erop dat deze bepaling slechts voorziet in het verleggen van de waardepeildatum (1 januari 2014) naar de toestandsdatum (1 januari 2015), zodat met waardeveranderingen gedurende het jaar rekening kan worden gehouden. Niet in geschil is dat de woning op 1 januari 2015 nog in aanbouw was, zodat deze bepaling geen grond biedt om een fictieve waardebeschikking voor een afgebouwde woning af te geven. Deze beroepsgrond slaagt niet.

13. Eiseres heeft verder aangevoerd dat de gemeente Amsterdam in strijd handelt met de wijze waarop bevoegdheden in de Gemeentewet en de Wet WOZ zijn toebedeeld. Alleen de heffingsambtenaar is bevoegd om de WOZ-waarde vast te stellen bij voor bezwaar vatbare beschikking. De gemeente Amsterdam handelt in strijd hiermee door in het kader van de overstapregeling zelf een onbezwaarde waarde vast te stellen, wat eigenlijk een soort WOZwaarde is, maar waartegen geen bezwaar en beroep mogelijk is, aldus eiseres. De rechtbank is van oordeel dat ook deze beroepsgrond niet slaagt. Zoals de civiele rechter heeft geoordeeld,⁸ wordt de onbezwaarde waarde in dit geval vastgesteld in het kader van het aanbod om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht, wat een civielrechtelijk aanbod betreft. Er is dus geen sprake van de situatie die eiseres schetst, waarbij een ander dan de heffingsambtenaar een WOZwaarde vaststelt.

14. Eiseres voert tot slot aan dat de procedure die gevolgd kan worden tegen de vastgestelde onbezwaarde waarde met minder waarborgen is omkleed dan de bestuursrechtelijke weg van bezwaar en beroep. Tegen de hoogte van de onbezwaarde waarde kan een procedure van bedenkingen worden gevoerd, en kan worden opgekomen bij de ombudsman en de civiele rechter. Deze ongelijke behandeling van woningeigenaren is in strijd met artikel 1 van de Grondwet en internationale antidiscriminatiebepalingen en antiwillekeurbepalingen.⁹ Eiseres wijst op de Memorie van Toelichting bij de Wet WOZ.¹⁰ Daarin staat dat het vanuit een oogpunt van rechtsbescherming noodzakelijk is dat ieder die de gevolgen ondervindt van een met betrekking tot de desbetreffende onroerende zaak genomen beslissing voor de belastingheffing de mogelijkheid wordt geboden om tegen de waardebeschikking bezwaar en beroep aan te tekenen. Volgens eiseres moet daarom alsnog een waardebeschikking worden afgeven alsof de woning was afgebouwd.

15. De rechtbank overweegt dat het gerechtshof Amsterdam in de uitspraak van

1. maart 2022¹¹ heeft overwogen dat bij de waardering van een woning op grond van de Wet WOZ het wettelijk waardebegrip het uitgangspunt is. Het doel waarvoor de waarde wordt vastgesteld, in dit geval als grondslag voor de overstapregeling, is niet van invloed op de wijze waarop de heffingsambtenaar de waarde dient te bepalen. Van strijd met de door eiseres genoemde rechtsbeginselen zoals antidiscriminatiebepalingen is derhalve geen sprake. Van de door eiseres gestelde willekeur is evenmin gebleken. Hetgeen in de Memorie van Toelichting staat en waar eiseres op wijst, heeft betrekking op het gegeven dat een nieuwe belastingplichtige een rechtsingang wordt geboden ten aanzien van een voor hem geldende waarde. Dit betekent niet dat de waarde moet worden bepaald op andere wijze dan de Wet WOZ voorschrijft. Deze beroepsgrond slaagt niet.

16. Het beroep is gegrond. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar ten onrechte nietontvankelijk verklaard en heeft ten onrechte geen waardebeschikking voor 2015 afgegeven. Dat had wel gemoeten, omdat ook het waardegegeven van een woning in aanbouw gebruikt wordt in het kader van de overstapregeling. Er bestaat verder geen grond voor het oordeel dat de heffingsambtenaar een waardebeschikking voor 2015 moet afgeven alsof de woning al was afgebouwd. De heffingsambtenaar zal daarom opnieuw op het bezwaar dienen te beslissen en met inachtneming van deze uitspraak een waardebeschikking voor 2015 dienen af te geven.

17. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan eiseres het door hem betaalde griffierecht vergoedt.

18. De rechtbank stelt de te vergoeden kosten voor juridische bijstand in de beroepsfase vast op € 2.092,50 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting van 4 april 2022 en 0,5 punt voor het verschijnen op de zitting van 13 februari 2023, met een waarde per punt van € 837 en een wegingsfactor 1). De rechtbank merkt de onderhavige zaak bij de veroordeling van de proceskosten aan als samenhangende zaak in de zin van artikel 3, tweede lid, van het Besluit proceskosten bestuursrecht met de zaken AMS 21/6042 en AMS 21/6036. De desbetreffende zaken zijn in beroep gelijktijdig behandeld, terwijl de beroepsmatige rechtsbijstand in deze zaken is verleend door dezelfde gemachtigde en de werkzaamheden van deze gemachtigde in elk van deze zaken nagenoeg identiek konden zijn. De te vergoeden proceskosten van in totaal € 2.092,50 worden daarom verdeeld over de drie zaken. Het bedrag aan te vergoeden proceskosten met betrekking tot de onderhavige zaak wordt vastgesteld op € 697,50.