Rechtbank Arnhem, 21-11-2005, ECLI:NL:RBARN:2005:283 BA1612, AWB 05/2743

Uitspraakdatum: 21 november 2005

Uitspraak als bedoeld in artikel 8:77 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen

en

1. Ontstaan en loop van het geding

Verweerder heeft bij beschikking krachtens de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat 5] te [Z] per peildatum 1 januari 2003 vastgesteld op een bedrag van € 1.952.000.

Na daartegen gemaakt bezwaar heeft verweerder bij de uitspraak op bezwaar de beschikking gehandhaafd. Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.

De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek ter zitting gesloten.

2. De feiten

Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of niet voldoende weersproken, het volgende vast:

Eiser is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak bestaat uit een perceel grond van 18.800 m² met daarop een vrijstaande woning met een inhoud van 1.640 m³. Bij de woning behoort een inpandige garage met een inhoud van 130 m³, een tuinhuis met een oppervlakte van 28 m² en een paardenstal met een oppervlakte van 50 m².

Na de aankoop van de onroerende zaak heeft eiser de woning voorzien van een keuken en twee badkamers, is het schilderwerk aangebracht en zijn de wanden, de plafonds en de vloeren afgewerkt. In 2003 is de paardenstal gebouwd.

Bij voormelde beschikking is door verweerder de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2003 en naar de toestand per 1 januari 2005 vastgesteld op € 1.952.000. Bij de bestreden uitspraak op bezwaar heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde heeft verweerder bij het verweerschrift een op 1 september 2005 gedagtekend taxatierapport overgelegd, opgemaakt door [A], WOZ-gecertificeerd taxateur (hierna: de taxateur). In het rapport wordt geconcludeerd tot een waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak op de waardepeildatum van € 1.952.000. In dit rapport worden als vergelijkingsobjecten genoemd: [b-straat 9a] te [Z] (op 3 november 2003 verkocht voor € 588.235) en [c-straat 49] te [Q] (op 2 juli 2003 verkocht voor € 1.865.000).

In voornoemd taxatierapport is de waarde van de paardenstal vastgesteld op € 16.400. Eiser heeft ter zitting ingestemd met deze waarde.

3. Het geschil

Tussen partijen is in geschil of de waarde van de onroerende zaak op een lager bedrag moet worden vastgesteld dan bij de bestreden uitspraak is geschied, welke vraag door eiser bevestigend en door verweerder ontkennend wordt beantwoord.

Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.

Eiser concludeert tot vernietiging van de bestreden uitspraak en vermindering van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 1.325.627. Verweerder concludeert tot bevestiging van zijn uitspraak op bezwaar.

4. Beoordeling van het geschil

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak wor¬den bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2003 waarbij de waarde van deze tussen waardepeildatum en aanvang van het tijdvak verbeterde onroerende zaak op grond van artikel 19, eerste lid, van de Wet WOZ dient te worden bepaald naar de staat aan het begin van het kalenderjaar 2005.

Eiser klaagt er over dat het vertrouwensbeginsel is geschonden door een toezegging van verweerder tijdens de zitting bij het Gerechtshof te Arnhem inzake de waardebepaling op de peildatum 1 januari 1999, inhoudende dat de onroerende zaak bij de huidige waardevaststelling slechts gering zou worden verhoogd ten opzichte van de waarde op de vorige waardepeildatum. Verweerder betwist dat een dergelijke toezegging is gedaan. Verweerder stelt zich op het standpunt dat ter zitting weliswaar is aangegeven dat de onroerende zaak op een reële marktwaarde is getaxeerd, maar dat deze opmerking slechts betrekking had op de waarde per peildatum 1 januari 1999. Naar het oordeel van de rechtbank maakt eiser tegenover de gemotiveerde betwisting door verweerder niet aannemelijk dat vorenbedoelde toezegging is gedaan. Het beroep op het vertrouwensbeginsel faalt derhalve.

Het betoog van eiser dat verweerder het gelijkheidsbeginsel heeft geschonden door de waarde van de objecten aan de [a-straat 1] en [a-straat 2] aanzienlijk lager vast te stellen dan de waarde van de onderhavige onroerende zaak, moet eveneens worden verworpen. Voor een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel is immers vereist dat de gevallen waarmee eiser zich vergelijkt, zowel feitelijk als rechtens gelijk is. Eiser, op wie te dezen de bewijslast rust, heeft tegenover de gemotiveerde betwisting van verweerder echter niet aannemelijk gemaakt dat van gelijke gevallen sprake is.

Bij betwisting van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde door eiser rust op verweerder de bewijslast aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

Verweerder verwijst ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde naar het door de taxateur opgemaakte taxatierapport waarin de waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld op € 1.952.000. In het taxatierapport worden twee vergelijkingsobjecten genoemd.

Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten dermate grote verschillen vertonen met eisers onroerende zaak dat aan de verkoopcijfers van deze objecten geen betekenis kan worden toegekend voor de onderbouwing van de door verweerder verdedigde waarde.

Voorts neemt de rechtbank in aanmerking dat eiser ter zitting heeft verklaard - en verweerder heeft dit ook erkend - dat het verwarmingssysteem niet pas na de aankoop van de onroerende zaak is geplaatst. Eiser heeft verder betwist dat de keuken is uitgerust met een vloer van harde natuursteen. Tenslotte heeft eiser verklaard dat hij geen bouwvergunning heeft aangevraagd voor de voorzieningen die achteraf zijn aangebracht. De rechtbank heeft geen reden aan de geloofwaardigheid van deze verklaringen te twijfelen. Het taxatierapport berust op deze punten derhalve op onjuiste uitgangspunten.

In voornoemde omstandigheden ziet de rechtbank aanleiding het oordeel van de taxateur omtrent de waarde buiten beschouwing te laten. Naar het oordeel van de rechtbank maakt verweerder met hetgeen hij verder aanvoert niet aannemelijk dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. De omstandigheid dat de onroerende zaak thans te koop staat voor een bedrag van € 2.600.000 doet aan dit oordeel niet af.

De rechtbank is van oordeel dat eiser de door hem bepleite waarde van € 1.325.627, bestaande uit de aankoopprijs vermeerderd met de afbouwkosten, evenmin aannemelijk heeft gemaakt. Eiser heeft van zijn kant immers geen taxatierapport of gegevens van gelijk gewicht overgelegd.

Eiser heeft de onroerende zaak op 12 april 2002, derhalve minder dan negen maanden vóór de peildatum, gekocht voor € 1.245.627. Gelet op hetgeen eiser ter zitting over de totstandkoming van de aankoop heeft gesteld acht de rechtbank aannemelijk dat de projectontwikkelaar de onroerende zaak heeft verkocht tegen de hoogst mogelijke prijs. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de transactie niet reëel is geweest en dat de aankoopwaarde van de onroerende zaak derhalve buiten beschouwing moet worden gelaten bij het bepalen van de waarde. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder geen feiten of omstandigheden gesteld of anderszins - met gegevens of stukken - aannemelijk gemaakt dat geen sprake is geweest van een onder zakelijke omstandigheden totstandgekomen koop. Er moet derhalve van worden uitgegaan dat de koopprijs tussen twee onafhankelijk van elkaar staande partijen is overeengekomen. Aldus kan voor de waardebepaling van de onroerende zaak per 1 januari 2003 de aankoopprijs als uitgangspunt worden gehanteerd.

Daarnaast moet rekening worden gehouden met de verbeteringen die zijn aangebracht aan de onroerende zaak in de periode tussen de aankoop en het begin van het tijdvak. De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald naar de staat van die zaak per 1 januari 2005. De stelling van eiser dat voor de waardebepaling de aankoopprijs moet worden vermeerderd met de kosten van de achteraf aangebrachte voorzieningen, ad € 80.000, kan de rechtbank niet volgen. Ten eerste ontbreekt een nadere onderbouwing van deze kosten. Ten tweede hoeft de waardevermeerdering niet gelijk te zijn aan de gemaakte kosten.

Nu de rechtbank beide partijen niet kan volgen in de door hen verdedigde waarde, zal de rechtbank zelfstandig de waarde van de onroerende zaak vaststellen. Gelet op het vorenstaande en rekening houdend met al hetgeen door partijen naar voren is gebracht (in het bijzonder de aankoopprijs van de onroerende zaak, de waardeontwikkeling op de woningmarkt en de na de aankoop aangebrachte verbeteringen) stelt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vast op € 1.400.000.

5. Proceskosten

De rechtbank acht geen termen aanwezig voor het uitspreken van een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Awb, omdat de rechtbank niet gebleken is dat eiser kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.

6. Beslissing

Deze uitspraak is vastgesteld door mr. I. Linssen, rechter. De beslissing is in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van drs. R.P.M. Lemmen, griffier, op 21 november 2005.

Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.